我是成哥說房，一個資深的房產投資專家。用最專業的角度為數萬人提供買房的最佳方案。投資房產遇到問題，成哥為你答疑解惑，避免雷坑。#房產#
以下選自「成哥說房」公眾號精選提問：
提問：成哥好，新手買房，想先做做功課，哪些房產是投資雷區，不能買那種，之前一直聽你說公寓不能買，還有其他的嗎？
回答：1、公寓、商鋪、寫字樓等非住宅產品，存在很大的不確定性，再加上稅費的影響，保存功能和住房是無法相比的。
2、旅遊地產，不要碰三亞、騰衝、滇池、清邁、柬埔寨等地的房地產。買下它就是個大洞，數以百萬的房子就可能被套在自己手中。還有個帶文旅項目也都別碰。
4、別墅，除非你對自住有很高的需求。別墅的就是個消費品。回報率很低，購買別墅只會佔用自己的資金，增加風險。幾年下來別墅漲幅回報率跟你理財投資差不多甚至更低。
3、郊區，不要只要求"量"而不求"質"，同樣的首付，你想買兩套郊區住宅還是一套中心區的房子？郊區的住房不是那麼容易租，漲幅也小，賣也不是那麼容易！看到新樓盤數量很多，但價值很難上升。
4、小產權房、經濟適用房和拆遷安置房等，這類型房子的價格遠遠低於市場平均水平。
並且，這類房只能全款買房，且只有使用權，沒有產權。並不具備法律保障，無法辦理房產證或者不動產權證，不能落戶，也不能獲得教育、房屋收益等權利。
5、房齡大的房子。房齡大的房子，質量存在隱患。房齡越大，房產的價值越低，能獲得的銀行貸款就越少，甚至還有可能被限貸，房產流動性會大打折扣。
提問：成哥好。北京首房，預算300，年薪在20w左右。投資居住兼顧。請問：
總價不超500（200首付+300貸款），合理嗎？可否推薦一些可以選擇的房子？
回答：500總價可以，月供在1.5內，可以留意一下常營板塊的兩居 北京新天地、柏林愛樂、蘋果派，望京板塊寶星國際二期1居，望京新城2居。
提問：成哥好！請問中介帶過我去售樓部買房，然後跟我說可以給我返佣金，這種方式是否靠譜？會影響我買房嗎？
回答：有一些樓盤，中介把客戶帶到售樓部成交就會有佣金。無論是通過中介還是通過售樓處，只是買房的渠道不同。售樓處就像是開發商的旗艦店。可以直接進入商店買房。中介呢就像開發商的網店或經銷商。它可以為客戶提供購房需求。不管你通過中介買房或者開發商那裡買的出來問題開發商都要負責。這種情況說明開發商樓盤不好賣，給中介的佣金高，中介才分享給你。
提問：成哥好，我目前打算在重慶買房 ，首付30以內，持有時間10年左右，配合簡裝出租，哪些區域性價比最高，未來漲幅最大，且相對租金較高？
回答：重慶如果資金在30的話，選擇有心少，儘量別買太遠。
沙坪垻雙碑一片和中央公園一片的價格大概在1.3W左右，大多都有教育指標，未來區域升值潛力也有，可住也可投資。南岸區和黃御峰，靠近四公裡，有輕軌環線兩個個站點加持，地段很好，公立小學已經建好，價格在1萬3-4左右，還是比較不錯的。茶園一片，環境不錯，交通方便，價格還算較低的。
提問：成哥好：預算在350w，計劃定居成都 1.比較糾結是先買北京的房子還是先買成都的感覺像成都中心城市還有很大的潛力，北京感覺發展飽和了 2.北京房子還具備長期投資價值嗎？已經是高點了 3.北京400w能買入的區域有哪些呢 4.買新房合適還是二手？
回答：北京這種超一線城市，房產供應是不足的，限制人口並不會影響發展，產業發展本就是更迭交替，北京一直是創新之都， 不存在飽和一說。 300+的資金建議北京，成都的價格也不低了，北京主看二手房。主看：望京、朝陽和雙井。
提問：成哥你好！我是普通客戶，目前在等凱德開盤。今年賣了錦江區的學區房，就是為了騰資格給凱德。新政後，普通搖凱德基本無望，大源二手房在這半年裡普漲3到5千每平。可以請成哥預測一下新政後二手房走勢嗎？
回答：自從搖號政策出來之後，一些順銷盤和一些核心區域的二手房迎來了一個短期的上漲，價格應該不會漲太多，但成交量會起來，原因就是很多普通資格看到沒希望了，就把自己的需求提前釋放了。不管什麼情況，有需求的時候該買就買，大源2.5左右是合理的，這個區間範圍直接買，或者去新川看看金成府。
提問：成哥好，坐標北京。家中現只能借用老人的購房資格。現在大概有200w，還有一套燕郊價值900住宅。想入手南二環方莊邊上日月天地950萬的房子用於改善。如果燕郊房子順利賣掉即可實現目標，如果短期內賣不掉，能否通過燕郊房抵押貸款或者其他方式實現嗎？謝謝！
回答：燕郊這個總價短期很難出手，抵押掉+手上子彈應該能到700w左右，但還需要想其它方式湊足200+資金，信用貸和信用卡可以提前計劃起來。
提問：成哥好，坐標重慶，在重慶蔡家有一套兩室自己住，準備再考慮買一套考慮投資兼自住，考慮長期持有，首付預算在40w左右，自己工作在蔡家或者北碚城區。請問在蔡家或者北碚城區考慮可行嗎？有其他更好的推薦區域樓盤嗎？應該什麼時候入手？
回答：買房最好的時機一個是10年前，一個是現在，現在能買就早點上車，10年後你就絕對不會後悔。蔡家是指望禮嘉的購買力外溢，但禮嘉本身就是靠光電園高端購買力的外溢，再指望這些高端人群外溢到蔡家，難度大。如果資金40的話，選擇比較少，儘量不要買太遠。
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