近日，中國人民銀行在其官網開設的「央行研究」專欄中，首期刊登了央行行長易綱發表的《再論中國金融資產結構及政策含義》論文。
注意幾個關鍵詞：央行行長、官方專欄、研究「金融資產結構」的論文。
據了解，這並不是易綱首次研究中國金融資產結構問題，每隔10年左右，他都會撰寫一篇有關中國金融資產結構演進的學術論文，分別為1996年在《經濟研究》發表的《中國金融資產結構分析及政策含義》及2008年在《經濟研究》發表的《中國金融資產結構演進：1991-2007》。
也就是說， 這12年來易行長第一次針對「金融資產結構」進行專業解讀，把這篇論文研究透，就能理解高層、央行對於房地產的態度，理解經濟模式、金融體系未來將如何發展。
這篇文章一大亮點在於，大篇幅「點名」房地產市場，梳理了樓市快速擴張帶來的債務集中風險，並從兩個方面「對症下藥」。
先來聊聊樓市給金融體系帶來的風險。
原文稱：房地產與金融資產之間存在對偶關係。
一方面，房地產是居民和企業的重要資產，居民和企業又通過房地產融資構成對銀行的負債，銀行的金融資產部分對應著居民和企業手中的房地產。
另一方面，房地產作為抵押品的信貸快速擴張，會導致金融風險向銀行和地方集中，並容易形成自我強化的機制。
什麼意思呢？
我們來建立一個模型：A是購房者，B是銀行，C是城市，D是房企。
城市C把土地賣給房企D，城市C獲得了財政收入。
房企D拿土地向銀行B抵押貸款，蓋房施工。
購房者A把收入、現金充當首付，向銀行B抵押轉換成房產，作為家庭最重要的資產構成部分。
因為發放房貸的原因，銀行B的資產端不斷擴張，居民的房產實際上對應的就是銀行的資產。
漲的時候皆大歡喜，C的財政收入會越來越多，A的資產會越來越優質，並且可以再次抵押獲得規模更大的融資，銀行B的資產也非常健康，很難出現壞帳，D的規模不斷擴張，加大力度拿地，到處都是千億級別的房企，一片歡騰景象。
狂歡的盛宴背後，銀行的背後卻「刻著一道孤獨」。
邏輯很簡單：購房者A、房企B、城市C，實質上看，他們都把風險和槓桿轉嫁到了銀行B身上，一旦樓市出現流動性危機，無人接盤的城市出現價格坍塌，房產市值縮水，抵押品價值大跌，銀行的資產端必然會惡化，壞帳、集中兌付就會成批出現。
這就是把房地產跟金融體系深度捆綁的結果，沒人願意看見，那場面簡直不敢多想。
因此，易行長論文中提出了兩個解決辦法。
1，對樓市實行「全面監測」，供需要平衡。
什麼叫「全面監測」？
房企融資、居民債務收入比、房地產貸款的集中度都要列入重點監測領域。
比如，房企融資方面，前段時間住建部和央行召開重點房地產企業座談會，對房企融資規定了三道紅線：扣除預收帳款後的資產負債率大於70%。淨負債率大於100%。現金短債比小於1倍。
過渡期截止至2023年6月30日，屆時如果超三道紅線，有息負債不得增加；超兩道紅線，有息負債年增速不得超過5%；超一道紅線，有息負債年增速不得超過10%；所有要求均達標，有息負債規模年增速不得超過15%。
還有銀保監會信託部日前下發的《關於開展新一輪房地產信託業務專項排查的通知》，強化房地產信託穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道。
比如，在房地產貸款集中度方面，前幾天央行在政策吹風會上提及了一項數據：今年前三季度，新增房地產貸款佔全部新增貸款比重，較去年同期下降了3.7個百分點。
以上這些措施，可以說已經對房地產市場展開了無孔不入的監測，稍有風吹草動，就會在融資、房地產貸款流向方面做出調整，市場過熱就壓降貸款和融資規模，市場過冷時就會略微松下口子，讓
2，完善地方稅，擺脫土地財政依賴。
這裡有個前提，目前的財政「四本帳」中，一般公共預算和政府性基金預算規模最大。
在一般公共預算收入中，還是間接稅(增值稅、消費稅）為主的稅制，以企業為主的徵收模式可能會造成成本高、融資難，為了給企業減負，更合理的給各個城市增加收入，以後個稅、房產稅、遺產稅等直接稅佔比將會提高。
而政府性基金收入，主要由國有土地使用權出讓收入組成，在2019年，賣地收入佔比達到了85.8%，根據申萬宏源研究所的數據，在2020上半年，這個比例已經達到了89%。
因此，完善地方稅結構，推動直接稅比例提高，增加地方的稅收收入，擺脫各個城市對賣地收入的依賴，是未來房地產市場調控政策的重中之重。
過去這些年，樓市既是一個光怪陸離的「造富場」，又是一條往前狂奔不知終點的「不歸路」。
千裡之行，始於足下，唯有完善地方稅體系、時刻監控房價的起伏波動、人口流出的城市少供地、一二線擁擠的大城市多供地、多建租賃房，才能告別「大拆大建」的發展模式，讓我們的下一代敢消費、敢生孩子、敢創業，善莫大焉。