01
杭州房東信心爆炸，二手房開始集體「意識流掛價」之後，大多數板塊進入僵持。
但奧體仍是為數不多還在「高位走量」的板塊之一。就在本周一，好找房平臺顯示，創世紀網籤了一套118㎡（29/32F），總價880萬（帶車位），折合單價74368元/㎡，創下新高。
「最近小區成交房源，普遍7萬上下了。」附近中介說。
他告訴我，最近還成交了一套139㎡，未滿2年，帶兩個車位總價1063萬，實際單價也超過了7萬。
自10月底交付以來，創世紀已陸續成交30多套。耐人尋味的是，大戶型的買主，多是自住改善客。而接盤小戶型的（起步89㎡），基本是投資客，甚至不乏溫臺人士。
比如，前幾天網籤的一套89㎡，總價518萬。「真實總價620多萬，投資客買家為避稅故意做低。單價還是7萬左右，我們店成交的。」中介說。
中介小哥表示，最近業績真的很靠運氣，有些自成團隊的投資客，都是統一委派一個負責人，直接買好幾套小戶型。碰巧落到誰頭上，誰就能大賺一筆提成。
都從一手3萬5漲到7萬，兩年翻番了，還買來投資？
想不到，持相同心態者竟然不少。近一段時間， 杭州民間大V大老哥也接到不少深圳投資客的電話私信，點名要買創世紀的89㎡。
在他們眼中，7萬跟深圳一比就是白菜價，過幾年10萬是穩穩能看到的。
這個真有點挑戰本地人的想像力。這意味著，未來那些「接盤俠的接盤俠」，得花1000萬上下，買套只有普通學區（世紀城實驗小學）的89㎡小三房。
看看對岸錢江新城的萬象城悅府，地鐵商業絕對王者，學區也好（採荷第一小學教育集團錢江苑校區），89㎡也就賣個8萬多。
沒有學區加持的奧體小戶型，穩贏悅府的邏輯是？
02
過去十幾年，全國炒房客都愛說一個詞——總價約束。
也就是說，多數人的總價承受力是相對恆定的。在大多數情況下，大城市的小戶型單價更高、更易出手。
這個「鐵律」，大概是溫臺和深圳炒房客敢於高位爆炒奧體小戶型的原因。
的確，過去大部分時間裡，這個「鐵律」在杭州都適用。尤其是外圍板塊，如東湖新城、大江東、閒林、勾莊、三墩北等，創造新紀錄的，都是小戶型。
但這條「鐵律」並不完全適用許多市中心的豪宅。
以蘭園為例。近一個月內，網籤了一套89㎡和一套167㎡，前者單價64378元/㎡，後者單價70270元/㎡。據中介說，蘭園大戶型的實際成交價普遍高於小戶型。
交付多年的西溪誠園，89㎡小戶型成交價多在6萬—7萬之間。上個月，該小區成交了一套底躍，172㎡，單價近8萬2。
剛交付的濱江金茂府，也一直是戶型越大越貴。
近期成交了一套二期約180㎡大戶型，總價1680萬，折合單價9萬3。而小區一期起步的121㎡，最貴一套今年8月成交，網籤價7萬1。
以上都是網籤價，真實價格有做低或做高因素，但還是不難看出大小戶型之間的單價對比。
數據不會說謊。據我愛我家信息，金茂府迄今成交18套，122㎡小戶型只有6套，佔比僅三分之一。10月至今，小戶型一套都沒有成交，全是140㎡及以上的大戶型。
即便與創世紀同處奧體的時代奧城，趨勢也是戶型越大，成交價越高。
上月底本月初，時代奧城接連成交了兩套大戶型，一套138㎡、一套145㎡，網籤單價均超7萬。而它的小戶型（118㎡以下），最貴網籤價6萬5，眼下還有不少主動下調掛價的。
比如，一套116㎡，9月掛牌價720萬，11月上調至780萬後，現在又降至700萬，比3個月前掛牌價還便宜了20萬，折合單價6萬。
另一套106㎡，9月掛牌價756萬，前兩天也降至700萬，折合單價6萬5。
03
杭州豪宅的小戶型為何經常賣不出高溢價？
一套住宅的價值兌現，最終還要體現在「自住型接盤俠」的需求上。中產和剛需的確受「總價約束」，但富人要的是「千金難買我願意」。
當總價高到一定程度（比如一千萬以上），接盤俠的主力不再是中產和剛需，而是富人。
對富人而言，89㎡畢竟還是憋屈的，地段和園區再牛，住起來也沒有「高門華屋」的豪邁感與舒適感，他們不在乎再多花兩三百萬，面積多幾十個平方。
除非是單身或丁克的富二代和網紅，有錢任性一下，但這種客戶的基數太小了。
高價炒豪宅小戶型的惟一邏輯，是有學區。有了名校的神助攻，優質地段的小戶型次新房，往往能創造無限可能。
典型如「勝利小學+北師大附中」加持的南星橋。最近，侯潮府網籤了一套「小戶型」116.78㎡（主力118-220㎡），總價1560萬成交，折合單價達133585元/㎡。
同樣總價，搖御潮府最大的190㎡大五房三衛都綽綽有餘。
數據顯示，2018年底至今，候潮府118㎡小戶型的成交量，佔比接近6成。
還有主打小戶型的金隅學府，在豪宅成堆的南星橋，品質不算耀眼。但在學區光環護體下，小戶型二手房價也一路猛漲。
近半年，金隅學府89㎡小戶型，普遍成交價在7萬3—8萬7，最貴賣到了9萬3。但同小區140㎡以上大戶型，網籤價只有7萬—7萬5，且只有寥寥數套成交。
再比如藍孔雀板塊，引進華師大（九年一貫制）後，藍孔雀、學院府等盤的小戶型成交價，一度超過了申花核心區。
90㎡小戶型最貴一套網籤單價已衝上6萬7。而139㎡的純改善戶型，最貴也就6萬4。躍層的249㎡，就更便宜了。上周網籤了一套高樓層的躍層，單價才51352元/㎡。
還有萬家星城，自升級為安吉路學區房後，三個月賣了60套房。89㎡小戶型最貴一套網籤價已高達5萬。
但同小區的139㎡及以上戶型，穩定的成交價仍只有4萬4上下。
04
從目前來看，奧體的時代奧城、天璞和創世紀都無學區預期，二手房軌跡更可能是「戶型越大就越貴」。
那溫臺、深圳投資客為何熱衷接盤創世紀89㎡。
一個當然是成功路徑依賴。他們過去這樣做，賺到了大錢，下一次還會複製過去路徑。
另一個就是盲目用京滬深等一線大城市的情況，套用在杭州。但其實杭州樓市雖火爆，基本面與一線大城市並不一樣。
無論北京、上海或深圳，最大的共性就是市中心新房供應極少，高品質次新房也稀缺。普通人要住進一線大城市中心好地段，「老破小」是主流選擇。以至於品相很差的市中心小戶型，二手單價也奇高。
但杭州不一樣，市中心新房供應大，成色新的次新房更多。
比如你手握七八百萬，想住到奧體、世紀城一帶，並非只有創世紀89㎡一個選擇。附近還有金色江南、春和錢塘、都會山和佳境天城等一堆次新房。
像金色江南的118㎡，就能做到四房，全鋁板外立面加泳池大園林，近期623萬剛網籤了一套。差不多的總價，一家四五口人住起來不香麼？
即便是交付不久的都會山，118㎡四房最高網籤價也才675萬，折合單價5萬7。
更不用說春和錢塘、佳境天城，600萬都能買到一套160㎡或176㎡。不要說品質不好，它們都是標準的現代化新小區，有圍合大花園或石材幹掛，放在京滬深能秒殺一大片新房。
除非你極度虛榮，否則，在一千萬的創世紀89㎡和600多萬的奧體四房之間，多數普通家庭還會傾向於後者（假設創世紀如願漲到10萬）。
在杭州，無學區豪宅小戶型的天花板就在於——周邊品質不錯的低價競爭者太多了。
05
究其實，這些年杭州的商品住宅供應還是天量。
香港、紐約或東京那一套「千呎豪宅」的邏輯，在杭州行不通。杭州人均居住面積很大，並沒可憐到「能三邊下床」就是豪宅。
再好的地段和品相，如果客廳裡連一套3+2沙發都放不下，餐桌只有4人位，杭州有錢人會覺得沒面子。
一個主力戶型89—139㎡的大盤，圈層應該也不至於高到變成階級的堅固壁壘，讓《三十而已》裡的顧佳們為了打進上流社會，不惜一切代價地擠進去。
89㎡豪宅不是富人的剛需，如果沒學區，也不會是中產的剛需。
我並不是認為創世紀89㎡不會再漲，只是認為，在目前已在高位（杭州無學區小戶型的第一梯隊）的情況下，很容易遇到房價天花板。
至少相比同小區的大戶型，或其它板塊的小戶型，未來的投資收益率極可能會跑輸。
除非炒房客們賭一把創世紀的學區。
據規劃，世紀城板塊內，除了世紀城小學和在建的江南小學，還有4宗規劃小學用地。若後期引進名校，小戶型反而會有超高溢價。
反正都是賭國運、賭城運，反正錢越來越毛了，或許他們也不在乎再賭一把心跳了。