雷達財經出品 文|張凱旌 編|深海
近日，有媒體報導稱閩系房企福晟在上海的首個項目——上海前灘海悅華庭陷入了"搶公章"的糾紛中，大批業主為子女購置的學區房因公章被鎖而無法辦理房產證，最終甚至可能導致子女無學可上。
此前，前灘地塊還曾因福晟負債高企屢次出現停工問題，並導致了業主的延期交房。
公開資料顯示，福晟集團由潘偉明在2004年一手創建，曾於2015年成立"飛虎隊"並在此後兩年籤下107個項目，但截至去年年底，集團的負債已高達706.64億元，資產負債比77.32%。
今年年初，福晟集團曾與世茂集團進行"世紀大併購"，並聯合成立世茂福晟平臺，海悅華庭即歸屬於該平臺。但當業主齊聚上海世茂大廈要求世茂領導出面解決房產證問題時，世茂方卻遲遲未能回應。
與此同時，幾乎是在"全面接管"福晟集團的高層和業務線後，世茂卻稱不會對福晟的償債難題負責，而諸多找上門的債權人還發現，潘偉明已經失蹤了。
福晟欠錢，項目公司"搶"公章
在福晟集團之前，上海前灘地塊的開發商也曾陷入資金鍊困局。
2013年9月，正值海航集團大肆擴張商業版圖之際，彼時海航曾以總價16.7億元競得該地塊。然而好景不長，在政府發布限制國內企業盲目對外投資的新規後，海航集團被列入風險名單中，不得不對外低價拋售旗下資產。
2018年5月2日，福晟集團以總價29億元從海航投資集團股份有限公司手中接過了前灘項目。5月31日，上海鉅派投資集團有限公司（下稱"鉅派"）牽頭為該項目建設開發成立了"鉅福上海前灘併購私募基金"。該基金分兩期，合計規模7.5億元，到期時間分別為今年7月2日和9月29日。
據了解，該基金的募集資金主要投資寧波保稅區鉅吉投資管理合夥企業（下稱"鉅吉投資"），鉅吉投資再通過收購福建錢隆海晟投資有限公司40%股權的方式，間接對億城集團上海投資有限公司(下稱"億城上海")進行投資，並以億城上海的名義對前灘項目進行開發建設。
海悅華庭是一個公認的優質項目，因前灘規劃、學區優勢、套均總價低等原因，海悅華庭曾一經推出就迅速售罄。鉅派的團隊經理也曾對此表示，"該基金的預期收益會很不錯。"
可是還沒等到兌付日期，福晟的資金鍊就出了問題。2019年11月，福晟在一年前以明股實債形式發起的"信澤福潤一號私募投資基金"產品宣布逾期，這筆總金額為3億元的基金直到2019年年底都未付利息和本金。
因此，為了讓基金得以如期兌付，鉅派自今年1月中旬起就開始與福晟、世茂兩方進行洽談，並最終於今年5月共同擬定《鉅派投資存量融資債務去化備忘錄》，約定世茂福晟應在今年7月份支付前灘項目本息，如不支付則恢復共管印鑑。
基於三方洽談的順利進展和形成的協議內容，鉅派於6月17日發布該基金退出方案公告，稱鉅吉投資將持有的錢隆海晟股權轉讓給福晟指定方後，基金退出款項將於2020年7月和2021年4月分兩期支付本金和利息。
然而，基金一期的款項還是沒能如期兌付。據媒體報導，7月31日，福晟正式向鉅派發送《說明函》，稱前灘項目涉及兩項建設工程合同及銷售代理合同糾紛案件，導致兌付資金被司法查封凍結，並向鉅派提出延長兌付期限的需求。
在與福晟方進行多次的談判和磋商後，鉅派方負責上海前灘併購私募基金項目的投後團隊在律師出具公函後，於9月4日從福晟前灘錢隆廣場"搶"走了上海前灘項目的公章。
據悉，該公章被鉅派鎖進了中國第一高樓上海中心的"寶庫一號"。寶庫一號位於上海中心地下25米處，是中國首個第三方私人保管箱，採用了跟美國NASA同樣的軍用安防技術，安防係數超過大部分銀行金庫。
學區房一拖再拖，業主備受煎熬
難產的前灘項目，讓業主備受煎熬。
據界面新聞報導，海悅華庭在2018年開盤時單價超過8萬元/平方米，如今房價更是漲至逾12萬元/平方米。由於福晟集團的資金鍊危機，項目曾幾度停滯，還出現了延期交房的情況。
據地產一條報導，有業主稱在今年的疫情發生之前，海悅華庭的工期就已經延誤了，去年夏天發生過工人欠薪的狀況，後來9-12月期間項目也曾多次停工。
今年4月，有業主在接受媒體採訪時表示，自己本於2018年12月購房，原計劃為2020年2月28日支付，延遲後要等到4月20日才有望收樓，幾乎正好錯過小學入學信息登記期，與此同時開發商並沒提到任何有關賠償方面的問題。
更大的問題還在後面。
按照購房合同約定，項目開發商應當於2020年6月30日前辦理項目房屋所有權證，也即"大產證"，之後業主們才可以辦理各自房屋小產權證。可直到現在，"大產證"仍遲遲無法辦理。
據悉，因樓盤違建、福晟竣工違約等問題，業主們已多次諮詢政府部門以求解決問題，但就在辦理"大產證"的最後一道障礙解除之際，辦理產證最重要的公章卻被鉅派"搶"走了。
有業主透露，若海悅華庭無法在10月1日之前完成房產證辦理，就會影響落戶時間，從而導致子女錯失就讀相關學校的機會。因此他們最大的訴求即是基金管理人能夠取出公章幫忙辦理房產證。
然而，手握公章的鉅派卻稱此事需要與世茂福晟雙方先行商定有關事宜。有業內人士認為，想要解決此事，需要世茂提前介入，幫助福晟挽救斷裂的資金鍊。
但據界面新聞報導，世茂方面給予的回覆為，"世茂集團從未對相關私募投資基金兌付提供任何擔保或其他措施，故世茂集團對該產品的兌付不存在任何形式的責任承擔。投資者無權亦不應向世茂集團主張任何權利。"
福晟集團曾全國跑馬圈地，去年年底負債超700億
曾在全國大肆跑馬圈地的福晟集團，何以至此？
1993年，作為廣東從化鎮鎮長的潘偉明辭去公職，下海房地產市場。2004年，他在福州親手締造了福晟集團。
2015年9月，福晟集團成立"飛虎隊"，開始大舉拿地。2016和2017年，"飛虎隊"共籤下107個項目。據克而瑞統計，2017年福晟集團新增貨值達3199.4億元，位列全國第7名，相比之下其銷售額僅有396.2億元、位列榜單第48位。
2017年過後，福晟集團土地儲備總建築面積約5500萬平方米，其中在深圳擁有土儲貨值超3000億元，在鄭州擁有近2萬畝土儲，集團還立下3年總銷售2800億元的目標。
同年，福晟集團以19.43億元完成了對香港上市公司佑威國際的反向收購，借殼上市。此後，為保證資金充裕的流動性，福晟集團採用"3691模式"，即3個月開工、6個月開盤、9個月封頂、一年收回本金。
然而在政策的收緊下，福晟集團"高價拿地、短債長投"運營模式的弊端也逐漸開始顯現。
財報顯示，2015-2018年福晟集團的總債務呈遞增趨勢，分別為251.04億元，333.63億元，448.46億元和616.44億元，截至2019年6月30日，集團負債總額已達741.34億元。公司經營活動產生的現金流量淨額也由2015年淨流入3.22億元轉為2016、2017年淨支出42.18億元、68.15億元。
數據來源：同花順iFind
現金流吃緊的福晟集團開始頻繁融資，甚至將內部員工和供應商也拉入了項目跟投的隊伍中。據報導，在福晟集團下發給員工的跟投方案中，每名員工的跟投上限為20萬元。而供應商的跟投額度則達到了1000萬元以上，項目預計在不到一年的時間裡可讓投資者淨賺30%。而這也為近兩年員工爆發的大面積維權埋下了隱患。
2018年福晟的拿地金額即降至212億元，與前一年的810億元相去甚遠。2019年下半年，集團內部裁員50%、申請破產的消息在坊間傳開，儘管福晟官方對此進行了闢謠，但福晟面臨的債務危機仍舊十分嚴峻。
數據顯示，截至2019年底，福晟集團負債總額為706.64億元，貨幣資金比率僅為0.07。
世茂接盤，想"吃肉"不想"救火"？
危難時刻，世茂宣布接盤福晟，曾給一眾業主、員工、基金管理人員帶來了希望。
2020年1月13日，福晟集團與世茂集團正式宣布雙方締結戰略合作夥伴關係，雙方成立"世茂福晟"平臺，由世茂海峽發展公司（下稱"世茂海峽"）董事長兼執行總裁呂翼擔任總裁。
現任世茂集團董事會副主席、總裁許世壇曾在發布會現場強調，不是誰收購誰，雙方將對外輸出"世茂福晟"品牌。福晟董事長潘偉明則稱，福晟將與世茂聯手金融機構清理債務，將短債換成長債、降低融資成本，解決流動性困難。
3月8日，原福建福晟總部更名為世茂福晟總部，而原福建福晟在多地的所轄項目和總部商業管理中心，則分別由世茂海峽、世茂商娛接管。
3月17日，福晟集團有限公司法人代表由潘偉明變更為許幼農。新董事行列中，許幼農、呂翼、陳芳梅、趙嶸均來自世茂，翁敬明來自信達資產，餘竑來自東方資產，僅有林向魁一人來自福晟。
雷達財經梳理發現，世茂對福晟集團的控制來自三方面。其一是通過基金間接持股福晟集團的地產平臺——福建福晟；其二是通過高達51%的持股比例併購福晟的物業公司——福晟生活服務集團有限公司；其三是通過質押方式運作福晟的工程建築平臺——福建六建集團有限公司。
雖然無論是從管理層還是業務層面，世茂都對福晟進行了資本入駐和人員更替，但有關福晟的償債問題，世茂卻秉持另一種看法，在接受界面新聞記者採訪時，世茂曾強調，福晟的債務問題，不應該由世茂承擔。
許世壇還在5月27日世茂房地產的股東大會中談到，"收購福晟或者說戰略合作並不是如市場傳言般要幾百億。當然我們也不是一分也不投入，大概會投入五十到六十億左右。而五六十億能夠拿到超千億的貨值，我覺得當然好。"
需要指出的是，福晟的債務問題不只涉及福建福晟，還存在其他的民間借貸和員工跟投債務等，這導致在過去的半年，員工維權、投資人報警等事件屢次上演。
另外，有媒體報導稱世茂於8月20日開始停掉了福晟員工的工資發放。而在世茂口中，曾經的"世茂福晟"如今已經改口成為"福晟紓困管理平臺"。
有業內人士曾對此評論稱，世茂只想「吃肉」，不想「救火」。
值得一提的是，當債權人想去找福晟前董事長潘偉明的時候，卻發現他失蹤了。據紅商網報導，一份涉及他的司法文件稱其"下落不明"，而這半年多來，很多債權人因找不到人，持有的投資協議或到期或逾期，大都兌付無門。
併購方推脫，創始人杳無音信，此時政府又祭出"三道紅線"的難題，福晟集團還能還上債嗎？買了學區房的業主們，何時能拿到房子？雷達財經將持續關注。
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