最新的兩則終審案例觀點，都傾向了律師無權「以人查房」，在實務中要引起注意。
最新案例一：
南寧鐵路運輸中級法院行政裁定書(2019)桂71行終128號
吳良述訴南寧市自然資源局不履行不動產登記資料查詢法定職責案
裁判觀點：《不動產登記資料查詢暫行辦法》第四條之規定，不動產權利人、利害關係人可以自行或委託律師或者其他代理人查詢、複製不動產登記資料，但當委託律師或者其他代理人查詢時，查詢權利主體仍是不動產權利人、利害關係人，而非受委託律師或者其他代理人，故不動產登記機構提供查詢與否與受委託律師或者其他代理人無利害關係。
最新案例二：
重慶市第五中級人民法院行政判決書(2018)渝05行終604號
陳思、蔡榮鳳訴重慶規自局不履行不動產登記查詢職責案
裁判要旨
1.被告房產信息並非民事訴訟「證據」
《律師法》第三十五條即規定：「受委託的律師根據案情的需要，可以申請人民檢察院、人民法院收集、調取證據或者申請人民法院通知證人出庭作證。律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況。」《民事訴訟法》第六十一條規定：「代理訴訟的律師和其他訴訟代理人有權調查收集證據，可以查閱本案有關材料。查閱本案有關材料的範圍和辦法由最高人民法院規定。」第六十四條第二款規定：「當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。」根據上述法律規定，律師根據案情的需要，可以收集、調取證據，也可以調查與承辦法律事務有關的情況。就「證據」而言，通常為依照訴訟規則認定案件事實的依據。民事訴訟中，原告委託律師申請查詢被告名下所有房產，其目的在於通過訴訟保全措施確保原告主張的債權在得到判決支持後能夠得以順利實現。因此，原告委託律師申請查詢的事項與承辦法律事務有關，但無論其是否取得該信息，均不影響該案的事實認定及判決結果，故民事訴訟中被告名下所有的房產信息不屬於該案的「證據」。
2.原告委託律師非涉不動產領域實體法規定的申請查詢、複製不動產登記資料的主體範圍
《物權法》第十八條規定：「權利人、利害關係人可以申請查詢、複製登記資料，登記機構應當提供。」《不動產登記暫行條例》第二十七條規定：「權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理事項有關的不動產登記資料。」《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條第四款規定：「因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人可以查詢、複製不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。」根據上述規定，有權申請查詢、複製不動產登記資料的主體有三類，分別為權利人、利害關係人和有關國家機關。律師作為民事訴訟的委託代理人，既不屬於不動產的權利人，也不屬於利害關係人。
3.即便是權利人、利害關係人申請查詢、複製不動產登記資料，其能夠查詢、複製的範圍亦有明確限制。
根據《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條第三款「權利人可以查詢、複製其不動產登記資料」的規定，權利人可以查詢、複製的不動產登記資料限於其享有物權的不動產，換言之，權利人可以查詢、複製自身名下的所有不動產登記資料。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條第四款「因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人可以查詢、複製不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況」的規定，利害關係人可以查詢、複製的範圍也限於特定不動產的自然狀況、權利信息和其他事項。
4.律師主張在民事訴訟程序中查詢對方當事人名下所有的房產信息，仍有賴於通過建立、健全完整和系統的律師權利保障體系予以實現。
當前涉不動產領域實體法之所以對申請查詢、複製不動產登記資料的主體及範圍作出限制，是在特定人群知情權與公民隱私權之間進行價值平衡後作出的制度安排，旨在避免公民的個人隱私權因不當查詢受到侵害。當然，律師行使調查取證權並不必然侵害公民個人隱私權，但《律師法》第三十五條對律師享有調查取證權僅是原則性規定，律師向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況，還需通過相應領域的實體法規定予以實現。
【裁判文書】
重慶市第五中級人民法院
行政判決書
（2018）渝05行終604號
上訴人（一審被告）重慶市規劃和自然資源局。住所地：重慶市渝北區龍山街道龍山大道339號。
法定代表人董建國，局長。
委託代理人孟豔，該局工作人員。
委託代理人遊慶華，北京市中銀（重慶）律師事務所律師。
被上訴人（一審原告）陳思。
被上訴人（一審原告）蔡榮鳳。
（上訴人）原重慶市國土資源和房屋管理局（簡稱原市國土房管局）因被上訴人陳思、蔡榮鳳訴其不依法履行不動產登記查詢職責一案，不服重慶市巴南區人民法院作出的（2018）渝0113行初79號行政判決，向本院提起上訴。在本院審理過程中，原市國土房管局因機構改革被撤銷，其不動產登記職權由新組建的重慶市規劃和自然資源局繼續行使，故本案上訴人變更為重慶市規劃和自然資源局（簡稱市規劃資源局）。本院於2018年10月12日受理本案後，依法組成合議庭於2018年11月13日公開開庭進行了審理。上訴人市規劃資源局的委託代理人孟豔、遊慶華，被上訴人陳思、蔡榮鳳出庭參加了訴訟。因本案出現其他應當中止訴訟的情形，本院於2018年12月21日裁定本案中止訴訟。現中止事由消除，本案依法恢復訴訟，並已審理終結。
一審法院查明:陳思、蔡榮鳳系北京市大成（重慶）律師事務所律師，二人接受案外人魏潔靜的委託，代為處理魏潔靜與馮忠芳民間借貸糾紛一案在審判和執行階段的相關事宜。二人於2018年2月23日、2月26日，持人民法院出具的《受理案件通知書》、律師事務所介紹信、授權委託書、律師執業證，前往重慶市沙坪垻區不動產登記中心申請查詢對方當事人的房產信息。重慶市沙坪垻區不動產登記中心拒絕了二人的查詢申請。二人遂訴至法院，要求確認原市國土房管局拒不履行依其申請查詢他人不動產登記信息的行為違法。
一審法院認為:根據《重慶市土地房屋權屬登記條例》第六條之規定，原市國土房管局作為市土地房屋行政主管部門，負責全市土地房屋權屬登記的管理工作，沙坪垻區等行政區域內的土地房屋權屬由市土地房屋行政主管部門登記，具體事務由其設立的登記機構辦理。因此，原市國土房管局作為本案被告，主體適格。
首先，關於陳思、蔡榮鳳是否為本案適格原告的問題。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十一條「代理訴訟的律師和其他訴訟代理人有權調查收集證據」、《中華人民共和國律師法》第三十五條第二款「律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況。」之規定，陳思、蔡榮鳳作為魏潔靜的代理律師，因為魏潔靜民間借貸糾紛一案所涉法律事務，有權進行調查收集證據，以完成與委託事務有關的訴訟事務。因此，在原市國土房管局拒絕向陳思、蔡榮鳳提供房屋查詢信息時，陳思、蔡榮鳳有權以原告資格向法院提起訴訟。
其次，關於原市國土房管局拒絕向二人提供房屋信息查詢的合法性問題。原市國土房管局辯稱其不向二人提供房屋查詢信息，是因為二人未能提供被查詢人的房屋坐落信息，其根據《房地產登記技術規程》的相關規定不予提供房屋查詢合法。但陳思、蔡榮鳳作為代理訴訟的律師，憑《受理案件通知書》、律師事務所介紹信、授權委託書、律師執業證等資料，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十一條、《中華人民共和國律師法》第三十五條第二款的規定，向原市國土房管局申請查詢涉案當事人的房屋查詢信息，不動產登記中心應根據上述法律規定予以提供房屋查詢服務。此外，就法律位階而言，不動產登記中心拒絕提供房屋查詢服務所依據的《房地產登記技術規程》，法律層級低於《中華人民共和國民事訴訟法》和《中華人民共和國律師法》，不動產登記中心應當根據立法法的相關規定，適用法律位階較高的《中華人民共和國律師法》，向二人提供房屋查詢服務。
綜上，一審法院根據《中華人民共和國行政訴訟法》第七十四條第二款第（三）項之規定，判決確認原市國土房管局拒絕向陳思、蔡榮鳳提供查詢不動產登記信息的行為違法。
上訴人市規劃資源局不服一審判決，上訴來院，請求撤銷一審判決並依法改判。主要理由如下：1、一審判決中關於「陳思、蔡榮鳳申請了查詢」的事實認定錯誤，證據不足。上訴人認為陳思、蔡榮鳳並未向重慶市沙坪垻區不動產登記中心提交查詢申請表，也未曾取得該中心出具的不予查詢告知書。且現有證據只能證明其到過上訴人辦公場所，僅能認定為是一種諮詢行為，不具有可訴性。2、一審判決適用法律錯誤。首先，即對《物權法》第18條規定的「利害關係人」的理解不宜過寬，只有因不動產的交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人才可以申請查詢、複製登記資料。其次，利害關係人查詢的是不動產資料信息，而非查詢有無不動產。第三，不動產資料信息與民間借貸糾紛的事實並無直接關係，不屬於《民事訴訟法》第61條規定的證據範疇。第四，《房地產登記技術規程》是對上位法有關不動產查詢的細化和明確，並非與上位法牴觸。3、不動產信息涉及個人重大財產隱私，律師應當依法查詢。不論是《物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《房地產登記技術規程》，還是2018年3月1日開始實施的《不動產登記資料查詢暫行辦法》（國土資源部令第80號），均規定利害關係人（包括律師）的查詢範圍限於「以房查房」或「以房查人」。不動產登記資料既屬於政府信息管理重要內容之一，又屬於個人隱私重要內容之一，其資料信息的獲取應當得到法律的保護和尊重。對於在訴訟中確需調查訴訟當事人個人財產信息的，律師可通過向人民法院申請取得調查令後進行查詢。
被上訴人陳思、蔡榮鳳辯稱：1、被上訴人是本案適格的原告。根據我國《民事訴訟法》第六十一條「代理訴訟的律師和其他訴訟代理人有權調查收集證據，可以查閱本案有關材料」，再根據我國《律師法》第三十五條第二款「律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況」等規定，調查取證權是法律賦予律師的重要權利之一，也是律師順利執業、依法維護委託人合法權益的重要保障。被上訴人作為本案的具體行政行為相對人，上訴人拒絕向二被上訴人履行法定義務，侵害的是被上訴人的調查取證權，被上訴人據此向一審法院提起訴訟，於法有據。2、上訴人在一審中已自認被上訴人曾向重慶市沙坪垻區不動產登記中心申請查詢的事實，一審判決認定事實清楚，證據確實充分。在一審過程中，被上訴人舉示了上訴人辦公場所等照片，足以證明被上訴人曾向上訴人申請查詢的事實。上訴人的一審答辯狀中明確載有「二原告持法院《受理案件通知書》、介紹信、魏潔靜出具的授權委託書、律師執業證到重慶市沙坪垻不動產登記中心查詢馮某某房屋信息檔案」，足以證明上訴人已經自認上述事實。3、被上訴人舉示的錄音證據合法有效，能夠進一步證明被上訴人曾申請查詢的案件事實。被上訴人舉示的錄音雖系被上訴人在未提前向對方明示的情況下私自錄製，但獲取的途徑是在公共場所內。在錄音過程中，被上訴人並未採用欺詐、脅迫等手段，所採取的錄音方式也有別於未經他人允許，在他人住所等私人空間、隱秘場所等安裝錄音設備的偷錄行為，故被上訴人的錄音行為不屬於法律明確禁止的方式。4、一審判決適用法律正確。上位法優於下位法，本案應適用《律師法》的相關規定。《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條第四款規定「因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人可以查詢、複製不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。」上訴人認為，該法條應理解為「因不動產的交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人」，前面的「不動產」不能作為後面「繼承」「訴訟」的範圍限制。《房地產登記技術規程》為行業標準，依法不具有強制執行效力。被上訴人依照《律師法》的相關規定，依法向上訴人申請查詢，其無權以推薦性的行業標準拒絕被上訴人的查詢。5、保護公民個人隱私和律師行使調查權並不衝突。上訴人以保護公民個人隱私為由，要求律師放棄自行調查的權利，轉而申請法院、檢察院等司法機關進行調查取證等方式，被上訴人認為，這不能成為阻卻律師依法享有自行調查取證權利的依據。因此，請求駁回上訴人的上訴請求，維持一審判決。
被上訴人陳思、蔡榮鳳在法定舉證期限內向一審法院舉示了以下證據：
1、照片3張；照片拍攝時間為2018年2月23日，辦公場所的門上方標明了406字樣。擬證明陳思、蔡榮鳳於當日到過重慶市沙坪垻區不動產登記中心的辦公場所並提出了查詢申請，申請過程中提供的相關資料符合公示的相關要求。
2、受理案件通知書複印件；
3、律師介紹信；
4、授權委託書；
5、律師證複印件。
各方當事人在一審中提供並經質證的證據已隨案移送本院。
二審期間，被上訴人陳思、蔡榮鳳向本院補充提交了以下證據：
1、光碟一張；
2、錄音內容整理一份。
上述證據擬證明：被上訴人向重慶市沙坪垻區不動產登記中心提出了申請，要求查詢馮某某房屋信息檔案。
對於被上訴人在二審期間補充舉示的證據，上訴人認為不屬於新證據，亦不能證明被上訴人向重慶市沙坪垻區不動產登記中心提交了書面查詢申請表。
經審查，對於各方當事人在一審期間舉示的證據，一審法院認證正確。對於一審認定的事實，本院依法予以確認。對於被上訴人在二審期間補充舉示的證據，根據《最高人民法院關於行政訴訟證據若干問題的規定》第五十二條之規定，「新的證據」是指在一審程序中應當準予延期提供而未獲準許的證據等，被上訴人補充舉示的證據形成於其提起一審訴訟前，且未向一審法院申請延期提供，故不屬於新的證據，本院依法不予接納。上訴人提出異議，認為現有證據不能證明被上訴人向重慶市沙坪垻區不動產登記中心提交過書面申請表，故被上訴人提起本案訴訟不符合法定條件。根據行政訴訟法的規定，申請履行法定職責之訴，其前提在於行政相對人提出過申請。本案中，儘管被上訴人舉示的證據不能證明其向重慶市沙坪垻區不動產登記中心提交過書面申請表，但足以證明其向登記中心工作人員提出過口頭申請，登記中心工作人員明確告知其不能「以人查房」。基於這一事實，能夠認定登記中心已經接受了被上訴人的口頭申請且已進行了處理，行政爭議已經形成。在此情形下，若拘泥於被上訴人未提交書面申請表而否定其提出了查詢申請的事實，迴避已經形成的行政爭議，則將導致被上訴人重新提出申請、上訴人重新進行審查答覆、案件再次進入訴訟程序，這樣不僅造成程序空轉、增加雙方當事人訴累，而且不利於行政爭議的解決，因此，本院對上訴人提出的該異議不予支持。
本院認為：律師主張在民事訴訟程序中查詢對方當事人名下所有的房產信息是否具有法律法規依據是本案爭議的焦點。對此，評析如下：
一、民事訴訟程序中，被訴當事人名下所有的房產信息並非民事訴訟中的「證據」。
律師收集、調取證據的執業權利依法受國家法律、法規保護，《中華人民共和國律師法》第三十五條即規定：「受委託的律師根據案情的需要，可以申請人民檢察院、人民法院收集、調取證據或者申請人民法院通知證人出庭作證。律師自行調查取證的，憑律師執業證書和律師事務所證明，可以向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況。」為保障律師在民事訴訟程序中調查收集證據的權利，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十一條同時規定：「代理訴訟的律師和其他訴訟代理人有權調查收集證據，可以查閱本案有關材料。查閱本案有關材料的範圍和辦法由最高人民法院規定。」第六十四條第二款規定：「當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。」根據上述法律規定，律師根據案情的需要，可以收集、調取證據，也可以調查與承辦法律事務有關的情況。
就「證據」而言，通常為依照訴訟規則認定案件事實的依據。《中華人民共和國民事訴訟法》第六章就對證據專門予以規定，如第六十四條規定「當事人對自己提出的主張，有責任提供證據」，第六十三條規定「證據必須查證屬實，才能作為認定事實的根據」。本案中，被上訴人陳思、蔡榮鳳系北京市大成（重慶）律師事務所律師，其接受案外人魏潔靜的委託，代為處理魏潔靜與馮忠芳民間借貸糾紛一案在審判和執行階段的相關事宜，該民間借貸糾紛已經人民法院立案受理。被上訴人申請查詢馮忠芳名下所有房產，其目的在於通過訴訟保全措施確保魏潔靜主張的債權在得到判決支持後能夠得以順利實現。因此，被上訴人申請查詢的事項與承辦法律事務有關，但無論其是否取得該信息，均不影響該案的事實認定及判決結果，故馮忠芳名下所有的房產信息不屬於民事訴訟中的「證據」。
二、本案被上訴人非涉不動產領域實體法規定的申請查詢、複製不動產登記資料的主體範圍。
我國實行不動產登記資料依法查詢制度，本案被上訴人申請查詢的是馮忠芳名下的所有房產信息，涉及不動產。《中華人民共和國物權法》第十八條規定：「權利人、利害關係人可以申請查詢、複製登記資料，登記機構應當提供。」《不動產登記暫行條例》第二十七條規定：「權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理事項有關的不動產登記資料。」《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條第四款規定：「因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人可以查詢、複製不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。」根據上述規定，有權申請查詢、複製不動產登記資料的主體有三類，分別為權利人、利害關係人和有關國家機關。律師作為民間借貸糾紛的訴訟代理人，既不屬於不動產的權利人，也不屬於利害關係人。
被上訴人認為，魏潔靜屬於訴訟涉及的利害關係人，故被上訴人可以基於魏潔靜的委託進行查詢。但《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條第四款規定中的「訴訟」是「因不動產訴訟」，「訴訟」受到「因不動產」的範圍限制，而本案涉及的民事訴訟是民間借貸訴訟，非「因不動產訴訟」，故魏潔靜不屬於上述規定所指的利害關係人。
三、即便是權利人、利害關係人申請查詢、複製不動產登記資料，其能夠查詢、複製的範圍亦有明確限制。
如前所述，僅有權利人、利害關係人才能根據當前涉不動產領域實體法規定申請查詢、複製不動產登記資料。同時，其申請查詢、複製範圍也並非指向特定自然人名下的所有房產信息。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條第三款「權利人可以查詢、複製其不動產登記資料」的規定，權利人可以查詢、複製的不動產登記資料限於其享有物權的不動產，換言之，權利人可以查詢、複製自身名下的所有不動產登記資料。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第九十七條第四款「因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的利害關係人可以查詢、複製不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況」的規定，利害關係人可以查詢、複製的範圍也限於特定不動產的自然狀況、權利信息和其他事項。
具體到本案，被上訴人陳思、蔡榮鳳申請查詢的是馮忠芳名下的所有房產信息，並未指向特定不動產，屬於對特定自然人名下的不動產信息進行匯總，顯然不符合上述實施細則所規定的查詢範圍。
四、律師主張在民事訴訟程序中查詢對方當事人名下所有的房產信息，仍有賴於通過建立、健全完整和系統的律師權利保障體系予以實現。
當前涉不動產領域實體法之所以對申請查詢、複製不動產登記資料的主體及範圍作出限制，是在特定人群知情權與公民隱私權之間進行價值平衡後作出的制度安排，旨在避免公民的個人隱私權因不當查詢受到侵害。當然，律師行使調查取證權並不必然侵害公民個人隱私權，但《中華人民共和國律師法》第三十五條對律師享有調查取證權僅是原則性規定，律師向有關單位或者個人調查與承辦法律事務有關的情況，還需通過相應領域的實體法規定予以實現。本案被上訴人陳思、蔡榮鳳申請查詢馮忠芳名下的所有房產信息，即是因無相應實體法依據被不動產登記部門拒絕。儘管不動產登記部門僅是對陳思、蔡榮鳳個人提出的申請予以拒絕，但其拒絕結果指向律師群體調查取證權的保障問題。立法層面，為保障律師的調查取證權，相關領域也在不斷健全完善相應規定，如部門規章《不動產登記資料查詢暫行辦法》（2019修正）即考慮到律師的調查權問題，其第二十二條就規定律師受相應當事人委託，可以比委託人查詢更多的不動產登記信息，以滿足律師辦理相關案件的訴訟需求。司法實踐中，律師調查取證權也逐步通過多種方式得以實現，如在民事訴訟環節，律師因客觀原因不能自行收集證據，可通過申請人民檢察院、人民法院收集調取；在民事案件執行環節，各地人民法院也通常可以依申請或是依職權向執行案件當事人的代理律師發出調查令，持令律師可以調查被執行人名下不動產、機動車輛、存款、理財等各種財產現狀及其變動或者交易明細情況，進而充分發揮律師在執行程序中的重要作用。故而，律師群體的執業權利保障，如本案被上訴人所主張的在民事訴訟環節「以人查房」的權利，還須從立法層面上進一步修改完善。
綜上所述，上訴人提出的上訴理由成立，一審法院適用法律、法規錯誤，其作出的確認違法判決應予撤銷。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（二）項之規定，判決如下：
一、撤銷重慶市巴南區人民法院（2018）渝0113行初79號行政判決；
二、駁回被上訴人陳思、蔡榮鳳的訴訟請求。
本案一、二審案件受理費各50元由被上訴人陳思、蔡榮鳳負擔。
本判決為終審判決。
審判長 鄧 莉
審判員 樂 巍
審判員 封 莎
二○二○年四月二十九日
法官助理 張林波
書記員 金昱希
來源：法務之家
【法築和諧律動靜安】
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原標題：《【以案釋法】剛剛，律師「以人查房」案二審改判：為財產保全而查的房產信息不屬於民訴法中的證據（文書全文）》
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