文|凱風
樓市再現萬人搶房？
近日，有媒體報導稱，杭州有近6萬家庭報名「搶」900多套房，申請人數太多，開發商不得不包下網吧，24小時不間斷審核購房資質。
雖然這一說法略顯誇張，但6萬家庭搶900多套房卻是不爭的事實。由於搖號需要驗資，按照保守估計，這一項目總凍結資金就超過400億元。
無獨有偶，不僅杭州，近日南京、成都也上演過類似情形。這讓人想起2018年全國多地的「萬人搶房」的盛況。
樓市由冷轉熱？搶房再現？這背後的真相是什麼？
事實上，只要熟悉房地產市場的人都明白，這些所謂的「萬人搶房」事件背後都有一個共同點：
新房價格與二手房價格存在明顯倒掛，搖到就是賺到，這是名副其實的套利遊戲。
以杭州項目為例，由於限價的存在，新房價格被限制在2.8萬元左右，而周邊隨行就市的二手房價格普遍在3.5萬-4萬元之間，價差超過7000元。
這意味著，只要搖到一套房，轉手就有幾十萬上百萬的收益，可謂空手套白狼。零風險，高收益，這樣的套利遊戲，自然會引來瘋狂，6萬人搶房再正常不過。
顯然，一手房價格受到管制，二手房隨行就市，只要一二手房存在價差的地方，無論樓市是冷還是熱， 萬人搶房的現象都會屢見不鮮。
當然，以深圳、杭州為代表的主要中心城市，樓市正在復甦，這也是值得注意的大背景。
深圳且不用說，杭州近年來在棚改、亞運工程的加持之下，賣地收入不斷井噴，連續多年坐實全國賣地之王的稱號。
據統計，從2016年至今，杭州總賣地收入超過萬億，位居全國城市首位。而今年上半年即使面臨疫情衝擊，杭州賣地收入也已突破千億。
與此同時，杭州放開落戶限制。根據《各大城市口增量排行》一文統計，2019年杭州人口增量高達55.4萬，反超深圳位居全國首位，這些人口大部分還是有購買力的高學歷人群。
顯然，拆遷戶入市、新房套利、人口湧入，加上土地財政依賴，以及當地由來已久的投機心理，自然帶動樓市不斷轉熱。
那麼，杭州「萬人搶房」會不會蔓延全國？
很難。畢竟，調控環境不一樣。無論是中央會議還是兩會報告，都多次重申「房住不炒」，而央行更進一步提及「房不刺激」，銀保監會則將「遏制地產金融化泡沫化」放在關鍵位置。
與此同時，至少有10個城市，因變相鬆綁限購、限貸就遭遇了「朝令夕改」的尷尬，而貨幣面的寬鬆遠遠不及預期，樓市降息遠運不及實體經濟降息，而樓市放寬信貸的嘗試，無一例外遭遇了尷尬。
如果沒有信貸鬆綁的刺激，樓市最多也只是維穩行情，而很難重啟大漲之路。
過去幾年，不少人一直在喊漲，從2018年喊到了2020年。然而，兩三年過去，大多數城市房價仍舊維持在18年的水平，部分城市甚至還沒回到18年的高位，在山頂站崗的人不在少數。
與此同時，雖然經濟開始恢復，樓市小陽春的聲音不絕於耳。事實上，最近兩個月，各地新房銷售量仍舊是兩位數的跌幅，一二線城市降幅有所企穩，但三四線跌幅有所放大。
這就是橫盤的威力所在。信貸不鬆綁，樓市不刺激，萬人搶房就只是套利需求下的孤例。
更關鍵的是，如果收入增速不能儘快恢復正常，部分購房者可能面臨現金流困局，這是最為致命的。
二手房掛牌量的井噴、法拍房數量的飆升、個別棄房斷供現象的出現，都是例證。
當然，基於穩經濟的需要，房地產一定會維穩，樓市最差的時候已經過去。
不過，在不確定預期陡增的當下，無論是剛需還是投資，一定要緊盯中心城市、核心地段、流動性強的資產，遠離亮燈率不高的遠郊區、各種非住宅的投資產品、小城市非權力中心地帶的所有房產。
沒錯，相比於增值空間，抗風險能力必須擺在第一位。