本報記者 陳婷 趙毅 深圳報導
9月10日，深圳市中洲投資控股股份有限公司（000042.SZ，以下簡稱「中洲控股」）公告稱，將轉讓控股子公司——惠州市銀泰達實業有限公司（以下簡稱「惠州銀泰達」）的90%債權並重組，中洲控股同時為上述債務提供連帶責任保證擔保。
《中國經營報》記者注意到，惠州銀泰達持有的項目土地及在建工程也同時為上述債務提供抵押擔保，而其正是中洲控股旗下惠州「半島城邦」項目的開發主體公司。
對此，中洲控股方面對記者表示，惠州銀泰達抵押的項目土地及在建工程是作為融資的階段性增信條件，可根據公司經營需要進行註銷抵押，不影響項目的正常開發建設及對外銷售。
不過，記者注意到，2019年5月，惠州銀泰達剛被納入中洲控股合併財務報表範圍，造成公司2019年度淨利潤減少約1.24億元。上述債權重組亦公告顯示，截至2020年6月30日，惠州銀泰達負債總額約52億元，淨資產為-8.42億元；2019年及2020年上半年均為虧損狀態。
事實上，就中洲控股本身而言，其近年來的盈利能力正經受著考驗。2020年上半年，公司營業收入同比增長47.16%至35.16億元，淨利潤同比下降23.17%至1.55億元。2019年，中洲控股因出售旗下子公司獲得處置收益致當年淨利潤增長。值得注意的是，剔除這一收益後，公司的淨利潤連續兩年呈下滑狀態。今年6月，中洲控股再次出售參股公司全部股權，交易對價2.4億元。
資產「消化不良」
公告顯示，中洲控股與中國信達資產管理股份有限公司深圳市分公司（以下簡稱「信達資產」）合作，將全資子公司惠州市築品房地產開發有限公司（以下簡稱「惠州築品」）持有的對惠州銀泰達的債權合計約15.04億元，以15億元的價格轉讓給信達資產並重組。債務重組後，惠州銀泰達作為債務人按約定向信達資產履行還款義務。
重組債務期限36個月，並以惠州築品持有的惠州銀泰達90%股權提供質押擔保，以惠州銀泰達持有的項目土地及在建工程為上述債務提供抵押擔保，深圳市華電房地產有限公司作為階段性共同債務人承擔共同還款義務。同時，中洲控股為上述債務提供連帶責任保證擔保。
中洲控股對轉讓惠州銀泰達債權的交易目的解釋稱，這是根據經營發展需要，對企業資產進行盤活。
實際上，惠州銀泰達自被中洲控股接手時便是一塊「燙手山芋」。
2017年9月，中洲控股全資子公司惠州市中洲置業有限公司（以下簡稱「中洲置業」）與中保盈隆（深圳）股權投資合夥企業（有限合夥，以下簡稱「中保盈隆」）共同作為甲方，收購惠州市華基投資有限公司（以下簡稱「華基投資」）所持有的惠州銀泰達90%股權，交易對價5.6億元。其中，中洲置業持有目標公司20%股權，中保盈隆持有目標公司70%股權。
收購時，惠州銀泰達的資產總額為5.48億元，負債總額11.82億元，其中長期借款3.12億元，所有者權益為-6.34億元。
彼時，惠州銀泰達的核心資產為持有惠州市博羅縣華基江山項目，該項目佔地面積超過49萬平方米，未開發面積超過33萬平方米，已開發為出售計容面積超過4萬平方米。
只不過，惠州銀泰達手裡華基江山項目的土地卻因公司涉訴遭到部分查封。2014年，惠州銀泰達為中合泰富——廣東路橋基金籤訂擔保合同，該基金逾期兩年未能兌付，部分投資者通過法律途徑追責惠州銀泰達。
天眼查顯示，廣東省博羅縣人民法院出具的一則民事裁定書指出，申請人因與惠州銀泰達民間借貸糾紛一案，於2014年12月29日向該院提出訴前財產保全申請，要求查封被申請人惠州銀泰達名下的國有土地使用權，查封價值以446萬元為限，該請求得到法院支持，查封期限為採取保全措施之日起兩年。
此外，2016年8月，深圳市福田區人民法院在保證合同糾紛一審民事判決書中判決被告包括惠州銀泰達在內的3個主體向各案原告共計46人連帶清償借款本金及利息。
2017年，華基江山項目變身成中洲控股旗下惠州「半島城邦」，公司在2018年年報中稱該項目在惠州博羅片區取得銷售前4名。2019年，因相關股東的退出，中洲控股間接持有中保盈隆99.99%股權，惠州銀泰達隨中保盈隆一併納入公司合併財務報表範圍。
值得注意的是，惠州銀泰達在2018年及2019年上半年仍持續虧損。2019年，中洲控股房地產開發業務相關的商譽發生減值，金額為1.14億元，正是來自對惠州銀泰達地產業務資產組產生的商譽的全額計提。
截至2020年6月30日，惠州「半島城邦」4期、5期AB組團、6期仍未竣工。另外，惠州「半島城邦」5期C組團開工時間不確定，7期擬開工時間為2022年3月。
截至目前，中洲控股為惠州銀泰達累計預計擔保額度為30億元，已使用8億元，本次向信達資產申請債務重組提供約15.04億元，剩餘擔保額度6.96億元。
另外，對於中洲控股通過轉讓上述債權獲得相關流動性，是否說明公司的資金鍊正在承壓以及日常經營受限的問題，中洲控股方面則對記者予以否認，其稱：「該筆轉讓債權是正常的融資行為，公司目前流動性充足。」
業績增長陷困局
事實上，未能使惠州銀泰達走出艱難時刻的中洲控股，其近年來的盈利水平亦在承壓。
2020年上半年，中洲控股面臨「增收不增利」的困局，扣非後歸屬母公司淨利潤為1.47億元，同比降18.87%。
值得注意的是，自2018年以來，中洲控股的扣非淨利潤處於下降通道。2018年及2019年，公司的扣非淨利潤分別為3.78億元、8948萬元，分別同比下降32.57%、76.3%。
2019年，中洲控股通過出售中洲控股香港子公司形成9.53億元處置收益，使得這一年淨利潤在營收下滑的情況下呈現增長。但在這一年，中洲控股經營活動產生的現金流量淨額出現大額下滑，同比下降128.07%至-8.4億元，主要原因為支付稅費、土地價款增加所致。
今年上半年，中洲控股加強銷售回款，經營性現金流得以轉正。受到處置股份對價及取得融資淨額增加，公司的投資活動現金流淨額、融資活動現金流淨額亦取得正增長。
只不過房地產主業方面，中洲控股在2020年上半年實現房地產銷售面積25.3萬平方米，銷售金額60.1億元，比上年同期下降2.4%，完成全年目標45%。
值得注意的是，作為一家老牌房企，2016年至2019年，中洲控股的銷售規模始終未能突破200億元。在這期間，公司新開工建築面積分別為59.42萬平方米、135.39萬平方米、133.18萬平方米、98.9萬平方米；同比增速為-10.01%、127.85%、-1.63%、-25.74%。
截至2020年6月30日，中洲控股存貨期末金額達331.37億元，佔總資產比重高達71.14%，存貨跌價準備7.97億元。
而在拓儲方面，中洲控股同樣看起來「乏力」。2016年至2019年，公司新增土地儲備分別為20.73萬平方米、98.78萬平方米、24.49萬平方米、13.62萬平方米。2020年，中洲控股計劃新增土地儲備計容積率面積40萬平方米，新開工建築面積172萬平方米。
截至目前，中洲控股今年的拿地動作僅限於8月17日，旗下子公司寶麗房產以底價2.16億元競得惠州一宗商住地塊，樓面價5327.8元/平方米，出讓面積1.35萬平方米，計容建築面積約4.06萬平方米。
雖然在公司列出的年度重點工作中，中洲控股多次提出要運用創新合作、收併購、招拍掛多種方式，利用現有合作資源，提升公司土地儲備質量。不過，記者注意到，中洲控股今年的重點工作仍在於銷售和回款，以及現金流管理。
在繼2019年出售子公司後，中洲控股在今年6月再次出售參股公司全部股權。公告顯示，中洲控股通過全資子公司深圳市中洲資本有限公司（以下簡稱「中洲資本」）持有深圳市建工集團股份有限公司（以下簡稱「建工集團」）19.9014%股權，而中洲資本作為股權轉讓方，與深圳市達斯克科技有限公司（以下簡稱「深圳達斯克」）籤署了《股份轉讓協議書》，擬以2.4億元向深圳達斯克出售所持有的建工集團全部股份。
截至2019年12月31日，建工集團資產總額為183.86億元，負債總額170億元，2019年錄得淨利潤為-8735萬元。中洲控股介紹，此次出售是基於聚焦主業、優化公司產權管理的目的，對損益不產生影響。
值得注意的是，深圳達斯克成立時間不足一年，截至2020年5月31日，尚無任何財務數據。不過中洲控股表示，截至公告披露日，公司已收到全部股權轉讓款。
截至2020年6月30日，中洲控股總資產465.8億元，較上年同期增加3.19%；現金及現金等價物餘額44億元；負債合計383.9億元，其中一年內到期非流動負債42.19億元，一年內到期長期借款29.23億元，一年內到期的其他非流動負債12.95億元。