我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：深感幸運，新人首問，盼房姐指點迷津，本人：一、在豐臺麗澤金融區工作，老公在三元橋附近，家庭年收入稅前45萬，雙方工作穩定。倆孩，老大9月二年級，老二明年上幼兒園。考慮通勤、學區因素，準備換房，與老人同住，共6口人。二、家庭成員保險均配備，所以保障較可。三、現有資金100萬，有兩套房：均在房山，擬出售一套房產，扣掉餘下貸款，能有228萬。故共有買房資金328萬，準備入二套用商貸。另外一套首開熙悅山瀾庭（房山長陽），還有餘下公積金貸款67萬，周邊配套可，市價450萬，目前自住，戶型很好，居住舒服，月供3900，目前準備租出去月入5000元，以後給老人住。有過借唄，2019年11月前使用過，不過很快還款，信用良好。懇請指導如下方案可否：1、老大轉學海澱：二裡溝中心小學，入A.建設部大院（90年，38或46平，520萬以內，出房少）、B.景王墳（90年，44平，西北，455萬）,C.景王墳（90年，38平，東北，480萬），A\B\C均租出去，月入5K-6K，再租大戶型。D.中紡宿舍(80年，49平，500萬，二室一廳可湊合先入住)，小區內的住建部幼兒園以後給老二上。2021年底16號線開通通勤較方便。中學有一個坑校。2、老大轉學西城：第二實驗小學玉桃園分校，初中有一個坑校。E.如意裡（92年，40平，520萬）。E同A\B\C.租出去再租大房子.通勤稍差，中學好點，也有一個坑校。3、或者推薦合適的房子，據我所知如廣外（小學中學坑較多）、羊坊店片區（中學坑多）不大好。4、二套商貸合適嗎？老人有獨生子女享入京購房資格。萬分感謝
回答：海澱無坑的就是上地，其它都有坑。東西城德勝和月壇是比較均衡的板塊，但沒什麼符合這個價格的標的，你也可以淘下看看。第二實驗小學玉桃園這個學校一般，建議選擇海澱二裡溝中心小學。標的選擇 推薦看建設部大院學區房一律總價最小原則買。二套貸款能滿足就可以，如果資金有缺口可以墊資全款抵押入
提問：房姐，你好。家裡上有兩位老人，下有子女一對，加上我們夫妻，一共6口之家。老大現在開學上5年紀，老二明年幼兒園。居住在海澱，學籍海澱。公司在奧運村。因為孩子越來越大，現在居住環境也一般。我和愛人在北京每人手裡一套房，無購房名額了，需要賣了現在房產，我的在海澱清河小營價值800萬左右，愛人的在朝陽價值300萬左右。想問問您看看還有什麼推薦的地方嗎？一方面想解決兩個孩子上學問題，方便可靠，另外就是改善居住環境，四居居住。之前也看了觀承別墅的合院，稍微有點偏貴，學校比較遠。期望是有個合院這樣的房子。有院子，空間還比較舒服。，或者您看看還有什麼別的參考推薦的。另外就是看看資產配置怎麼更加合適謝謝
回答：觀承的分為幾個組團，最早的是商品房，現在主推的是限價商品房，總價1500-1700為主力區間的小合院，一層是無柱全挑空。偷了比較多的面積。主要看家裡人的需求，自住還可以，缺點是樓間距和私密性，要實地多看幾次，交通主要是自駕。西側京瀋高鐵噪音的話，距離600米以上，自住可以入。如果家庭流水不錯，可以全款抵押的方式入一套自住盤，再購入一套投資標的，尋找高租金的位置，看看 團結湖、勁松等地。
提問：房姐您好，新人首問，本人現有朝陽萬科星園住宅一套133平米，貸款287，燕郊悅榕灣有兩套都是貸款大概總貸款230。西雙版納萬達有一套88平米貸款50萬，最近會進帳3000到5000萬。你幫我規劃一下這房子怎麼優化，在買一套指標沒問題，全款買然後在抵押貸款，不知道能貸款多少，還需要做生意用。就是投資為主，自主為輔，有好學區最好。出租價格有有優勢的，重點想看朝陽的。看過泛海，別的沒看過。
回答：3000萬總價換成一套標的，對應6W*500m或者8W*375m，這種標的需要專人去選盤。 如果拆成兩套會好點，可以其他人入或者存量置換, 喜歡繁華的，CBD大望路是最合適的； 喜歡天際線的，適合東三環沿線望京； 喜歡鬧中取靜的高檔感，霄雲路，朝陽公園，麗都都是不錯的選擇。 以上大部分都是未來價值高地。推薦幾個盤可以看看 東湖灣，臻園，太陽公元，保利中央公園，富力城
提問：房姐，求解釋到底什麼算是直男癌？
回答：直男癌的標準：1.不愛閒聊2.沒空撩騷3.除工作相關，不關心娛樂熱點4.很少會為女生提供情緒價值5.沒有刻意讓人覺得你很屌的愛好6.衣服是基本款7.決定做的事情一定拼命做到8.懂得責任，能為虧損買單9.愛生小孩10.擅長賺錢養家
提問：房姐好，我們現在手頭有550-600首付，置換，需賣一個小兩居，甘露園附近。我們現在孩子十個多月，想換一個綜合各方面都還可以的房子。目前初步確定在東四環附近，您有哪些小區可以推薦呢？至少兩居，85 平以上。
回答：你好，子彈600，選籌範圍非常大，首選望京。望京的主要開發時間在2000年前後。 當時流行大型的塔樓建築，所以你能看到望京西園一二三四區，以及一些當時的剛需住宅小區，望京西一片，基本都被高塔填滿。 隨著外企入住，不部分較為高檔的小區開始有一些低密度的板樓出現，主要是寶星，慧谷，大西洋，果嶺裡等小區，相對品質高一兩個檔次。 剩下也有非常多的公房社區，花家地，利澤西園，南湖，夾雜著蘇式六層板樓和90年代的老塔樓。望京整體不是很便宜 追求品質盤的如果有低價可以考慮，比如融科橄欖城8萬 穩妥的，華鼎世家6萬
提問：首次提問 ，計劃近幾個月購房，400萬的標的。最好2居。不自住純投資，計劃持有5年1 原本計劃雙井區域 看了九龍花園 華騰園 百環家園，這個預算只能一居，均價快7萬，感覺溢價較高2 勁松附近 農光裡有2000年左右較老2居 ，均價不到6，但還沒實際看房 3 還有勁松附近 樓齡較老2居符合預算 ，但樓齡94左右，類似雙花園西裡，黃木廠6號院，是否要迴避4 蘋果園北區公寓 均價6 ，公寓是否要迴避5 除雙井區域，望京 團結湖 金臺 超青也打算看看，主要在鏈家找房，感覺基本都比之前精華帖的參考價高一些，房齡20年內，符合預算的標的不多，而且大多數是1居。煩請推薦幾個小區，或者有什麼別的建議，1居是不建議購入麼，謝謝
回答：樓齡90年以前的不建議看，以後出售 下家貸款會有難度，94年的可以看，雙花園西裡可以看 ，團結湖和勁松的租金是最高的兩個板塊，可以關注下蘋果園北區辦公居多，房價漲幅較差，不建議看。還推薦看看 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特、酷特區 。儘可能入二居，如果沒有合適的，上車一居也可以
提問：您好，現可以出300-400萬，進行二套投資，想五年後變現換初中學區房，因孩子馬上上小學，初中考慮換房。請問：1:看上了亦莊次渠站喜瑞天著可否有投資價值？400萬兩句。2:考慮慧忠裡老破小；3.請給一個建議投資哪個區域的哪個小區會比較好！感謝！
回答：喜瑞天著是限競房，你5年的時間賣不掉。不建議考慮慧忠裡可以入，這個是對口朝陽外國語，還有芍藥居對口人大附朝陽，或者安慧北裡X園對口陳經綸嘉銘西校區。這些都是比較穩定的區域。
提問：想請教一下房姐，現自住和平裡110平米三居，雖是公房，但房齡和物業均算不錯，孩子小學階段，還有貸款約150萬，月供1萬。名下無其他房產，家庭收入保守算50萬吧，京戶，雙方父母也均是，都有房產，貼補我們比較多。家庭存款不到100，主要是旅遊花費比較高。目前考慮更好的升值及提高居住品質，比較想住帶落地窗的小區，附近商品房喜歡的小區主要是和平新城和光熙家園。想賣掉現有的房子變成東城落戶小房加附近商品房居住，但是又在想如果東西城合併的話東城是否可能會漲，賣掉可能會虧。不賣房的話首付又少，可以借到或者抵押貸款100萬吧，因為不想壓力太大。現在的房子除了不是落地窗以外，住著還是比較舒服的，離地鐵也近，小區內也有兩個車位。想不好要不要折騰，看了不少房姐的帖子，一直說投資不看好東西海，意思是學區溢價高，和平裡目前10萬單價左右，算是學區房裡溢價相對低的嗎，到底是繼續持有大戶型還是換成小面積加附近商品房呢？還是湊點錢偏僻地方再買套便宜的投資？從升值兼顧居住的角度考慮怎麼操作比較好呢？畢竟孩子上學還不能住的遠。手頭的錢不買房的話可能就忍不住要換車了，老公屬於享受型。中央政務區會成立嗎，長期看東西城的房子會怎樣？期待指教。
回答：你好，感謝付費！目前看東西城合併的概率在走低而不是走高，東西城合併的結果是攤薄了學區溢價，以及減少了行政競爭。 合併後短期內會有一定漲幅，取決於合併時還會「增加」什麼政策，如果沒有，長期的影響不大。 反倒是，如果「中央區」不是合併東西城，而是另一個維度的行政規劃，就有可能包括進東三環這樣的區域，那麼，被包括進「央區」的地區，特別是東三環沿線的窪地，很可能快速補漲甚至溢價。如果單純考慮改善，是可以置換的，東城比較推薦：富貴園、官書院、和平新城。未來還有其他資金，可以考慮到新區入手一套上車盤投資。
提問：老公北二環附近上班，社保五年以上符合在京購房資格，國管公積金月繳6300，實發月工資8000左右，有兩次房貸記錄，貸款已結清，目前無其他貸款。積分落戶還不夠。我和兩個孩子在外地，一個初中一個小學。三年左右可能落戶北京，想讓孩子們來北京上學參加高考。高二可以轉學到北京上高中嗎？小學轉學可以就近上學嗎？兩個孩子轉學需要運作還是正常手續? 今年五月份賣了老家房子到手160，目前在內蒙包頭自住房屋市值約60，其他可以周轉100，不含自住全部房票約270。我沒工作考慮到買房後還款壓力大，再換手比較困難這次買房特別謹慎。學區，通勤，居住舒適，保值(最好能有升值空間)都要考慮。還請房姐指點 1，東城和平裡片努力掂腳能買上為數不多的兩居室，但是資金有限可選的要麼朝向不好要麼樓層不好 2，北京一環中央區的規劃會讓二環內的房有升值潛力，是不是考慮在二環內買 3，朝陽甜水園東街有個hong chen房產諮詢有限公司可以操作小西天回遷房，但是不知道可靠嗎？直接去拆遷辦辦手續，每平米5萬，稅費自己交，可全款可貸款兩年之內辦不成全額退款。 4，北二到北三附近的朝陽片壓力小可選稍多點，但是學校一般 5，海澱看過景泰西裡和西北旺這些是我看過的，沒有方向的亂看，對北京的了解太少了。公積金商業貸款都可以，最近三年不考慮入住
回答：1. 高中轉學很難很難，需要你自己去學校聯繫，但很多高中學校都不接收轉學生的。高中不是義務教育，所以學校是有權拒絕的。小學轉學是可以的，看下精華帖有一個流程說明。2. 你們現在還沒有在北京落戶，沒必要看東西海的學區。看看朝陽比較好，看下芍藥居和慧忠裡，學區也還可以。操作回遷房的方式不建議，風險高，如果失敗就算2年後全額給你，但你失去的機會成本是巨大的
提問：房姐，您好。雖然您還沒回答我的問題，但我在學習您精華貼的時候看到了幾個提及率比較高的樓盤，比如tty東三區，望京，國美第一城等等。您看現在我手頭子彈375，還有額外150在信託（明年出來），現有月供1.9w，家庭稅後月收入5w，年底獎金稅後30w，您推薦哪個性價比高的區域或樓盤？您覺得如果愛這城與國美第一城相比，我的情況（有月供1.9w），哪個更適合？按照您的推薦，不考慮一居，主要看兩居。感謝房姐！
回答：你的情況建議抵押愛這城，加手中資金能到900+, 以全款優勢淘筍，做低網籤減稅解約成本。這裡推薦大面積標的，主要考慮能脫離紅海區有利於淘筍，大面積租金也還可以作為防守資產，後期信託到位，可再選擇抵押，拿下一套進攻型常營次新。可攻可守比較靈活標的推薦 國美、九龍 、羅馬嘉園 大面積盤。愛這城經過上一波漲幅有明顯溢價不推薦再入
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