京城包租公，15年房產買家。你相見恨晚的買房導師，已為5000人提供優化買房解決方案。包租公不像其他自媒體，話只說一半讓你雲裡霧裡！包租公用實戰經驗給你有用的建議指導。
全網同名，諮詢需搜名關注，後臺精選問答如下：
01
提問：包租公，你好，我正在給孩子挑選學區房，有兩個方案：
1、買海澱的二手老房子，有一定概率能進入滿意的學校，但還得另外租房住。
2、買郊區新房，售樓處銷售人員說過配套學校的名字，問了幾個人，說其實是開發商正在協調。
應該選哪個好，還是另外看看民辦校？謝謝
回答：1、海澱區的1911，相信大家都知道，在之前是單校，但之後就變為多校，多校的原則是1911之前人數是否招滿，若已經滿了就要調劑，去臨近的學區，以此類推；若沒滿，可以錄取。多校劃片是必須執行的。尤其是優質校，只要學校說學位已滿，就連區裡的派位都不會參加了。如果你的孩子在多年以後才用得上學位，那還值得試試，否則真說不好，年年都在變，沒人能承諾什麼。
2、郊區的樓盤，是比第一種情況更沒譜的存在。一般來說，如果周邊已經有優質學校，新盤都是不帶學位的。不只是北京，所有的優質學校都是學位緊張，在這種現狀下，沒有哪個學校能空出那麼多學位給你的新盤留著。這要留多少。學校是稀缺資源，不像商場、醫院，花錢也不一定能有。
還有一種情況，就是這學校是給新盤的配建校，那也要分析一下：
（1）正在招生。那就直接去問學校，新盤在不在劃片之內，學位獲得方式。（2）沒建設完。學校建設是一個很漫長的過程，若孩子戶籍轉過去了，學校沒有建完，或者沒有在劃片內都是很難補救的。
綜合評估，兩者比較，二手房更穩妥些。同時，對你來說，沒有完美的方案，一般都是買個海澱老破小，然後全家租房。
02
提問：你好，包租公，請問一下子彈180，北京選房，已經看了十裡堡和石佛營一帶的小區，具體有：京棉新城、石佛營東裡和康家園，請問：
1、單價在多少合適？
2、滿二唯一和滿五唯一，選哪個好？帶看的中介小哥說差不了多少，可以做到貸款裡面去，首付還是這些，其餘可以多貸款，我感覺有點不對，
3、和業主壓價也是一個問題，有什麼注意事項嗎，請包租公幫忙分析一下，給購房小白一些指點，十分感謝！
回答：1、十裡堡和石佛營一帶的房子，年代、房屋品質都不同，沒法一概而論，還是結合具體的房源，你再提問，我幫你判斷。
2、滿二唯一僅有增值稅優惠或減免，而滿五唯一不但有增值稅優惠或減免，還可以免徵個人所得稅。但同時，房東也很精明，滿五唯一的房子會貴一點，總價仍然接近。一定要算清楚價格再入手。
3、砍價技巧，見內部分享。
03
提問：包租公，你好，京籍，單身男，31歲，年薪稅後28W，在海澱甘家口附近工作，有輛20W的車，計劃未來三年娶妻生子，購房資格sfsd，子彈160W，自住需求。已經看了一些房子，二手房和新房都看：
1、紅廟北裡，1975年老公房，3層步梯，純東朝向，330w，51平，兩室一廳。
2、石景山魯谷、八角和楊莊，看了好幾套，可以買到，但不細說了，記得你不推薦石景山。
3、還有2個新房小區：融創亦莊壹號，城市之光·東望
4、3居會比2居更有投資優勢麼？
5、通州發展潛力好，買城市之光能跟隨通州漲幅嗎？
您推薦哪個，要看未來5-8年的升值空間？謝謝！
回答：1、 紅廟地段發展成熟，基本沒太多期待，基本就是隨大盤行情。紅廟北裡附近都是老小區，你看這套太老，流動性差。
2.、石景山投資不推薦，但是如果你自住還是可以的。臨近的商業配套其實比紅廟好一些。
3、我不推薦，距離你單位也遠。
4、這麼問太簡單，還要看面積等因素。一般投資建議入手小戶型，兩居為主。
5、城市之光位置偏，雖有地鐵配套，有明顯溢價，並不推薦。
在你的選籌區域中，紅廟相對好一些，可以淘淘其他房源。
04
提問：尊敬的包租公，你好，有人說買房要先看地段，再看面積，最後看品質。那是不是應該優先買市區的好地段呢？但是發現市區的房子不一定漲過郊區的，那到底先看什麼呢？謝謝！
回答：看地段要知道看的是什麼。比如選美，大家看了都心動的女生，是不是競爭更激烈呢？在所有考慮因素中，地段確實是重點之一，但是也要發現潛力地段。具體方法，要根據具體位置、發展階段、房源信息來定，都不太一樣。你聽到的這段話，有一些道理，但是無法直接指導實踐。人不能停留在過去的經驗上坐享其成，應該主動去探索新的發展進展，不斷總結。若還沒掌握，可選到具體房源後，再來找我。
05
提問：你好，包租公。坐標北京，因為一直買不起北京的房子，於是出於投資目的，2018年在山東威海環翠區貸款買了一套兩居室，2019年又在環翠區買了一套三居，同樣有貸款；濟南買了一套期房，媳婦名字的貸款。
近幾年的一頓操作，本來是想等房漲了再回北京買房，但誰知道北京認房又認貸，現在才知道，腸子都悔青了。現在北京買房需要更高的首付，在山東的這三套房子也沒有漲幅。請問：
1、選哪個方案？（1）再攢幾年錢，先把房貸還清，然後儘快賣掉，最後湊湊子彈入手北京。（2）不賣現在的房子，再攢幾年直接在北京上車。2、威海的房子升值空間怎麼樣？
回答：威海的產業結構不平衡，高端人才不斷外流，缺少足夠的產業支撐。再加上省內濟南和青島的虹吸效應，未來發展形勢並不樂觀。是很容易看到天花板的城市。
最後打算回京置業。那應該把山東的三套房子儘快出手，貸款比率不知道多少，如果太高就算了。不要白白浪費眼前的平穩期。
置換時，針對你的背景信息，一定是先賣後買，不要冒險。
06
提問：包租公，你好！我跟前男友分開有半年了，分手原因不想再說了，整個過程沒有撕破臉，算是和平分手。這半年間，他手機反覆刪加過我幾次，很莫名其妙。因為我被這幾次刪加弄煩了，我就想問問到底怎麼回事。我設計了一個些問題，談及感情相關，他最新的說法沒變，依然是「不想再談感情，輕鬆應對分手」。那我就自然沒什麼可說的了。其實我是因為他手機的操作才溝通的，自己已經調整好狀態，不再留戀了。他呢，到處跟共同朋友說我放不下他，還發信息不斷提醒和告訴我「怕你放不下」，我真是....... 我斬釘截鐵告訴過他幾回，可以從此相忘於江湖，他完全可以絕情，高冷，瀟灑，但是他太過心口不一，一邊希望我「放下消失」，但只要我表明接受，他又會變嘴臉跟我迂迴，並且給我肯定說他不會不聯繫什麼的。您說說，這種男人是不是矯情啊？聽聽您怎麼看。
回答：糾結的習慣，在大是大非，或者大利益面前就很容易得到鍛鍊。我有幾個女粉絲也喜歡糾結，總會問到矛盾的兩個問題。你看看自己，已經承認「設計了一個些問題，談及感情相關」，同時又說「自己已經調整好狀態，不再留戀了」。分手背景沒看出來，但是通過前男友的表現來看，建議你不要再「談及感情相關」，直接把坦然升級為無視即可。再調整幾個月的心情，就看看更好的男人吧。
全網同名，諮詢需搜名關注，有問必答。
房地產買賣註定只是小部分人的牌局，我們已經跑在前面，手把手教你實現從零到千萬的資產積累。提供選盤、砍價、資金、資格等針對性意見，全流程買房指導。
近期更新文章：
《乾貨！代持操作手冊》
《乾貨！免息貸款科技樹解密！》
《獨家！如何做出不被識破的流水單？》