深圳十三房帶你躺賺樓市
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問：十三 想請教半島三期最近太火熱了，價格不斷掛新高，剛需置換現在價格可以出手嗎？還是等月底二手房政策出臺？求指點迷津，目前房價形熱太恐怖了，盼覆！
答：半三最火熱的時期已經過去了，不要被瘋漲的掛盤價嚇住，成交價已經漲不動了。西部太熱的網紅盤現在不值得追了，山頂風冷，站崗的滋味不好受。
問：十三老師好，南山-南油片區，深藍季節，2007年的盤（學區：南油小學和學府中學），想入手一套60平的二房，中層，總價500萬，如何 （從投資角度：持有5-8年能否跑平南山漲幅）給點相關的介紹和建議吧，謝謝。
答：感謝付費提問。深藍季節，又名深藍公寓，南山中心區少有的次新小戶型，這是一個優劣勢都很明顯的樓盤。優勢：南山中心區少有的次新盤，生活配套極其便利，戶型設計年輕時尚，年輕人很喜歡，租金高，租售兩旺。劣勢：南山中心區太成熟無增量，環境一般，獨棟大塔樓，無小區，學區中等。優劣勢相抵之後，深藍的漲幅在南山並不理想，2016年我就實地看過這個盤，當時單價7萬出頭，目前成交價8萬出頭，只能說勉強跑平了南山漲幅，未來幾年大概率仍是跑平。最後附贈一句，深藍這樣的樓盤註定是過渡產品，人們最終要買的還是適合居家的產品。
問：十三老師您好！請問深汕合作區的住宅值得投資嗎？
答：我非常不看好飛地建設，天然的割裂導致成功的概率幾乎為零。但這塊飛地的主導者是深圳，又讓我有點不確定。現在單價畢竟只有一萬出頭，如果百八十萬對你來說不算錢，買一套賭一把也無所謂，買完就忘記它，等十年後再看吧。
問：十三老師你好，請問我嶽母68歲（貸到80歲）最近剛購房我跟我老婆是擔保人，未來3-5年我跟我老婆如果還要購房（目前沒有名額）到時候有可能會是家庭為單位無房但是有房貸記錄，也有可能是二套購房有貸款未還清、也有可能會還清。給嶽母的這個擔保到時候會影響到我們貸款嗎？謝謝。
答：首付成數跟你們個人名下是否有按揭貸款有關，擔保會有一點影響，提前準備好流水，能夠覆蓋負債，按揭一般還是能批。
問：請問老大，1000W存投資，不考慮學位，南山或前海有推薦的盤嗎？可以拿八或者十年以上。感謝。
答：1000出頭的總價，南山現在我們有兩個主推的片區，還能買到次新三房和四房，一個卯定發展預期，一個看好名校潛力。最近我們有幾個1000-1200預算的客戶，放棄了搖潤四，正在安排集中看房，很快就會出手。星球是不報盤的，一是對我們的籤約客戶不公平；二是付出是相互的，天下哪有那麼多free呢?
問：深圳法拍房風險大嗎？是否適合投資？
答：你好，法拍房能賺錢，但是水比較深，只適合專業人士。一、法拍房有哪些風險？法拍房既然是法院操作的，那他伴生的風險，必然有相應的法律瑕疵風險 1 是清戶風險，原來的房東在裡面賴著不走對應的法律瑕疵：最高法專門出臺過唯一住房是否可執行的司法解釋，簡單來說就是，如果被執行人確實只有這一套房可住，沒有別的地方可去，就不要強制執行風險 2是其他債權風險 就是你拍了之後，有別的債權人過來，說這個房已經提前抵押給他了，有單據，日期比法院查封日期還早。對應的法律瑕疵：從法律上來說，不能傷害善意第三人利益，如果這個事實屬實，也是需要保護這個債權人權利的。如果原房東又沒有其他的可執行財產，那麼很可能再拿這個房子做文章，尤其是如果拍賣了付款了，法院還沒有給建委送協助執行通知書時，遇到這個情況，很難出協執風險 3是 租賃風險 你拍了之後，有人過來說這房子之前租給他們了已經，籤了20年租約，如果違約需要支付巨額違約金。對應的法律瑕疵：法律上有個原則是「買賣不破租賃」，理論上你買了這套法拍房只是擁有了所有權，原來的租賃合同還得繼續，如果違約你應該是支付違約金的。當然，你也可以向法院去主張這個違約金的金額是否是合理的。二、如何降低法拍房風險？上面的風險碰到了，都比較難處理。所以降低風險最主要的原則，就是規避風險發生的可能性，通過慎重選擇房源方式。我的篩選法拍房房源原則如下：原則1 案子要是個好案子最好的案子，就是官員貪腐被抓起來判刑的這種。幾點優勢（1）當事人本身一般入獄了，親屬也都避之不及，沒人願意給你惹事（2）這種房子一般戶型、裝修、位置、小區環境都比較好，原因你懂得（3）當事人一般沒有什麼債主，原因同上最差的一種案子，就是非銀行的借貸糾紛，也就是當事人跟擔保公司、小額貸款公司之類的借款糾紛，這種案子意味著當事人可能會很多潛在的債務，後患無窮。至於刑事犯罪入獄的案子，也是最差的案子之一。主要是當事人沒準過幾年出來了，回來找你麻煩。或者在號子裡，找些社會人給你添亂。其他的普通合同糾紛或者銀行借款糾紛的案子，這種安全性適中。銀行借款糾紛中，由於銀行對於抵押房產管得嚴，較少存在二次抵押的風險。普通合同糾紛，當事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不會主動添亂，但也存在其他債權人風險。原則2 當事人最好是非退休、非自由職業人員退休老人最多的就是時間，有充分的時間跟你折騰。自由職業人員，例如藝術家、攝影師這種，時間可以自由安排，也會增加很多跟你搗亂的可能性。如果當事人是外地人，本地關係少，也會比本地人好很多。原則3 最好是本地法院的案子如果是外地法院拍賣的北京房產，如果後面遇到問題，他們一般不管。北京本地法院的案子比較有保障，如果可能，本區法院或者指導本區的中級法院的案子拍賣的本區房產，更有保障。如果後期除了問題，對於法院來說，他就是想幫你，前提是他得有這個能力。跨區甚至跨市執法，對於哪個司法機構來講都不容易，會大大降低其執法力度和效率。原則4 最好是空置房無論是房子裡面住著當事人、親屬還是租客，清戶總是一件很麻煩並且風險很高的事情。因此，這個房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了原則雖然好說，但是具體的案件每一個都不同，要開動腦筋分析具體情況。
問：十三老師好！目前有一套景田南的兩房，想要賣掉後首付五成改善。因為小孩上小學（3年後上）的學位房已經有了（老人在百花），我們想要換一套儘可能離百花近，但商業配套、交通均比較成熟的房子。目標預算900以內，面積兩房、三房均可，不奢求一定三房。家人不希望住太舊的小區，希望能停車方便，且往返百花也方便。且不願意去羅湖、梅林這一帶，方向上是往百花的西南邊找。請問：1、這個時點這麼操作合適嗎？還是再等等2、CBD四神盤值得考慮嗎？比如星河國際。3、是否有別的推薦？
答：你好，說說四大盤：1.發展興苑：多為大戶型為主，少數戶型靠濱海大道，比價吵，多以180平以上戶型為主，總價約束，應該是四大盤中流動性最差的。2.城中雅苑：戶型一般，朝南一般臥出陽臺，廳出陽臺大多朝北，除非兩棟樓王戶型，花園不錯，中規中矩！3.星河國際：大戶型為主，平安中心一路之隔，位置算最核心的，155平5房戶型不錯。4.中海華庭：2000年交樓，算四大盤中最老的社區，但花園保養不錯。戶型奇葩設計，110多平三房超北看馬路，85平看花園，據說是為了方便兩套85平打通，還有部分戶型不方正。總結：附近上班買套筍盤自住，投資，除了香蜜湖，福田大部分房子都缺乏想像空間，跑輸大盤的概率比較大。如果是考慮自住多於投資，可以在星河國際淘筍，保證確定收益。如果是投資對於自住，儘量去香蜜湖，價格更優支撐。
問：十三老師您好，關注星球有一段時間了，覺得十三房團隊很專業。我是剛剛落戶深圳，在福田工作，想請問益田花園二期的學區房怎麼樣，86平，2房2廳。其實我幾年內應該不會涉及到小孩上學問題，買下來主要是先自住，滿3年後有可能會置換，所以想問問您的意見。
答：講真，益田花園不是真正的學區房。18年福外南校區雖然把保稅區房價拉升了一波，但當時保稅區過分低洼，福外南只是一個引爆點，沒有福外南，保稅區也會漲。學區房是我們近期研究的重點，深圳的學區房，真正被認可受關注的並不多，有強勁上漲動力的更少，福外南並不在其中。所以，如果你看上益田花園的居住氛圍，通勤便利是沒問題的，如果把它歸類為學區房，認為後期還會拉升，想的有點多。
問：老師，固戍房價啥時候起飛呀
答：已經飛完了，西部已經完成一輪普漲，不過受疫情的影響，深圳的房價該歇一會了。疫病是暫時的，我們會恢復過往平靜的生活，但是之後的生活，起初會是褪去了張揚的欲望的生活，所以房價一定會停一下，然而人們總是容易好了傷疤忘了疼的，沒多久，還是會該咋咋樣，一切照舊。沒有健康的時候，我們會只想要健康，有了健康，我們會什麼都想要。
問：十三大大，現有龍華華盛觀薈房一套，欠200，工作在羅湖，上班太遠。還有子彈100，長沙有套200+可售換子彈。孩子3歲+，有二胎打算。想買個居家最好帶學位，上班近的，怎麼安排？推薦哪裡的？
答：你好，觀瀾這種地方除非有學校利好，大概率是橫盤期橫的更長，跌時跌多，行情來的時候反應慢。投資當然買漲的快的，穩定的，行情剛開始我就賣房換籌或者抵押，拿到錢開始第二筆投資時，反應慢的樓盤才剛開始。華盛觀薈可以考慮出手置換。首付300+，建議入手福田或者羅湖的第一梯隊的學位房，優先福田。孩子即將上學可以重點關注四大、福外本部、深實驗百花，短期內比較穩。
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