文：陳淑文 朱耘
ID：BMR2004
「與房子還沒建好就急著出售不同的是，魯能公館是建好一年多仍未沒開盤。」東莞市民胡先生告訴《商學院》記者。
魯能公館在2017年2月17日開工，同年被評選為東莞市最期待樓盤項目之一，該項目已在2019年取得預售證，但到2020年上半年仍未有入市的消息。
魯能公館是魯能集團有限公司（簡稱「魯能集團」）4年前拿下的東莞市茶山鎮的「地王」項目。
2020年3月22日，中央紀委國家監委網站公布「對國家電網第三輪巡視整改進展情況的通報」（簡稱「通報」）。通報稱，國家電網堅守電網主責主業，下決心退出傳統製造業和房地產業務，堅決按期完成深化集體企業改革任務。
目前國家電網房地產板塊的魯能集團，在國家電網下決心退出房地產業務後，魯能集團的地產板塊何去何從，成為業內人士關注的焦點，也令不少買房人將目光聚集在魯能集團的旗下樓盤上。
魯能集團是否將退出房地產業務？公司的地產業務或與其他央企地產業務有合併的可能性？會有怎樣調整？
對此，《商學院》記者致函魯能集團，截至發稿對方並未做出回應。
魯能公館：東莞雙料「地王」
《商學院》記者曾於7月12日以購房者的身份前往魯能公館，該樓盤位於東莞市松山湖區，從茶山東莞軌道2號線茶山站出口步行1公裡即可到達。
來到魯能公館的營銷中心裡，項目的物業管理人員告訴《商學院》記者：「樓盤的具體精裝方案還沒確定，仍在建設收尾中，無具體開盤時間。」
魯能公館項目名稱是魯能鉑悅花園，在2019年4月已拿到預售許可證。從現場看到，小區內綠化、基本設施等已經配套完善。規劃的6棟建築已經封頂，1棟為31層；2-3棟為24層；4-5棟為32層，6棟為33層。其中有4.5米層高特色LOFT公寓、6米層高創新商墅和商業街，《商學院》記者實地探訪魯能公館時，正值周六假期但該商業街周邊人流很少。
在魯能公館附近有金融街金悅府、時代薈、廣源納帕溪谷等樓盤在熱售中，均價在2萬元/每平方米。
在接受《商學院》記者採訪時，上海申宜禾律師事務所王龍國解析道，根據房地產銷售相關的政策及法律法規，商品住宅必須在依法取得預售許可證後，按法定時間開盤銷售。但一些開發商故意把項目拆開報批銷售許可，或者故意拖延報批時間，變相延遲獲得預售許可，這些都是違法操作，一旦在監管中被發現，必須立即整改，並應受到相應處罰。
國家及各地早已出臺具體的政策進行監管，2010年住房和城鄉建設部下發的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》第一條第一款明確規定，取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，並嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。
在王龍國看來，開發商建設好房地產項目後而不出售一般有兩種情況，一種情況是主觀選擇暫不出售，一種是客觀原因導致不符合出售條件。
開發商主觀選擇暫不出售時就是通常說的「捂盤」。開發商「捂盤」的終極目的就是為了經濟利益的考慮，通過控制銷售時間節點來實現經濟利益最大化。通常情況下，「捂盤」原因主要包括：第一開發商資金比較充足，通過「囤積居奇」的方式抬高房價，這也是「捂盤」的根本原因和主要原因。其二開發商不想降價出售，因為這會引起已高價購入者的維權行動。
據了解，魯能公館地塊早在2016年9月，歷經212輪激烈競拍，魯能集團旗下地產平臺天津廣宇發展股份有限公司（簡稱「廣宇發展」 000537.SZ）以14.3億元的總價拿下茶山橫江村地塊，折合樓面地價12119元/平方米，溢價率高達506%，成交總價、成交單價均創歷史新高，成為茶山當時新的「雙料地王」。
外界稱未能入市，價格或許是的主要原因之一，據東莞業內測算，魯能公館需賣到2.5萬元每平方米才有得賺。但中原戰略研究中心統計顯示，2019年東莞茶山的洋房均價僅為1.8萬元每平方米。
廣宇發展2019年年報顯示，魯能公館在2017年2月17日開工，預計投資金額約29.76億元，累計投資金額22.2億元。項目可售面積約為2.74萬平方米，累計預售面積為0平方米。
2020年4月30日，廣宇發展發布公告稱，對東莞魯能公館計提存貨跌價準備，計提金額約為3億元。
「拿到地王項目的企業壓力是比較大。」知名地產分析師嚴躍進表示，開發商從拿地到樓盤建成，再到出售，是需要投入大量資金的。「地王」項目遲遲未能入市，對開發商資金回籠將受影響。
去地產化：重組風波不斷
作為廣宇發展的大股東，在提供財務資助方面魯能集團也不遺餘力。
廣宇發展是魯能集團旗下唯一A股上市公司，也是作為魯能集團旗下發展房地產業務的主要平臺之一，目前魯能集團持股廣宇發展為76.13%。
2020年以來，廣宇發展共披露了6次財務資助公告，對象涉及廣宇發展及旗下部分公司。其中，最近的兩筆資助金額較大，分別是6月28日，魯能集團為廣宇發展8家公司提供財務資助，本金總額20.55億元、利息總額1.13億元，利率5.5%，期限不超過1年。還有於7月1日，魯能集團擬向廣宇發展提供本金為20億元的財務資助，利率5.5%，利息共計1.1億元，期限1年。
完成上述交易後，廣宇發展2020年第一次臨時股東大會審議通過的預計2020年財務資助的本金髮生額為89.06億元，剩餘本金額度將為128.13億元，額度使用率已達41%。
實際上，從2017年起廣宇發展就已多次接受魯能集團的資助，並以年度為單位向控股股東「伸手要錢」，設置了年度財務資助及關聯交易的預計額度。
廣宇發展原名為天津南開戈德股份有限公司,1993年12月在深交所上市交易。2004年年中,由魯能集團旗下公司恆源置業控股的南開生化成為廣宇發展的第一大股東，當年12月,魯能集團將重慶魯能65.5%的股權注入廣宇發展。
此後,市場預測,主營業務轉為地產的廣宇發展將被注入魯能集團的房地產資產。
據記者了解到，魯能集團旗下的地產業務與廣宇發展的資產重組，最早可追溯至2009年，二者先後發起過三次重大重組，前兩次重組失敗分別以政策調控、信披問題被叫停。
2009年12月，廣宇發展啟動第一次重組計劃, 擬以9.88元/股向魯能集團定向增發股份,購買魯能旗下包括海南魯能廣大置業、海南英大等7家房地產公司股權。但由於受制於房地產行業政策的宏觀調控,房企併購重組一直處於暫停狀態, 直到2011年6月,廣宇發展資產重組無實質性進展,第一次重組計劃宣告終結。
2013年11月，廣宇發展公布第二次重組方案，但在2015年4月宣告失敗，原因即在於證監會的否定。證監會認為，「本次重組申請文件關於上市公司實際控制人是否發生變更的信息披露，不符合《上市公司重大資產重組管理辦法》第四條的規定。」
2016年4月，廣宇發展踏上第三次重組徵程。這一次魯能集團壓縮了其擬注入上市公司的資產包，剔除包括海南公司在內的3家標的資產，減少標的資產交易作價至91.11億元，重組的資產增值率從第二次重組方案中的133%降至89.85%。
2017年8月24日，廣宇發展與魯能集團有限公司之間的重大資產重組方案獲無條件通過，並於9月20日取得證監會批覆，10月30日新增股份發行上市，至此，廣宇發展成為魯能集團發展房地產業務的主要平臺。
然而在2019年重組再生波折。2019年，4月8日晚間，廣宇發展發布放棄受讓大連神農科技、海南英大、北京碧水源、天津魯能置業100%股權及關聯方都城偉業集團所控制的海南億興置業60%股權。原因是是綜合考慮目前房地產市場行情低迷及上市公司資金情況，相關資產注入上市公司不利於改善上市公司持續盈利能力。
至此，長達10年的重組路終未能圓滿，魯能集團僅完成了部分資產注入廣宇發展。
嚴躍進認為，魯能集團積極尋求重組，一方面是通過資本市場來發力，藉助資本市場獲取更多的競爭優勢，能夠迅速擴大規模；另一方面，通過改善公司治理結構，更好地實現企業經營效率提升，並提升品牌溢價。放在央企重組加速、房地產業競爭激烈的背景下，重組顯得尤其關鍵。
近年來魯能集團一直有意弱化房地產業務，近5年來，魯能的拿地動作主要集中在2015年和2016年，兩年共拿地9宗，面積達1560.99畝，至今再無任何新增土地。
在公司的官網上，主導產業中也沒有提及房地產開發，取而代之的是商業、文旅、體育、健康與科技等。
魯能集團在2018年9月宣布，從「泛產業地產發展商」轉變為「商旅一體化專業運營服務平臺」。提出的綠色發展與產業升級戰略構想，圍繞幸福產業、綠色能源、專業運營，全面整合產品線資源，加速向產業鏈高端邁進，打造具有魯能特色的幸福產業生態鏈。
接「退房令」：魯能何去何從
從2010年國資委首次「退房令」開始，魯能集團的地產板塊的命運，可謂一波三折。
2010年3月底，國資委出面作出表態，嚴令除中國建築等16家央企可以繼續從事房地產業之外，其他78家央企必須限期退出。
國家電網就是78家央企之一，這意味著國家電網也必須退出房地產業，而作為國家電網旗下運作房地產業的平臺魯能集團，也迎來了一次重大的危機。
但國家電網的「退房」風波在次年就迎來轉機。
2011年，國資委再次公布，國家電網等主業為非房地產業務的5家央企獲準保留地產業務，從而使允許從事房地產業務的央企由此前的16家擴編至21家。當時，國資委有關負責人表示，一是魯能集團開發地產時間較早，二是業務規模較大。
重獲地產業務牌照後，魯能迎來了一段爆發期。
先是2015年，魯能在土地市場快速加倉，當年拿地就花了137.8億元，銷售額達到了220.7億元。這一年，魯能首次進入房企榜單TOP50，僅以220.7億元排名45名。
2016-2017年間，魯能集團的地產業務發展較為迅猛。據克而瑞榜單統計，2016年，魯能集團流量金額達646.7億元，排名第20位。
2017年，魯能集團在售項目達30多個，其中魯能三亞灣新城、山海天、魯能領秀城、格拉斯小鎮、泰山7號等項目銷售金額均在50億元，五個項目業績合計貢獻率達40%以上。在此基礎上，克而瑞榜單顯示，2017年，魯能集團流量金額達893.7億元，排名第21位。
但從2018年開始，魯能卻明顯低調起來，未再公布房地產銷售數據。
記者注意到，從廣宇發展7月1日的一則關聯交易公告則顯露出如今魯能集團的規模。公告顯示，2018年魯能集團的營業收入為491.9億元，淨利潤45.2億元；2019年前11月魯能集團的營業收入為265億元，淨利潤49.98億元。數據顯示，相比於2018年，2019魯能集團的營收規模有所縮小。
到了2020年，魯能集團再次由香餑餑成為國家電網的燙手山芋。
2020年3月20日至22日，中紀委公布十九屆中央第三輪巡視整改進展情況。作為45家被巡視單位之一，國家電網在巡視整改材料中表示，下決心退出房地產業。
當國家電網下決心退出房地產業務後，很多人就把目光聚集到魯能集團身上，後者命運成為行業關注焦點。
《商學院》記者採訪到上海市經濟與信息委員會專項評審專家庫專家孫文華,其認為錢從央行放出來，央企和國企獲得資金的成本明顯優於民企，因此對於一些央企國企而言實際的拿地成本較低。央企國企高價拿地即使有先天優勢，但在國家房住不炒的大前提下，高價地王則存在較高的風險，地王頻出對樓市會造成「繁榮」的假象，不斷推高房地產的價格。政府要求國有企業退出房地產市場，有利於平穩房價，抑制房地產市場的過度開發。
嚴躍進表示從央企改革角度來講，國家電網退出房地產業務，魯能的地產資產將大概有兩種可能：一是魯能集團被國家電網切割轉讓；二是長期逐步清理房地產項目，魯能集團慢慢去做轉型，剝離房地產業務。
孫文華則認為對於魯能集團來說，需要重新定位企業的主營業務，如果要從原來的地產要轉為產業，可以著眼於母公司國家電網的電力業務發展，或從事能源業務，還有電力科技等。往哪個方向去走，是需要看魯能集團的轉型決心。