我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔，增城的廣州院子是否值得入手？
回答：你好。增城泰禾的廣州院子屬於旅遊養老地產，周邊配套欠缺，自住可以考慮，投資不是很建議。
提問：你好廣叔，我想改善居住環境及規劃置換房子，能夠保值升值。有兩個孩子，應該如何操作？
我的情況如下：天河1.華師教工宿舍一樓78方？一樓小院，改建五個房間，二孩家庭讀書好用，房齡長房子舊，物業費便宜物業管理差。校園大環境好（自主）2.加拿大花園11樓一房一廳，樓齡也長，環境一般（出租）3.海珠區金碧三期2樓帶花園陽臺115方（出租）。4.番禺尚上名築別墅一套、高層洋房18樓4房（現自主）4.南頭輕軌站海雅君悅一套91房三房（空置）4.科學城壹品公寓40方（空置）。
想在尚上名築買多一套二手三房，價格250-260萬左右，將來兩個孩子和我們老人各自有獨立的住房距離又不遠可以互相照顧，但眼前這個小區沒有地鐵，有傳言恆大足球要在本小區附近建8號線總站，不知是否真有？這個小區學位也不好，另現在手裡也沒有現金，如果要買就得全部貸款或者賣掉那一套好呢？有時候覺得賣掉城區的買郊區的是否欠妥？另也考慮過把華師的房子和加拿大花園的房子都賣了再在天河公園附近買一套新房（看過天逸和臻林），但兩套的錢不夠買，若再加海珠的房子，就變成三套的房子換一套1100多方左右的，有點不划算，如果考慮投資及考慮未來孫子的讀書問題，該如何操作？謝謝
回答：你好。1、華師教工宿舍，可出手置換，自住可保留。2、加拿大花園，可出手置換。3、金碧三期，建議繼續持有。4、尚上名築別墅，自住還是很不錯的，如不自住可出手置換，別墅的投資潛力不如住宅。5、中山南頭海雅君悅，商住，可出手置換。中山的機會不大。6、壹品公寓可出手置換。尚上名築8號線還不確定，買郊區養老自住是可以的，亞運城這一帶，投資潛力不大。可考慮出手較老的房子和商住公寓、別墅。換到優質地段，投資不是拼數量，更多的是拼質量。臻林可以考慮。因學區政策多變，可等未來需要時再做規劃。
提問：廣叔好！2000萬—3000萬的預算，投資考慮，目前珠江新城可選擇的有：中海觀園，頤德公館，中海花城灣，嘉裕公館，單價9-12萬左右。望推薦哪個更適合？如果自住皆投資考慮，在珠江新城5000萬也買不到住著舒服的了（至少4個套房）。這個情況下，保利天悅頂復（550方）是否值得考慮？謝謝了！
回答：你好，我的看法，建議首選頤德公館，次新，景觀強。其次考慮嘉裕公館。保利天悅在萬勝圍，這個片區受總價約束，2000以上的房子流動性都不是很好。550方自住可以考慮，投資不如珠江新城。
提問：你好廣叔，我目前在虎門有一套房，深圳無房。工作在西鄉，想置換深圳的房子，但虎門房在穗莞深城軌口300米，穗莞深9月30日就要開通了，我是等開通之後有了升值再賣，還是馬上就要賣了？
回答：你好，城軌的通勤價值要弱地鐵很多，虎門站也不是離深圳最近的站點，加上開通前價格已有透支，所以升值幅度肯定達不到你的預期，不過既然再過一個月就開通了，不妨再等等，等開通之後趁著一波熱度適當加價出手。
提問：你好廣叔，限售3年也沒有可操作性，另外想了解一下剛需比較容易的融Z渠道，謝謝.
回答：你好，不同層級的資金，會有不同的數量級，利率。 信用卡 利率4.8 額度50-200萬； 信用貸 利率4.9%-12%，額度50-200萬； 抵押貸 利率6%-8% 額度取決於抵押標的， 貸款資質； 私人拆借 利率取決於個人，通常8%-12%，額度取決於個人。 其中私人拆借和其他不同，不受徵信影響，是獨立的容融資渠道。 卡貸和抵押貸，都收到徵信的制約，尤其是抵押貸，同時受流水影響，抵押貸金額最大，通常優先考慮最大額的貸款。 信用卡和信用貸授信總額度，徵信查詢次數互相制約，通常兩者結合個人情況來做申請的計劃安排。
提問：廣叔，請問廣州富頤華庭怎麼樣？
回答：你好，這個項目並不推薦。未來學位存在變數是幾乎所有一手房的通病和BUG，儘管據說是廣大附小、中大附小，但基本上屬於捕風捉影。遠地鐵，距離現有魚珠站2.1-2.3公裡，確實是遠了些，不管是摩拜還是電瓶車，都不足以應付這個交通，至於遠期19號線茅崗站更加遙遙無期。
提問：廣叔你好，坐標佛山，剛需，手頭上首付不多，家庭年收入在20左右，但是憑著寧願借錢今年也要入手的想法。網上看了挺多房產信息的，也實地看了幾個盤，千燈湖金融高新區那邊確實有升值空間，但是上車門檻太高。我只能湊個50/60首付或者首付分期的。1，看了禪城招商岸芷汀蘭，一期毛坯99方小三房和109方小複式，1.4-1.5左右，已經基本售罄。二期帶裝修4月已經開始進行產權登記，詢問銷售價錢可能在1.6-1.7。就是位置感覺比較中心，旁邊有創產，祖廟那邊也不遠，但是禪城老城區，周圍環境一般。2，綠島湖那邊應該是禪城的發展重點，2號線也快通了，最新有個龍光玖龍臺，地鐵上蓋，商業體。字數不夠了
回答：你好，你挑的都是禪城一帶，剛需預算有限，可以考慮。禪城是傳統的佛山老城區，雖然沒大經濟實力 ， 面積小，但是一直是行政中心，以祖廟為代表的區域都是旺市的中旺市。禪城老城區，基本選擇方向就是祖廟+普君北路。岸芷汀蘭區位可以，買平層不要買複式。綠島湖一帶算是禪城區強力推崇的新改善之地。
如果人口都能入住的話， 擁擠是很利好，最怕是人口不來住。綠島湖目前我認為禪城區西進最佳去處，但對於廣州人來說，稍微遠了。接盤者要看老禪城人。選籌儘量靠近2號線地鐵。
提問：您好廣叔，我和太太準備用已成年的孩子首房首貸資格買第二套房。兩年後，在房產證上去掉孩子的名字，這時孩子首房首貸資格是否就恢復了？我們貸款期限等是否會隨之變化？此路徑可行否？多謝了
回答：你好，不建議用孩子的sfsd,目前北京.上海廣州深圳杭州成都這些城市只要處女貸已經用掉了，再買都算二套。可以JLH， 也可以開發老人票做接力貸。
提問：廣叔你好，我目前有一套星航華府自住，學位不是很好，離上班也遠(在福田蓮花山上班)，打算賣了星航華府這套，大概賣出450，想買一個3房的房子，學位中上，預算700，請問龍華或福田有好的推薦樓盤嗎？最近有朋友介紹龍華的新盤 〈龍湖.春江天璽〉，麻煩點評一下該盤值得入手嗎？
回答：你好，龍湖春江天璽位置非常尷尬，在龍華和龍崗交界處，哪邊都不願意管，自生自滅。 周邊民房多，環境差，屬於低端板塊的高端樓盤，資源錯配。 推薦關注金地上塘道，潛龍曼海寧，信義嘉御山
提問：廣叔你好，我孩子快到上學的年紀了，我打算今年在羅湖、福田或者梅林關附近買套學位房，也要自住，但是我們家庭現在就我一個人是深圳戶口，需要買房後再將家屬隨遷，我們的需求是四房，學位房，希望戶型通風及採光排、希望小區環境及周邊配套、我們的預算資金在1000到1300萬之間，請廣叔指點一下！
回答：你好，深圳市第一梯隊，我的建議是四大，比如百花片區，比如香蜜湖。這些學區的學位不是一般的好，房價也漲得不是一般的好。真的就是隔壁家的孩子成績優異才藝雙全還順帶五道槓。羅湖對優質生源的吸引力逐漸減弱，背後原因多種，包括產業、居住環境、交通等等，不一而足。但是你看現在，頂級或次頂級名校，排名靠前，家長都在認可。比如百花華強北，比如南二外海德。放眼未來，第二梯隊名校的低總價學位房均可投資。1300的四房、學位房？還是需要有所取捨的，要麼犧牲一點居住環境，要麼降低一點學位要求。
提問：廣叔你好，我想買個學位房，但是南山和百花都在千萬級別了，家裡已沒有什麼資金流了，小孩今年4歲，請問一下如果我選擇百花片區的話怎麼樣？百花片區現在是高位嗎？對於未來您怎麼看？
回答：你好，百花片區盛名之下其實難負，漲幅並沒有像大家想像的那麼大。2013年百花均價5萬，現在15萬+，跑輸了很多學位房的後起之秀。一是名校擴容群雄逐鹿之後，百花的價值被稀釋了。二是百花真的太老了，如果不是剛需真買不下手，最近有個百花筍盤我們推盤難度很大。如果只是看中百花的教育就買，如果同樣看重升值建議還可以再多看看。
提問：廣叔您好！我純投資，不自住，可持有5年以上，預算700左右。近期看了不少樓盤，包括中海陽光玫瑰園，諾德，水榭春天，金海岸，西海灣和雲海天城，我自己覺得雲海天城還不錯，不知道是否正確，還請廣叔幫我分析下我看過的這幾個樓盤，謝謝！
回答：你好，投資學區房有很多打法： 1.買沒有學區的學區房（有暴擊） 2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富） 3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需） 同品質小區漲幅差不多，這幾個小區更推薦：中海陽光玫瑰園 諾德 西海灣 另外如果是純投資，可以考慮山語海和山海韻。 首先山語海目前學位不好，但是未來規劃很好，學位也很好。 山海韻交通各方面山海韻兩年內會很方便，所以天花板很高。
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