愛之深，責之切。
用這句話來形容煙臺人對福山的情感，真是再合適不過了。
福山作為煙臺的老城區，有不亞於芝罘區的歷史沉澱和積累，但如今城區面貌與經濟發展都遠遠落後於芝罘區，甚至從福山區分割出去的「小弟」都有「後來居上」之意。
福山區就在這在一北一東熱火朝天的市場中受了不少」夾板氣「。除卻因為城區發展失衡所帶來的老舊印象，早期福山城改引入了不少本土的小開發商，住宅品質與後續房產證等問題為福山人帶來不少困擾，使得福山居住體驗」風評被害「，以至於後期市場有不少人唱衰。
但城市發展哪能在一朝一夕間完善，更新中的福山再連栽幾個跟頭後，總算是大徹大悟，摸索到了自己的路子。
福山不再迷茫
自二季度以來，福山區土拍市場捷報頻傳，品牌房企紛紛進駐，華發觀山水、北歐公園、香逸中央、中梁拾光裡等品牌地產拔高了區域內的住宅品質。10月，中瑞鼎峰摘得鍾家熟化地塊，繼北歐公園後再次落子福山，也表明了對福山市場的信心。
同時卜蜂蓮花、福海路在建商業綜合體、福山百年大集等商業配套逐步提升。
東方劍橋教育園、懿榮中學、華星冰上運動綜合體等教育配套也在逐步完善。
福山文創綜合產業園、中傳文化科技產業基地、峆寺周邊藥師谷等文旅、科技項目正逐步加速。
在城區規劃上，福山形成一北一南涇渭分明的發展面貌。
北部製造新城以北部高新園區的福山園為中心發展其產業，釋放足夠空間支撐產業發展；南部夾河新城發展以歷史文化積澱為依託的文化產業，打造煙臺市綠色休閒客廳。
這些變化都使得福山人民的幸福指數得到極大的提高，但去往詩和遠方的路上，總是會有很多苟且，而且像跨欄一樣，一個接一個，但是福山，很有耐力。
福山還真沉得住氣
今年2月，南十裡堡地塊正式出讓。
作為夾河新城康養小鎮用地，南十裡堡地塊的命運卻沒有規劃上所來的風光。
南十裡堡地塊規劃總用地面積約257104平方米，可建設用地面積約190573。地塊分為東西兩地塊，其中西地塊為居住用地，東地塊為教育科研用地。
西地塊起始總價33596萬元，起始樓面價1596元/平方米，競買保證金20779萬跨境人民幣/3000萬美元，需以外資方式繳納，或繳納等額跨境人民幣；
東地塊起始總價1502萬元， 用於建設一所高端國際化學校，項目總投資不低於3.5億元，建築面積不小於4萬平米。項目自正式運營年度開始，10年內不得轉讓。地塊成交後2年內完成教育產業項目全部投資，教育產業項目建成驗收後實現招生運營，產業保證金及利息全額退還； 如建成驗收後第一個招生季未招生運營，產業保證金不予退還，政府有權無償獲得學校產權。
嚴苛的條件剛好遇上疫情這個」黑天鵝「，南十裡堡地塊於3月底無奈中止。
4月22日，地塊再次上架，又因境外新冠肺炎疫情嚴重，外資通道不暢再度中止。
5月中旬重新出讓，3天後卻慘遭流拍。
一波三折，生不逢時，南十裡堡地塊只好退出市場，等待時機。
改善要從剛需起
隨著八角灣人才港項目的落地外加政策的紅利，開發區的房價扶搖直上，10月，開發區成交均價已突破13000元/平的大關。
另一邊幸福新城與海上世界的發力，為芝罘區層層鍍金，10月，芝罘區成交均價13267元/平，位列六區第一。
市場的火爆意味著越來越多的人看好兩區的發展前景，但高昂的房價會勸退不少剛需，而均價9000元/平福山，成為了兩區剛需的首選。
剛需，就是活生生的需求，代表著人流量與入住率，同時也為福山的改善市場擴大了基數。巨大的人口優勢亟待顯露，同黃務一樣，福山住宅改善勢在必行。
嗅到風向的南十裡堡抓住時機，將出讓條件降低，去除了外資條件，並且這次將東、西兩地塊拆分出讓。
今日，南十裡堡西地塊單獨上架，出讓起始總價41700萬元，起始樓面價約1651元/平。
總價不降反升，土地也重整行裝，南十裡堡西地塊究竟花落誰家，我們拭目以待！
【宗地詳細信息】
煙J〔2020〕4008號宗地位於福山區802省道以北、規劃路以南，是南十裡堡西地塊，出讓面積140353平方米(出讓129352.9，劃撥11000.1)，用於商服、住宅、公共管理與公共服務,出讓年限為40、70、50。起始總價41700萬元，起始樓面價約1651元/平。
地塊規劃計入容積率的建築面積<=252636平方米且＞=210530平方米，其中住宅建築面積<=227372平方米，商業服務設施面積<=16192平方米，公建＞=25264平方米（其中社區居委會綜合服務用房＞=1000平方米，社區衛生服務站＞=300平方米，12班幼兒園建築面積＞=5548平方米/用地面積＞=10088平方米，物業管理用房＞=1794平方米，社區警務室建築面積＞=50平方米，居家養老服務用房＞=280平方米，每百戶＞=20平方米。綠化率>=35%，建築密度<=25%，容積>=1.5且<=1.8。
以上用房中，幼兒園回購價格確定為2554元/平方米，由開發建設單位建成後，區政府出資回購，產權辦至教育部門名下。
社區居委會綜合服務用房、社區居家養老服務用房、社區警務室和社區衛生服務站回購價格確定為3003元/平方米，由開發建設單位建成後，按規定政府出資回購。
規劃地下車庫建築面積約106140平方米。