全文4300字，反正我花了15分鐘
根據最新消息，截至2020年7月底，首爾的公寓平均售價首次突破了10億韓元（合575萬軟妹幣）的重要心理關口，特別是炙手可熱的江南，平均售價已經突破了20億韓元（1150萬軟妹幣），40年間增值83.5倍，遠超其它物價的上漲。
按照目前一個家庭的平均月收入536萬韓元（￥30820）來算，要不吃不喝16年才能買的起一套首爾的公寓，這讓很多人感覺到絕望。
民間的怨氣已經演化為對文在寅政府的攻擊，最近更是開始針對政府中擁有多套房產的官員，導致文在寅不得不接連撤換核心成員，暫時壓制下民間的反對聲音。
受此影響，文在寅才剛享受了幾天71%的高支持率，馬上就跌落神壇，最新的支持率已經跌破40%，一個經濟問題眼看就要成為一場要他命的政治危機。
這一切是怎麼發生的呢？在查閱了大量的數據和資料後，我發現了一些不同尋常的信號，文在寅似乎陷入了一個被人設計好的圈套，在打一場不可能贏得的戰爭！
當然，這只是我的一個推測，但你們知道的，我不會做沒有根據的推測，看完後你自己做判斷。
首先，為什麼房價越調控越漲呢？
這個道理說破了其實很簡單，就是人們的預期（房價會漲）加上大量便宜的錢。
我們可以試想一下這麼一個場景：在一座山上坐落著一家央行，在山下有大大小小很多池子，比較典型的比如房地產市場，股市等等，當央行放水的時候，水就奔流而下，哪邊池子接的水多，漲價也就越兇。
中韓人民情況有點類似，都喜歡買房子，不太喜歡炒股，也就是說往房地產的渠道比較寬，而且比較通暢，而去股市的渠道就比較細，中間還有堵塞的地方，其它的投資途徑不多，跟房地產比起來只能算是小水坑。
韓國的股市總也不漲，直到最近央行放水才啟動
現在突然蹦出來一個人，說不許往房地產的池子裡蓄水了，可是山上央行還在不停的放水，於是他決定堵池子，可是不管他怎麼堵，這些水都能找到縫隙流進來，而且因為池子太大了，他堵了這邊，那邊又漏了，真是顧此失彼。
以上只是一個簡單的比喻，但大概說明了文在寅面臨的困境。
事情至少得追溯到前任總統，2014年7月，為了提振低迷的房地產市場，樸槿惠推出了一系列組合大招，包括降低1個點的房產購置稅（從2-4%到1-3%），以及放鬆對抵押貸款的要求。
在這一塊，韓國政府最常用的兩個手段，一個是LTV（Loan To Value），貸款佔房產總價的比例，另一個就是DTI（Debt To Income），月還款佔收入的比重，調整後，在大首爾都市圈，貸款可以到7成，還款額可以到月收入的6成。
這些措施激活了民間的投機氣氛，當時韓國盛行子彈貸，這是一種3年內的短期貸款，貸款人只要還利息，本金等期限結束時一次性清償。
對於借款人來說，子彈貸的好處就是槓桿非常高，只需要付出一點微薄的利息，然後等三年賣出房產獲利，或者是做再貸款，也就是按照房產最新估值做一個新的貸款合同，如果樓價上漲，就能貸出更多的錢，簡直是一本萬利的買賣。
據統計，當時子彈貸能佔到所有個人貸款的80%以上。
而另外一種在樸槿惠時代流行起來的投資方式叫「缺口投資」，這和韓國一種獨有的長期租約合同（Jeonse）有關，一般是2年，租客一次性繳納巨額的押金，金額為房產價值的50%到80%，這押金和房價的差距就稱為缺口。
到租約結束時，房東全款退回押金，相當於租客給房東提供了一筆2年的無息貸款，好處就是不用交房租。
投機客從中發現了絕佳的機會，甚至可以不花一分錢就把房子買下來。
我們用一個例子來說明，假設某房產價值100萬美元，租客以Jeonse方式承租下來，一次性交了80萬美元押金，投機客就會找房東談，如果房東願意賣房，投機客只要出20萬美元就能買下房子，租約到期時投機客要歸還租客80萬押金，這相當於首付只有2成，外加一筆80萬的2年無息貸款，比從銀行貸款划算多了。
就算這首付的20萬，也可以通過貸款獲得（有專門的產品），利率並不高，這樣就真正做到空手套白狼。
這些亂象助推了本就處於高位的家庭負債，成為埋藏在金融圈的一顆炸彈，沒有爆炸的原因是房價還有上漲空間，這是整個遊戲得以維繫下去的關鍵。
不過出來混的，遲早要還，搞不好就整出個韓國版的次貸危機。可是為了經濟，樸槿惠顧不了那麼多了，要還就讓下任來還吧！
民間已經饑渴難耐，下面就差放水了，而樸槿惠手上有張王牌：韓國央行！
根據2013年加州大學對89家央行獨立性的調查，韓國央行排名65位，基本沒有獨立性可言。
實際上，韓國總統不僅可以任命央行總裁和貨幣政策委員會的董事，連國會都無權否決，而且也可以直接幹預央行的貨幣政策。
2014年初，樸槿惠提名李柱烈擔任央行總裁，可以說，李柱烈就是樸槿惠的人，對她言聽計從。
8月，韓國央行正式拉開了放水的閘門，在短短兩個月時間內連續降息兩次，並且大幅提高了基礎貨幣的投放。
基礎貨幣經過銀行體系的放貸之後會產生數倍於自身的廣義貨幣，也就是常說的M2，M2除以基礎貨幣的值就叫做貨幣乘數，它直接反映了貨幣創作的效率。
在中國，這個值在6左右，也就是央行每印出一塊錢，廣義貨幣就會增加6塊錢。而在韓國，最新的貨幣乘數是15。
央行可以通過調節存款準備金率來控制貨幣乘數，理論上限就是準備金率的倒數。
而韓國長期實行超低的準備金率，這是央行官網上公布的最新值，可以想像，樸槿惠時代的準備金率應該和這個相差無幾。
低息+低準備金率+超發貨幣，這相當於給病態的經濟強行插管打雞血，一時做一時爽，哪管身後洪水滔天。
樸槿惠在韓國家庭負債纍纍的背景下，繼續選擇了加槓桿的梭哈之旅，效果明顯，之後，韓國家庭債務加速飆升，同比增速長期處於兩位數。
到17年底，韓國的家庭負債規模達到1450萬億韓元（￥8.34萬億），將近是可支配收入的2倍，在全世界名列前茅，在亞洲排第二沒人敢說第一。
更令人震驚的是，當年M2才2528萬億（￥14.536萬億），也就是說，57%的錢都是韓國家庭憑實力借出來的，而其中又有50%-70%是住房按揭貸款。
這樣稍微換算一下，就知道按揭佔到廣義貨幣的3到4成，如果再算上房地產商和上下遊行業，說韓國一半以上的錢在樓市一點也不誇張！
就這樣，樸槿惠把韓國經濟和房地產徹底綁死，然後推到懸崖邊，文在寅繼承的就是這麼一個局面，稀罕的是，他已經在懸崖邊徘徊三年了，能不掉下來已經算是個奇蹟。
其實我比較迷的一件事是文在寅繼任這三年多以來，一直沒有對央行做出大動作，甚至機會送上門都不要。
2018年初，李柱烈第一任期結束，他可是樸槿惠的人，可文在寅不知哪根筋搭錯了，還是根本沒有意識到問題的癥結所在，他不僅沒有換上自己的心腹，還繼續提名李柱烈，使得他成為40多年來首位連任的總裁。
結果超級寬鬆的貨幣政策得以維持，而且受本次疫情影響，央行順勢把利率降到地板上，又開始玩命印錢。
雖然這是全球央行的標準動作，但是韓國的情況很特殊，李柱烈不應該不清楚這對樓市的影響，在水量加大的情況下，7月份首爾公寓漲幅又破了歷史記錄。
這相當於把文在寅放到火上烤。
我一般不願意相信陰謀論，但此刻卻不能不往這方面想，文在寅一直被人詬病不懂經濟，那麼他完全有可能被李柱烈牽著鼻子走，為的就是讓他頂在前面背鍋。
當然，我並沒找到實錘的證據，各位小夥伴可以選擇性的吸收。
下面我們簡單回顧下文在寅在沒有央行支持的情況下對樓市投機發起的史詩級的衝鋒。
文在寅的思路是，把城市劃分為三種區域，過熱，投機和調整區，然後以最猛烈的政策壓制過熱區，打擊投機區，但是努力三年下來，過熱和投機區卻越打越多。
2017年8月，他將首爾所有25個區都列為過熱區，實施最嚴格監管。
包括對擁有兩套以上房產的業主徵收額外的轉移所得稅。新增貸款LTV和DTI只能到40%，也就是貸款只能4成，還款不能超過收入的4成。而且，一個家庭只能貸款一次。
這輪史上最嚴厲調控效果立竿見影，房價被暫時遏制住了，但首爾卻是個例外，在停歇了幾個月後又開始上漲。
17年11月，推出五年「住房福利路線圖」，計劃以遠低於市場價的價格向無家可歸的年輕人、新婚夫婦和低收入工薪家庭提供100萬套出租房。
18年9月，大幅提高6億韓元（50.7萬美元）以上房產的房產稅。
19年11月，對首爾部分過熱區域的公寓設置價格上限。
20年1月，禁止首爾9億韓元（76萬美元）以上房產的抵押貸款。
20年6月，規定任何在過熱或投機區通過貸款購買公寓的個人，都必須在6個月內遷入該地址。而不管房產價值如何，購房者都要向政府報告資金來源。另外，通過缺口投資貸款買入房產的，必須馬上清償貸款。
可以看到，以上的很多政策已經遠遠超出了一個正常市場經濟體應該幹預的程度，甚至比中國還要嚴，但是結果證明，這種堵的方法根本行不通。
想嚴打首爾的投機，然而投機卻向周邊地區蔓延，接著又反噬首爾。想限制貸款，結果人們轉而向非銀行機構借貸。
國土交通部部長前兩個月承認，首爾的江南區的公寓成交中有72%是通過缺口投資完成的，比年初還增長了15個百分點。
另外，最近企業購買公寓的比例也在攀升，從17年的1%到今年6月份的6.6%。
當然，還有一股勢力不可忽視，就是以中國人為首的外國炒房團，根據韓國房地產評估委員會（KAB）的統計，從2017年到今年5月，外國人在韓國購買了23000多套公寓，其中中國人佔58%。
而外國人買房要不就用現金，要不就是從其它渠道融資，根本不受韓國禁貸令的限制，這又引發了韓國人的不滿，抱怨政府的政策其實是在歧視本國人。
文在寅真的是有苦說不出，但他確實在一開始就犯了嚴重的錯誤，低估了對手的實力！他的對手有兩個。
一個是自由市場中自由流動的錢，這位選手擅長以柔克剛，可以輕易化解文在寅的鐵拳。
而另一個就是他的政治對手，包括黃教安，樸槿惠，財閥甚至是央行，這位選手隱藏在暗處，所以我也搜索不出太多的資料。如果有這方面消息的，歡迎給我爆料！
總而言之，這兩個對手都異常強大，看來這次文在寅兇多吉少！對於吃瓜群眾，接下去也有兩個看點：
安倍已經辭職了，文在寅會步其後塵嗎？
樓市會引發韓國版的次貸危機嗎？
讓我們拭目以待。
正如諾貝爾經濟學獎得主克魯德曼在他的廣告片裡所說的，我們生活在一個奇怪的時代。
這話一點不假，自從進入信用貨幣時代，全球都掉入了經濟增長要靠印鈔和負債來推動的怪圈。
雖說沒人不懂實業才是經濟穩固發展的基礎，但是在貨幣泛濫的背景下，資產的泡沫化就是一種必然，這成為了人類社會不可逃匿的宿命。
前有日本和美國的房產泡沫相繼破滅，今有韓國，而這種故事註定還會繼續在全球不同的地方上演。
中國如今也面臨房價過高的問題，不過由於我們的金融市場相對封閉，而且投機風氣遠沒有韓國那麼誇張，因此內部風險尚屬可控。
不過，中國家庭百分之七八十的資產都在房地產，可以說房市就是中國家庭的全部，值得認真嚴肅的對待。
也許現在也是經濟轉型的契機，希望高層能有足夠的智慧，充分吸收日韓的經驗教訓，努力打造一個後浪也能住得起的社會。
贊，在看，轉發，一鍵三連，天下你有！
參考資料：
https://www.bok.or.kr/eng/bbs/B0000179/view.do?nttId=10058909&menuNo=400063&pageIndex=1
2020年經濟數據年表
http://www.kab.co.kr/kab/home/eng/trend/trend02.jsp
韓國房地產報告（2019）
http://ecos.bok.or.kr/jsp/vis/keystat/index_e.html#/key
經濟數據（GDP，貨幣供應，CPI等）
https://www.adb.org/publications/housing-policy-republic-korea
韓國住房政策
https://link.springer.com/chapter/10.1007/978-3-030-11674-3_16
韓國房地產市場特徵及其政策回應
http://kostat.go.kr/portal/eng/pressReleases/6/1/index.board
韓國家庭收入
http://www.kdi.re.kr/common/seminar_down.jsp?fno=pDVlE7MglXrEg5nGvdmaqw%3D%3D&fty=IKKLJlukyUcpG4EmUThiYg%3D%3D
韓國家庭負債分析（2016）
https://kmbs.hf.go.kr:7443/bbs/kmbseng/65/728/download.do
韓國住房金融公司報告