「地王」流拍,滑鐵盧之後的昆明地產

2020-12-12 騰訊網

在熱點城市調控政策收緊

調整供地結構的影響下

多城市的供地和拍地節奏有所放緩

昆明也出現了熱點區域遇冷現象

巫家壩53畝樓面價「地王」流拍

西北新城97.3畝土地二次流拍

空港地區350畝土地終止交易......

這對於昆明主城賣地市場而言

可謂「滑鐵盧」啊

12月1日，深圳萬人搶房的樓市「打新」熱，「網紅盤」萬科瑧山海家園突然宣布調整銷售方案，將按照客戶社保年限排名，取可售房源數五倍數額的客戶進入搖號選房。

但實際上深圳已經不是2020年第一個出現萬人搶房的城市。此前，南京、成都、杭州等多個城市都出現了樓市「打新」熱。截至8月底，成都出現了7個萬人參與認購的新盤項目。

樓市「打新」熱

引發各地方政府的廣泛關注

業內專家表示

此類現象或將引發城市調控政策的價碼

加碼是對銷售方案的調整

也是落實「房住不炒」

託起百姓安居夢的重要保障

可政策收緊 供地結構調整下

是供地拍地等環節的放緩或停滯

昆明目前的狀態就是其一大表象

昆明主城賣地市場趨勢下滑

10月底，昆明巫家壩片區兩宗純住宅用地（土地編號為KCGD2020-3-A1、KCGD2020-4-A1），面積共計53畝，遭遇流拍，當時交易起價19.63億元，起始土地單價為每畝3654萬元，起始樓面價每平方米為14425元。11月，昆明市公共資源交易中心網站上再次掛牌拍賣，掛牌起始交易價格為15.76億元，在10月底的基礎上直降3.87億元。

10月16日，西北新城小屯路旁兩宗約97.3畝土地流拍，土地單價約643萬元至1816萬元/畝，樓面價約3215元至7168元/平方米。其中KCWH2018-14-A1號地塊在經歷去年流拍、重新打包、降價出讓後依然無人買帳，慘遭二次流拍。

此外，10月27日，位於空港新區空港大道首創·御華洲項目東側5宗總面積約350.29畝土地，在網拍當天被臨時叫停，這5宗地交易起價9.1億元，起始樓面價2600元/平方米，地價260萬元/畝，具體終止原因和下次交易時間不明。

全國土地流拍率創新高

2020年1月—10月，92個熱點城市中流拍率最高的是2月份，主要受年初疫情影響，房地產行業整體停擺所致。進入10月份，土地流拍現象加劇，流拍幅數和流拍率均較9月出現明顯上漲，達111幅，流拍率也較上月大幅上漲了3.4個百分點，達到12.2%。

具體來看，10月份流拍地塊主要集中在中西部省會城市和一些非熱點中小城市，如昆明、清遠、鄭州和濟南等，專家表示，這些城市之所以流拍現象較為嚴重，主要和土地出讓質量較差或樓市表現不佳有關。

那麼在此種狀態下

昆明主城區土地遭遇流拍

具體有哪些原因？

專家又有怎樣的觀點？

一起來看看

位置偏遠 條件一般

就流拍地塊的具體原因來看，除少數地塊因地方規劃調整、土地出讓條件變更等客觀原因而遭遇撤牌或提前中止出讓外，大部分地塊多因位置偏遠且條件一般而流拍，且為其主要原因。

優質地塊條件苛刻

在流拍地塊中不乏一些區位較為優越的地塊，比如昆明巫家壩地塊。但正是由於區位優越，地方對地塊的規劃定位也比較高，拿地門檻自然也比較苛刻，常附帶如競拍企業規模要求、較高比例的自持、引入產業要求、較多配建等諸多條件。而當前融資環境越發困難的房企對此類需要資金沉澱的地塊興趣明顯不大，因此這類「定位高、所需資金成本也高」的地塊也難吸引開發商參拍，最終也多以無人競拍而流拍。

業內專家聲音

年末流拍率或進一步走高。CRIC（克爾瑞）認為，下半年在中央、地方多套政策「組合拳」的配合下，土地市場迎來了明顯的降溫。與此同時，重點城市的流拍率也將再度走高。

就當下昆明主城賣地市場狀況原因

以及未來國內土地市場降溫趨勢來看

「地王」湧現的瘋狂景象或將有所改觀

那麼當下

除去主城區市場下滑現象

昆明總體房價會漲嗎？

購買力能否回歸二環內？

昆明樓市該有什麼樣子？

《昆明市城市總體規劃(2011—2020年)》中表明到2020年，昆明城市將形成「南延、北拓」的空間發展方向，城市發展「去中心化」意圖非常明顯。目前，該規劃南邊已經延伸到了呈貢（甚至晉寧），北邊拓寬到了空港，然而市中心反而有點重歸「中心」的意思，並且通過地段和配套的虹吸效應，將部分購買力吸引了回來。

且今年9月起，昆明將在三年時間內完成剩下的223個城中村的拆遷工作。其中包括市中心城中村改造項目，城改也意味著為市中心新項目提供了開發的可能，也意味著未來幾年購買力的回歸。

昆明市2020年度國有建設用地供應計劃，整個昆明市（包括下轄7個市轄區、1個縣級市、3個縣、3個自治縣。）共計劃供地2077.77公頃， 合計31166畝，其中，主城區四區（含三個國家級開發區）及呈貢新區計劃供應1349.36公頃，合計20240畝，佔比64.94%。

由此可見

昆明的土地交易活躍度依然可觀

縱使一級市場出現兩個極端

即遭遇流拍的巫家壩等地段

也有熱度很高的地塊有高溢價

如呈貢鬥南片區三臺山城改項目

560畝土地遭12家房企百輪競拍

平均溢價率高達172%

但二級即新房市場依舊支撐著地產行業的發展，如首次開盤的公園壹號推售231套房源，開盤兩個小時去化超過90%，當天總銷售額達3.5億元，再次刷新了呈貢市場的價格認知。

按照中國房價行情網的數據，呈貢新區二手房平均成交價格11034元/平，新房價格11271元/平，也就是說，公園壹號的首開價格高出區域內新房及二手房接近3000元/平，與昆明市商品住房的價格僅有1000元/平的差距。

除此之外，還有更貼近於市場化的三級市場，截止11月1日，昆明共有163193套二手房掛牌在售。之前每月新增5000套，9月、10月和11月三月時間裡共新增58824套房源。房源的豐富度很大程度上能夠滿足市場不同層次的需求。

綜合層面，多維度看來昆明地產市場依然發展前景不小，且雲南地處一帶一路東南亞橋頭堡，有望逐漸連接西港、皎漂港等出海口，併入未來海上絲綢之路沿途網絡，無論是市場商貿，還是地產行業都會有很大的發展機遇。

來源：雲南房網、春城晚報、搜狐網、北京日報、太平洋消費網、昆明樓市等

編輯：王開妍

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