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「曉看紅溼處，花重錦官城。」杜甫筆下的成都萬物潤澤、紅豔欲滴、花匯滿城，無限喜悅之情湧上心頭。當然，杜甫還寫過，「安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏」。
從2017年12月算起，成都樓市搖號買房已經進入第四個年頭，那麼四年之後，成都火爆的樓市降溫了？
答案是否定的，證券時報·e公司記者注意到，儘管2020年初遭遇新冠肺炎疫情，但這絲毫沒有影響到成都人民購房熱情，投資、剛需、改善等類型的購房者繼續運氣拼搏戰，但市場呈現出分化之勢。
3月以來，成都已有多個樓盤再現了萬人參與搖號搶房的「盛景」，這是火爆一面；相比之下，個別高價樓盤已無十足誘惑力，甚至出現「滯銷」，這是冷的一面。
萬人搖號頻現 中籤率不足2%
時間回溯到2017年11月，針對新樓盤購房難、開發商變相捂盤及收取「茶水費」等亂象，成都市房管局與司法局發布通知，要求全市新取得預售許可或現售備案的商品住房，開盤銷售全部採取公證搖號排序選房的銷售方式。
搖號政策的推出，讓許多剛需購房者看到了希望，但搖號新房的「剪刀差」也讓投資客看到了商機。
進入搖號時代之後，成都開發商違規漲價行為被有效遏制，而巨大的新舊房產價格差，讓新盤房源極具誘惑力。2018年，成都多個新樓盤出現萬人參與搖號買房，甚至出現七萬人搶購千套房的火爆場面。隨後，成都市相關部門多次加碼限購政策，並取得明顯成效， 萬人盤得到一定程度的遏制。
2020年，受新冠疫情影響，2月份全國售樓部大多處於停業狀態，各大小房企銷售普遍堪憂。悲觀者認為，成都樓市將要緩一緩，火熱之情有望得到降溫。然而，現實卻無情的給了空方一記響亮的耳光，萬人搶房「遊戲」仍在繼續。
3月11日，成都恆大天府半島天紀小區項目取得預售證，本批次準售房源共360套，建面約110-122㎡，房源均價約12500元/㎡。據鏈家平臺顯示，該小區二手房均價為16000元/㎡，中間存在每平米3000多元所謂「剪刀差」。
證券時報·e公司記者從售樓處了解到，有超過1萬人報名參與搖號購房，這也是春節後成都首個搖號人數過萬的樓盤。據成都購房通計算，恆大天府半島全部搖號人數為11129人，普通購房者搖中概率僅為1.45%。
正當外界還在驚嘆之餘，八天之後（3月19日），恆大天府半島再次取得項目預售證，這次新推房源翻了近4倍（共計1170套）。毫無疑問，火爆搶購再次上演，此番共有超過1.4萬人報名搖號，普通購房者中籤率為3.81%。
3月26日，成都傳統主城錦江區迎來久違的新盤——自在軒，該小區本身環境一般，但地理位置較好。3月36日，自在軒取得預售證，共推出418套房源，清水價格在13400元~17197元/㎡區間。三天內，接近1.3萬人選擇報名自在軒，普通購房者搖中概率進一步降至1.38%。
新房數千元剪刀差也未清盤
通常來講，按照如今的成都樓市現狀，新舊房「剪刀差」特別大的樓盤，常常會被購房者集中搶購，一房難求。但證券時報·e公司記者注意到，一個特例已經出現，這或許會成為成都價格高企的二手房未來一個轉折點。
3月10日，成都太陽公元取得項目預售證，此次推出的房源為太陽公元住宅小區二期1號樓、5號樓。預售信息：本批次共推出234套房源，建面約120-150㎡，精裝均價27700元/㎡。作為成都建設路四大「捂盤金剛」，太陽公元的取證引爆網絡熱議，該樓盤上一次開售還需要追溯到2015年11月。
從樓盤本身來看，太陽公元項目位於成華區一環路建設北路，東靠沙河岸、北對電子科大南大門、中有成都龍江路小學（成華校區）、南臨建設路商圈，佔據了絕佳的地理位置。在捂盤的幾年間，太陽公元已經修成了現房，而成都房價也已實現了翻番。
根據貝殼找房平臺顯示，太陽公元一期二手房住宅掛牌價及成交價普遍在30000元/㎡以上，成為建設路板塊標杆。
其中，一套面積186㎡的四居室在2019年11月29日成交，單價為33226元/㎡，總價達到了618萬元。正是在這樣背景下，在太陽公元3月10日開盤推出每平米均價28000元新房後，其二手房業主依然沒有絲毫擔心，繼續掛出32000元/㎡左右的價格兜售。
在太陽公元業主看來，按照慣例，如此配套齊全的「真香」樓盤必然引發土豪搶購，萬人購「盛況」有望重來。屆時，物以稀為貴、奇貨可居，隨著新房中籤率的拉低，高價二手房依然會有市場。
當然，這樣的想法也是合情合理的，2019年6月，成都另一個被譽為豪宅板塊的核心樓盤仁恆濱河灣「喜提」預售許可證，推出207套帶精裝價格為18900-21500元/㎡的新房。
按照其公布的價格下限來計算，該新盤起步價達到了350萬元/套，對成都而言，這已經算是豪宅標準。最終，該樓盤報名搖號人數超過12000名，普通購房者中籤率為0.61%。彼時，鏈家數據顯示，仁恆濱河灣二手房掛牌均價超過35000元/㎡，當年5月最新成交價格也達到34749元/㎡。
很奇怪的是，早在3月13日，太陽公元就已經結束搖號登記，但在成都購房通和成都搖號通平臺上，證券時報·e公司記者卻並沒有找到太陽公元的具體搖號人數和中籤率等數據。
這是一個「反常」的信號！果不其然，在「憋了」一周後，鏈家正式進入太陽公元新房，開啟代銷模式。尤其是3月24日前後，鏈家等中介集體發力，一波又一波的太陽公元營銷文案刷屏微信朋友圈。
顯然，參與太陽公元搖號的「土豪」遠不如預期那麼多，報名人數少於太陽公元提供的房源數量（234套）。證券時報·e公司記者從太陽公元售樓部了解到，太陽公元這批次新房大概還有數十套沒有賣完，購房者無需搖號可以直接購買，並且可以享受1個點以上的優惠折扣。
面對太陽公元銷售「遇冷」，有分析人士認為，該樓盤地段看似繁華，但項目位置卻顯孤立，與SM廣場、龍湖三千、萬科均有一段距離，缺乏多個高端樓盤互相襯託，而自身周邊又全是「老破小」（即老舊、破、小面積小區）。其次，太陽公元開盤時機點卡得不當，錯過了出貨黃金時間。此前，成都東門已有萬套左右的改善型新盤發售，如仁恆、天譽、悅璽，購買力被消耗嚴重。
主城區土地供應計劃增長5%
高房價的背後，則是成都土地拍賣市場的持續火爆，房企拿地價格高居不下，多個地塊土拍樓面價已「秒殺」了周邊房價。
2019年5月，位於成都錦江區三聖鄉華新村二、七組宗地以7850元/㎡的價格起拍，最終被禹洲地產以18400元/㎡的樓面價拿下，溢價率達134.39%。據鏈家數據顯示，該宗地塊附近的藍谷地社區5月參考均價也才在16200元/㎡~18400元/㎡之間。
一個月之後，成都「地王」易主，青羊一宗土地由四川金雁以18512元/㎡競得，溢價48%，而這宗地還重啟了「限價競買+續競自持租賃住房面積+抽籤競得」的拍賣方式。
進入2020年，房企對成都土拍市場的熱情不減，多次觸及最高限價。3月19日，成都新都區三河街道一宗63.57畝土地上市拍賣，土地用途類型為純住宅，起拍價5250元/㎡。據悉，龍湖、保利、旭輝等共16家房企報名參與拍賣，最終上海大發房地產集團有限公司以11800元/㎡樓面價拿下該地塊，溢價幅度達到124.76%。
3月24日，成都市國土資源局出讓位於天府新區兩宗住宅兼容商業用地，出讓面積分別為50.21畝、99.63畝，地塊曾於2019年因報名人數不足而流拍。時來運轉，此次土拍經過多輪競價，1號地最終以10658元/㎡樓面價成交，溢價率49.5%，無償移交23%；2號地以9755.8元/㎡樓面價成交，溢價率49.4%，無償移交23%。據媒體測算，兩宗地塊因無償移交比例達到了23%，實際樓面價可能達到13000元/㎡。
3月31日，成都市人民政府批轉市規劃和自然資源局《關於成都市五城區及高新區2020年度國有建設用地供應計劃的通知》指出，結合各區經濟總量、人口資源、土地市場運行情況等多種因素，編制2020年土地供應指標為945公頃。
具體就保障住宅用地供應來看，《通知》提到，結合區域商品住房銷售周期情況，強化商品住宅類用地「五類」調控目標管理，加大熱點區域商品住宅類用地供應。2020年，成都市五城區及高新區安排商品住宅類用地供應計劃200公頃，同比增長5%，預計可建商品住房約500萬平方米。
結合集體土地、國有土地徵收拆遷補償安置需求以及各類保障性住房需求，適度增加安置房等保障性住房用地供應，2020年成都市五城區及高新區安排保障性住房用地供應計劃80公頃，同比基本持平。
德商天璽每平單價7萬鬧烏龍
麵粉貴了，麵包也難便宜。
高地價自然抬高了新房成本，高價「滯銷」樓盤並非太陽公元一家，中國鐵建西派國樾、人居東湖長島、新希望錦官府等單價高過20000元/㎡的新盤都曾存在大量剩餘房源。
值得注意的是，根據貝殼找房數據顯示，截至2020年3月21日，其平臺顯示成都在售二手房已正式突破13萬套大關（130501套）；2月，貝殼找房成都在售二手房數量則為12萬套左右，一個月激增萬套房源。相比之下，成都在售二手房數據高居全國前列，貝殼北京和上海在售二手房分別為8.9萬套和5.9萬套；貝殼廣州和深圳在售二手房套數分別為6.5萬套和3.7萬套。
貝殼找房相關人士對e公司記者表示，該平臺上所掛二手房均為真實房源。實際上，剔除商業類、車位等指標，貝殼大成都在售二手房源量也超過11萬套，而「老破小」對於預算有限的剛需購房者也是有效房源。但不可否認，存在部分業主心裡預期價位較高，並不急於拋售二手房的情況。這也造成了一些房源掛牌時間長，且難以出售的局面，堆積形成所謂的無效房源。
話題回到高價新房，3月22日，成都一則樓盤消息再次刷爆朋友圈，據各大中介銷售宣傳，德商錦江天璽已於3月20日獲得預售許可證，該樓盤單價突破7萬大關，晉升為成都第一高價樓盤，此前成都最貴新盤為綠城鳳起朝鳴（最高單價39999元/㎡）。
直到3月22日晚間，23點58分之時，德商錦江天璽官方微信公眾號卻突然發布公告，有關銷售價格更正的通知。德商天璽官微表示，經核實，該公司價格導入時有誤，導致部分房源價格與實際定價不符，現對部分房源銷售價格予以更正。
對此，有購房者認為，有利益方存在炒作嫌疑，先是打破購房者集體預期上限，讓大家感知7萬元單價的衝擊波。然後，打購房客一個措手不及，再調整價格恢復到正常的3萬水平。這波下來，德商天璽已是名聲在外，而被搞得七葷八素的購房客，會覺得3萬元也是「真香」。
就項目本身來看，2017年09月07日，成都德商置業以溢價97%競得成都三聖鄉地塊，成交樓面價10767元/平，移交租賃比例32%。
但按照成都市限價政策規定，商品住房，經市房管局認定為申報價格明顯高於周邊樓盤的擬售住房，由市房管局會同房屋所在地價格主管部門以及相關部門對其申報價格進行核實指導。再加之，德商錦江天璽周邊在售樓盤基本都在兩萬元上下浮動，這些客觀現實都讓德商天璽不太可能出現單價7萬元的超高售價空間。
成都購房通披露，德商錦江天璽本批次124套房源，最終獲得27名購房者報名，普通購房者搖中概率高達585%。
就此，證券時報·e公司記者致電德商錦江天璽，其銷售人員表示，7萬元單價是一個「美麗」的誤會，項目本批次主推170㎡~230㎡大平層，銷售均價在31000元/㎡左右，每套起步價在500萬元以上，目前還有搖號剩餘幾十套，可直接購買。
成都地產圈營銷亂象紛飛
面對這條「成都樓市單價突破7萬元的消息」大有似曾相識的感覺。回望2016年9月21日，一條「今天，浙江商會一客戶在成都中德英倫聯邦樓盤，一次性付款買下60套房，總價接近1億元！」在多家網絡媒體和自媒體上流傳開來。
針對網傳「一次性購房60套」事件，成都市房管局曾於當年10月2日發布通告，涉事項目「中德·英倫世邦」在銷售中，存在涉嫌散布不實信息、製造市場緊張氣氛等違規行為。依據相關條例，成都市房管局對該項目開發企業成都中德紅谷投資有限公司予以立案調查。
實際上，這與背後的地產營銷公司推波助瀾不無關係，證券時報·e公司記者注意到，一家成都橙意互動文化傳播有限公司（以下簡稱「橙意互動」）浮現出來，該公司策劃總監就曾服務過太陽公元、中德.英倫聯邦、仁恆濱河灣等熱門項目。
證券時報·e公司記者查閱中國裁判文書網獲悉，某大型地產公司成都分公司營銷副總還曾因與橙意互動及其他公司的「經濟往來」行賄案而獲刑。
具體來看，上述營銷副總通過中間人，以買賣「和田玉掛件」、「沉香禮盒」等珠寶、玉器的形式收取以上廣告公司人員的業務款回扣共計154萬元及勞力士手錶一隻（價值6.4萬元）；以上錢款在其安排下，被用於購買中國恆大、騰訊控股、新希望等公司股票。
需要指出的是，近年來，成都市政府、市住建和城鄉建設局等相關部門已多次制定及下發相關政策，以保證成都市房地產市場平穩健康發展。
3月27日，成都市房地產市場服務中心又發布《關於禁止發布含「不限購」等房地產敏感信息的通知》要求：一、各經紀機構要及時開展自查自糾工作，禁止宣傳、發布房地產市場敏感信息，嚴格規範機構行為，不得損害成都房地產形象；各房產發布平臺，禁止發布含不限購、不限價、不限售、不限貸，不搖號，以及增值、保值、貶值、上漲、下降、價格倒掛等涉及房地產市場敏感詞彙，切實規範發布行為，淨化市場環境，保障成都市房地產市場平穩健康發展。
3月31日，成都市住建和城鄉建設局發布通報，經查實，四川遠行房地產營銷策劃有限公司、成都大唐房地產經紀有限公司等機構發布不實信息，擾亂了成都市房地產市場秩序，決定對涉事單位予以通報批評，按規定給予信用記減分等處罰。
成都市住建和城鄉建設局希望，全市房地產開發企業、中介服務機構、推介平臺引以為戒，堅持「房住不炒」定位，嚴格落實房地產市場調控政策規定。各區（市）縣住建行政主管部門應嚴格按照中央、省、市決策部署，堅持房地產市場調控政策的連續性、穩定性，進一步加大市場監管力度，加大檢查頻次，及時依法依職責查處違法違規行為，確保成都市房地產市場平穩健康發展。
【e公司4月2日視頻直播預告】
#e公司微訪談# 青松建化：新疆區域重點水泥企業 把握一帶一路及疆內基建補短板機遇
4月2日上午10點，青松建化董事長鄭術建、青松建化董事會秘書姜軍凱將做客證券時報e公司微訪談，與投資者分享對水泥行業前景的觀點，特別是近期多地出臺基建刺激計劃，這對水泥行業又將產生哪些影響？同時，兩位嘉賓還將就公司2019年報中的熱點問題與投資者展開交流。 戳：https://wap.egsea.com/live/detail?id=803
#視頻# 4日2日下午4點，e公司「財經明星會」第九場邀請到資產管理規模逾百億，國內私募基金界的翹楚——重陽投資總裁王慶作為主講嘉賓，將以視頻直播方式詳解他對疫情之下全球資本市場的看法。敬請鎖定4日2日下午4點證券時報e公司APP。戳：https://wap.egsea.com/live/detail?id=802
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