導 讀
雖然近兩年高科技企業拿地積極，更多則是為了滿足自身業務發展的需要。
◎ 作者 / 房玲、易天宇
2020年11月20日，美團大眾點評以底價65.41億元獲取了楊浦區定海社區N090603單元M4-01、M5-01、N1-01、N2-01地塊，樓面單價22350元/平方米。該地塊為商辦用地，其中辦公部分定位為企業總部型辦公樓。這也是自美團成立以來，少有的大手筆拿地投資。事實上，近兩年高科技企業在土地市場拿地積極，不僅有美團，還出現了包括阿里巴巴、京東、OPPO等企業的身影。
01
高科技企業成為土地市場上的新力量
10家總投資超240億，騰訊拿地最多
據不完全統計，2020年以來至11月，包括字節跳動、阿里巴巴、華為、京東等10家[1]高科技企業共在土地市場投資超240億元，涉及土地面積376萬平米，折合建築面積773萬平米；而2019年該10家企業的投資額更是高達235億元，涉及建築面積1021萬平米。
從企業來看，近兩年拿地最多的為騰訊，涉及資金91.2億元，其中2019年11月29日騰訊科技以85.2億元的價格競得深圳A002-0076工業宗地，這也是近幾年高科技企業在公開土地市場上出現的較高投資。除了騰訊外，京東近兩年在拿地上的投資額也達到了82億元，此外華為、美團、字節跳動的拿地額均超60億。
[1] 10家企業分別為：字節跳動、阿里巴巴、華為、OPPO、VIVO、騰訊、小米、百度、京東、美團
上海與深圳最受青睞，工業及商辦用地需求較大
從這些高科技企業拿地的城市來看，以上海、深圳、北京等一線城市為主，投資額佔比分別為26%、24%、10%；其中上海更是高達124億元，位列第一；而深圳高達114億元。高科技企業選擇一線城市，既有自身業務布局、擴張的客觀考量，同時一線城市在產業配套、人才資源、綜合營商環境等更具競爭力，也為企業的持續擴張打下基礎。此外東莞、蘇州、杭州也同時成為高科技企業的青睞城市。
從獲取的地塊類型來看，工業地塊與商辦類地塊佔比較大，高科技企業獲取這類地塊主要用於置辦工廠或自持辦公；此外商住與住宅類用地，則主要作為人才公寓，以解決員工的居住需要。
02
未真正進入地產開發，業務發展才是最大推力
置辦總部或產業園，滿足企業辦公需求
事實上，近幾年高科技公司雖然拿地規模相對較大，但大部分拿地用途仍是以自身發展需要為主，而非真正進入到房地產開發領域。
其中以騰訊85.2億元獲取的深圳大鏟灣未來科技城項目為例，該地塊將作為騰訊在深圳的新總部，總建築面積約200萬平米。據《遴選方案》指出，截止2019年10月騰訊在深圳市共有約38000名員工，辦公面積約70萬平方米，其中自有物業面積33萬平方米，租賃面積37萬平方米。根據公司業務發展，員工人數按每年增長13%預測，未來7年人數將達到約89000人，按人均20平方米測算，辦公面積總需求為178萬平方米，減去自有物業騰訊大廈、濱海大廈計33萬平方米以及目前在建前海大廈15萬平方米，辦公面積缺口達130萬平方米。出於對自身發展的需要，促成了騰訊此次的拿地，大鏟灣未來科技城的地塊體量相當於騰訊深圳現有辦公面積的3倍，將極大程度填補騰訊辦公面積的缺口，此外騰訊全國的網際網路+業務也將移到新的總部基地開展。
除了騰訊外，近期的美團、阿里、字節跳動等獲取土地項目也正是出於此類目的。此前這類高科技企業或大多採用租賃辦公的方式，但隨著企業整體實力的上升，自己購置土地建設總部或產業園等，可以控制運營成本，實現資本收益增加，更有利於長期發展。
設立人才公寓，穩定團隊利於發展
除了置辦總部或產業園，華為、OPPO等企業還會獲取商住或純住宅類地塊，用於人才公寓的配備，其中華為是最為典型的代表。
2020年9月16日，華為以底價分別獲取了東莞大嶺山2020WR034、WR036、WR037號建設用地，總成交價約15.1億元，樓面價3165元/平方米。據悉，3宗地都將用於企業總部的人才房配套項目，且帶裝修銷售，限價11500元/平方米。除了東莞，此前2020年1月華為還拿下了青浦區三宗租賃住房用地，總成交價為17.38億元。上海青浦地塊周邊有華為研發基地，預計2023年完工，建面約187多萬平米，將導入3萬多名科研人才，此次拿地或將作為基地的配套服務。
通過建設人才公寓，可以有效解決企業員工居住需求，此外還能吸引更多優秀人才，使人員流動更加穩定，更有利於企業的長遠發展。
京東聯合拿地，房企代建各取所需
最後一類，則是與房企採用合作，聯合拿地的高科技企業。由於高科技企業不具備房地產開發與運營的能力，通過與房企聯合拿地，同時解決了部分項目資金以及後續的開發與運營問題。這對於運營或代建能力強的房企而言，也帶來了一定的機遇。如京東在2020年9月及10月，分別與卓越、中南以聯合體的形式拿地。
其中2020年10月，江蘇東茂商業發展有限公司（股東為京東、平安不動產及中南）以底價42.76億元的價格獲取了蘇州相城區蘇地2020-WG-65號地塊，樓面價15600元/平米。京東此次拿地，主要為了配合打造京東智谷項目（即蘇地2020-WG-66號地塊，也由京東同日以4.55億元獲取）。事實上，早在2017年9月京東集團就與蘇州相城區政府籤約。根據協議，京東在蘇州相城投資建設京東智谷項目，建設國內領先、國際一流的「雲計算+大數據」的智慧小鎮，此次獲地正是項目真正落地的開始。
從股東情況來看，此次2020-WG-65號地塊，京東聯合了平安不動產與中南建設，其中由蘇州京東茂華商業發展有限公司（京東）持股60%、深圳安創投資管理有限公司（平安不動產）持股35%、蘇州公望建設工程有限公司（中南建設）持股5%。從三方各自所扮演的角色來看，平安不動產大概率會作為一個較為單純的財務投資者存在，提供金融方面的支持。而擁有建築與房地產雙重背景的中南建設，則大概率或會以小股操盤的身份，運營和建設打造京東智谷項目，並收取管理費用。
而作為主角的京東，則更需要關注後期的產業新城運營。據了解，2020-WG-65與66號地塊（即蘇州京東智谷項目）在後期運營上規定5年內總繳稅不低於10億元；此外京東還要引入200家企業，其中全球總部1家，全國總部5家，長三角區域總部20家。最後，京東產業項目運營後的5年內還需引進不低於3000人，其中博士學歷不低於30人，碩士學歷不低於300人，本科學歷不少於2670人。這對於京東而言，同樣是一個不小的壓力。
整體來看，雖然近兩年高科技企業拿地積極，但遠非實現真正出圈或進軍地產領域，更多則是為了滿足自身業務發展的需要。這類企業大多數是從租房者變成擁房者，以控制企業運營成本，同時實現資本收益的增加。長期來看，高科技企業的土地投資需要並不旺盛，少數項目或會尋求與房企合作代建，但並不具有可持續性；但與此同時，與房企之間的互動或會不斷增多，如聯合打造科技住宅、智慧社區、產業園區等等，以各自的業務為重心，同時尋求更多合作商機。
排版 | Jenny
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