導
語
2020年初，突如其來的新冠疫情打破了人們原有的生活節奏和生活方式，對中國各行各業造成了重創，房地產市場也不例外，在疫情初期處於冰封回退狀態。隨著疫情在中國得到全方位有效控制，全國及主要城市銷售量價3月以來逐步止跌回升，企業積極拿地導致部分城市地王時有出現。近期，北京新發地發生疫情，導致防控措施再度升級，疫情防控常態化仍在持續。
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外部環境：VUCA時代三條主線，外部衝擊仍繼續
1.VUCA時代——從複雜到超級複雜
VUCA是來自美國軍方的一個說法，即Volatility（易變）、Uncertainty（不確定）、Complexity（複雜）、Ambiguity（模糊）這四個單詞的縮寫，表示超級複雜的環境，新冠背景下全球經濟面臨的重重挑戰可謂「VUCA」時代的縮影。
2.主線一：新冠疫情——「外防輸入」壓力持續，「內防反彈」任重道遠
一方面，全球疫情重心逐步演進：中國——歐洲（義大利）——美洲（美國/巴西）——亞洲/非洲（印度、印尼/南非、埃及）；近期多個醫療水平較差、人口多、密度大的發展中國家病例上升，預示著境外疫情可能持續全年。
另一方面，國內疫情反覆：黑龍江、吉林曾出現疫情反覆，「菜籃子」新發地提升北京防控級別，北京疫情源頭為人口流動性更強的批發市場、且自身流動性大，擴散速度和範圍明顯強於前兩波。
3.主線二：以中美關係為代表的全球化浪潮不再？全球經濟預期下滑，外部環境持續緊張
短期來看：2020年大選之際，川普甩鍋中國更能親近底層選民，美國優先政策更加明顯。長期來看：中國國力上升VS美國相對衰弱，兩國關係不確定性和潛在衝突風險上升。
與此同時，據世界銀行最新預測：新冠封鎖導致2020年全球GDP下降5.2%，幅度為150年來第三高，僅次於1930年和1945年。
在經濟下滑的背景下，和平穩定的外部環境也出現隱憂：如美國多地爆發種族運動，中印、朝韓的局部軍事衝突風險。
4.主線三：網際網路獨領風騷，但脫實向虛難持續
六大科技公司FAAANM引領美股上漲：排除FB、蘋果等六家超大型公司科技公司，美股實際下跌。
行業分化程度逼近歷史高峰：表現最佳3個行業（零售，軟體和醫藥）領先最差3個行業近30%；歷史數據顯示，超額收益水平過高可能預示泡沫破滅風險。
回到中國，金融機構盈利佔據A股約一半，資金流入地產等少數行業，資源過度集中在少數行業導致中央更追求各行業並行發展，金融、地產政策不會太松。
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未來展望：政策向好資金足，城市快速輪動穩大盤
1.推動反彈的動力
在政策、資金、企業三重因素的推動下，疫情之後的房地產業迎來大幅反彈，5月單月全國及主要百強房企銷售額同比增長超過10%（2月降幅曾超過20%），全國投資和開工已止跌，熱點城市土地火熱，300城市住宅用地均價同比上漲超過20%。
2.政策：兩會定調2020：逆周期力度加大，六保是核心
展望2020年下半年，在全國市場平穩（核心指標為投資額、銷售面積、70城市房價等）的前提下，房地產業政策的關鍵詞仍是「房住不炒、因城施策、不作短刺」。
3.資金：貨幣信貸投放力度繼續，助推需求釋放
兩會報告已明確表示「引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高於去年」，央行與財政體系就「財政赤字貨幣化」的爭論，本質上是逆周期經濟政策以財政為主還是貨幣為主的問題，不改貨幣信貸總體放鬆的本質。
預計2020年新增人民幣貸款超過20萬億元，增長超過20%：1-5月新增人民幣貸款10.3萬億元，同比增長28%；5月末M2增長11.1%，較2019年提高近3個點。在疫情穩定、經濟恢復正常之前，信貸投放力度不減弱。
4.2020年下半年全國市場預判：銷售降幅收窄，投資反彈
銷售：下半年小幅增長，預計全年全國商品房銷售面積和金額下降約4%，絕對值分別為16.7億平米和15.7萬億元，仍處於歷史較高水平；全年均價基本穩定。
投資開工：地方政府積極推地，企業在高能級城市積極補貨並加大建設力度；預計下半年開發投資增長約5%，全年增長約3%；下半年新開工增長約5%，全年下降約1%。
5.節奏預判：年末行情難再現，同比可能出現下降
過去三年年末（4季度和12月），佔比和增速均弱於其他時間，提前搶收行業普遍共識。少數企業提前實現年度目標後主動在12月放慢節奏也是季節性減弱的原因之一。
2020年，政府更關注累計銷售額，若增速太高隱含地產業搶佔太多資源，加大政策收緊風險；目前預期三季度增速略有擴大，但累計增速仍下降，四季度銷售額再度小幅下跌，市場景氣有所降溫。
6.風險一：槓桿率提升過快導致政策收緊
央行在3-4月先後對深圳、上海等地資金違規流入房地產進行監控，旨在進一步彰顯「房住不炒」+「金融供給側改革大方向，防止信貸資金違規流入房地產或行業擠佔更多資源。5月個人槓桿率約為34.3%，比過去兩年提高3 個百分點，已接近2017年的次高點，距離2016年的歷史高點也僅3個百分點。
7.風險二：企業拿地不慎導致整體資金壓力上升
與同期銷售、資金來源相比，1-5月投資拿地「進取程度」處於歷史高位，潛在風險上升：受高等級城市土地走熱帶動，前五月全國企業土地購置費增長5.4%，帶動開發投資額快速恢復（累計下跌0.3%，當月增長8.1%），好於銷售額、資金來源等指標。
近年來，部分企業因盲目擴張（激進拿地）或轉向其他產業（文旅、民間金融等投資周期長或被嚴控的領域），紛紛出現債務違約或破產裁員，最終公司退市或或實控人自首等風險事件，如卓達、證大、三盛宏業、中弘、華業等。
對地產企業而言，拿地與銷售節奏把握不準是最大風險，如閩系代表福晟，2017年拿地金額高達810億元，位列全國第8名，但其當年銷售額僅418億元，排名47位，隨後兩年銷售排名也未能上升；類似的還有泰禾，2016-2017年拿地金額突出，且一線城市高價地王項目較多，是近年受調控影響最大的企業之一。
更重當下：專注於自身/眼前，積跬步至萬裡
更長視角：在歷史的長河裡，才能看清現在
更重內生：關注內在動力，挖掘市場本質
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策略建議：抬頭看天不預則廢，低頭找地精耕細作
1.策略建議：低頭看路，把握人·地·錢
三早一低兩精細：鑑於短期內市場的量價反彈可能導致政策針對性收緊，建議企業策略要注意三早，早拿地早開工早銷售；一低，放低自己的預期；兩精細，城市的橫向對比精細，城市的不同區域精細。
2.投資：深刻把握城市特徵，發掘板塊輪動特點
從城市自身的普適性出發，結合企業自身特色，重點考慮城市的競爭環境和可進入性。
3.城市價值：中長期VS短期波動&競爭強度
城市價值多為中長期，每年不同城市間排名不會出現太大變化但是投資工作是短期的，投資工作不單單是投資環境和城市價值的研究，而且要在此基礎上進行短期波動和競爭強度的研究，短期內市場量價和盈利空間的判斷極為重要。
4.城市微觀研判：以北京市場分析為例
除了基於城市整體價值研判的精耕細作，對企業來講，更多地是一個本地化的精耕細作，站在全國各城市風險與投資機會整體研判的基礎上，結合企業戰略目標、自身偏好、城市微觀差異等因素，對指定區域或若干城市進行深入研究，發掘價值高、潛力大的機會城市，降低城市研判風險，優化豐富企業城市布局。
END