日本房地產發展的興盛與衰敗

國內的房價變化，暫時因為疫情和政策的影響，近期不會有太大的變化，而且今年也有可能成為房價的轉折點。說到這，我更想重新研讀一下日本房地產的發展歷程。談論日本房地產的發展之前，先要關注的是日本的經濟發展。

自1945年日本戰敗後，經濟生產指標遠遠低於戰前水平，以1946年的生產指標評判，工業技術水平落後了美國30年。經過10年的政策修正以及與西方各國的關係緩和，從1956年開始至1973年，日本經濟進入高速騰飛的20年，在這20年間日本每年的GDP平均增速都超過了10%。其中最為明顯的區分點是1964年的東京奧運會，日本正式確立自己的國際地位，國民生產總值在1973年之後也躍升到了第二位，成為僅次於美國的第二經濟大國。

東京

但從1974年開始到現在，日本經濟開始進入低速、穩定發展的時期。其中又以1974年到1990年為經濟穩定上漲時期，以及1990年至2000年的超低速發展時期，和最近20年的低迷穩定上漲時期。為何如此劃分呢？也是對應日本房地產發展的各個階段。

從1974年到1990年，日本的人口福利和資源福利開始不足以支撐每年GDP10%的高速增長。日本開始將低端製造業、高消耗、高汙染的企業轉至東南亞生產，在這個期間港澳臺的經濟迎來了快速增長。而日本也在1974年至1985年的10年間，完成了經濟轉型，以當時的形勢來看，日本經濟有望在2000年超過美國。

1964年日本東京奧運會

日本房地產則是發跡於1964年的東京奧運會，從這個奧運會過後，日本的房地產開始進入快速增長的時代，而第一波大高峰是在1974年達到了頂峰。在1973年發生了很多事情，一是1973年10月「第四次中東戰爭」爆發後，引發了「第二次世界石油危機」；二是1973年底到1975年，西方世界爆發了戰後最嚴重的普遍經濟危機；三是1979年到1982年西方世界再次爆發的經濟危機。所以在1974年日本的房地產進入了短期的猛降時期，不過在1974年到1985年的10年間日本的房地產依然處於上漲階段。

在之後的1985年到1990年的6年，日本房地產進入爆發式瘋漲階段，在1990年的最高峰，日本東京就能買下美國全國的土地。至1991年日本股市開始崩潰，之後逐步漫延到日本房地產市場。而1991年到2000年為日本房價持續下跌的10年，直到2000年徹底處理由房地產市場和股市的債務問題，才徹底穩定了日本房價。而這20年日本的房價基本可以說是相當的平穩，當然對應的GDP增速在1%左右，也是屬於正常的價值回歸。

1990年前後的日本房地產

日本房地產有過興盛，也有過衰敗，但歸根結底都是依靠著國家的經濟形勢發展而發展的。而不是說房地產發展的好，國家的經濟就會好，這根本就是逆亂了因果。中國的房地產發展與日本的不可能完全一樣，但也不可能完全不一樣，總的經濟規律是大家都要遵守的。

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