近期實地集團於港交所遞交了招股書，其創始人乃富力地產聯席董事長兼總裁張力的獨子，是新京城四少之一。去年因招攬來地產圈「打工皇帝」原碧桂園副總裁兼江蘇區域總裁劉森峰加盟實地地產並擔任總裁，而進入媒體視線。除了地產，張量還創立了黑洞投資，資本版圖覆蓋地產、投資、科技、娛樂等多個領域。不過，如今看來，其投資除了已經倒閉的小藍單車，無甚亮點。不願棲息在父親羽翼下的張量，最終還是做起了地產業務。
實地地產集團正式向港交所提交了一份長達734頁的招股書，從銷售規模來看這是一家小型地產公司。不過，因其創始人張量而備受市場關注。
資料顯示，實地地產實際控制人張量是富力地產聯席董事長兼總裁張力的獨子。地產圈裡不乏二代接手家族業務的故事，不過，這位富力公子張量卻同萬達王思聰一樣，天生不安分的他不願意棲身於父親的羽翼之下，在投資領域四處落地項目。如今張量已經是傳遞娛樂（HK01326）、腦洞科技（HK02203）、力量能源（HK01277）三家港股上市公司的實際控制人。涉足礦產、娛樂、科技、投資、工程、通信等眾多領域。
一開始張量並未直接涉足地產，而是選擇做工程。2003年，張量成立恆量建設集團並擔任股東和董事，而創立的恆量建設集團是其父產業富力的重要合作承建商。此後2006年張量才創立實地地產，可以說，實地地產的壯大，離不開富力地產的扶持。若成功上市，這家科技地產新秀，又將向市場講述怎樣的資本故事？
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實際控權人為富力董事長獨子
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京城裡，一直有這樣的說法，萬達公子王思聰、潘石屹公子潘瑞、京城神秘地產商王志才公子王爍，還有富力公子張量，並稱為新京城四少。與王思聰的高調行事不同，圈內人對張量的評價，「這人極為低調，也很少說話」，網上資料寥寥。
不過，去年因招攬來地產圈「打工皇帝」原碧桂園副總裁兼江蘇區域總裁劉森峰加盟實地地產並擔任總裁，而進入媒體視線。這個劉森峰曾帶領江蘇區域完成367億銷售額，創下了一天一億的銷售奇蹟。而高達「億元年終獎」的傳聞，更是讓劉森峰在江湖上獲得「億元總裁」的稱號，算是地產圈的「網紅」。
根據可查詢的公開資料，張量自2003年回國後，創立了數十幾公司，涉足房產、工程、餐飲、營銷、社區服務、智能家居、投資等多個領域。比如，2003年，張量成立恆量建設集團並擔任股東和董事，恆量建設的業務範圍包括機電設施、電力設備、通訊設施等建築行業各個領域。期間，實地集團曾是富力地產的重要合作承建商，承接了富力多個住宅小區和甲級寫字樓的相關業務。
做了多年工程之後，實地地產才正式進入地產行業。根據招股書，2006年張量創立了實地地產，張量與母親廖冬芬各佔80%、20%的股份，此後張量獨自控股公司。同年在廣東中山市啟動了第一個大型綜合社區項目實地璟湖城。
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打造成「地產界的蘋果公司」？
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不過，實地地產還是離不開富力的幫襯，2006年實地地產在廣東省中山市開發首個住宅物業項目——中山璟湖城，富力地產北京公司副總經理的鄔琳坐鎮操盤。富力集團另一個高管王洪志，長期擔任實地地產副總裁與廣州、遵義、無錫等城市公司的負責人。不過，直到2015年，張量旗下的實地地產在廣州黃浦區長嶺居連續兩次底價拿地，此後不到半年便在長嶺居拿下五宗地塊收，超越萬科成為該板塊的新「地主」。2015年銷售額不過15億元，2016年它們的銷售規模已首次突破百億元，張量的地產業務也由此被外界知曉。
在張量的願景中，實地集團將被打造成「地產界的蘋果公司」，以科技賦能人居。為此，張量還聘請來前百度高管李明遠擔任實地地產總裁，試圖用網際網路思維革新地產。然而網際網路出身的李明遠之前並未涉足房地產，在指導房地產業務上缺乏經驗和判斷力，還一度導致實地當年的多次人事動蕩。僅任職一年半，李明遠便離任。張量隨後招來前金輝集團總裁馬立強擔任實地地產總經理，眾多泰禾集團的舊將也紛紛加入。實地集團近兩年頻頻引入職業經理人。2016年，憑藉廣州實地常春藤項目的熱銷，該集團突破百億銷售規模，打開一線城市核心市場。
頗有意思的是，實地集團在企業招股書中「說排名不提業績」。據招股書，2020年該公司於中國房地產TOP 10研究組發布的2020中國房地產百強企業名單中排名70位，於億翰智庫發布的2019中國房企綜合實力TOP 200中排名77位。但也有榜單顯示，實地地產近三年的銷售金額以及行業排名呈下滑態勢，2019年銷售排名已跌至百強之外，所以未在招股書中提業績。
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面臨高負債風險
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比如，克而瑞數據顯示，2017-2019年，實地地產銷售額分別為201.1億元、158億元和119.6億元。公開數據顯示，2015年，實地集團銷售額僅14.6億，2016年突破百億。於是，張量將2017年的銷售目標定為400億，表示至少是去年三倍以上，2018年將衝擊千億。不過數據顯示，2017年實地集團僅完成218億的銷售額，而2019年又滑落至了百億。
據最新招股書顯示，截至2020年3月31日，實地地產在全國25個城市，合共持有37個處於不同開發階段的地產項目，總建築面積約為1430萬平方米。而頗有意思的是，截至2019年末，實地招股書顯示的土儲面積中，廣州佔了11.4%，貴州佔了11.1%，前者是張量父親張力的「勢力範圍」，而後者是張量嶽父龍少彬的發跡之地。張量的嶽父龍少彬曾是貴州當地富商，而後者在貴州凱裡開發過酒店等地產項目。
而就從目前的情況看，實地地產距離其千億目標還有很長的路要走。根據招股書，實地地產有物業銷售、機電安裝及裝修服務、租賃三個主要事業部，其中，物業銷售的收益佔總收益的絕對大頭。2017年至2019年，來自物業銷售的收益分別佔實地地產總收益的93.6%、96.6%、98.0%。銷售收益分別為36.23億元、61.59億元及81.56億元，複合增長率為46.6%。
實地地產目前維持相當高的債務水平。2017年至2019年，實地地產的借款總額分別為119.82億元、117.71億元、126.57億元。2017年至2019年，實地地產的淨資產負債比率分別為3909%、533%、225%，這也意味著實地地產存在著償債壓力。值得注意，實地地產近三年的利息資本化比例居高不下。2017年-2019年，實地地產資本化利息佔借款成本總額的比例分別約為91.8%、90.7%和94.7%。利息資本化比率較高，意味著費用將被後置到未來，相當於變相增厚了當期利潤。
對於實地地產這樣的中小房企來說，資金壓力大，迫切需要打開融資渠道。這也是為什麼上市窗口期仍有很多房企遞交招股書的原因。
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還是三家港股上市公司的實控人
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張量聚焦的另一大領域是投資。
2014年，張量成立黑洞投資，正式進軍投資行業。和王思聰的普思資本一樣，屬於自有資本，資金完成來自於張量本人。通過企查查，可以發現張量通過黑洞投資進行的，公開投資事件達18件。其中，圖騰空間和優拜單車是其較為知名的項目。
在2016年之前，張量和他的黑洞投資都是圍繞房地產做文章，像智能家居、房產金融和社區等，共性都是房子。黑洞投資早期曾投資了多個「房地產＋」領域，包括房司令、好租等，還曾創辦針對大型房企的網上3D售樓諮詢平臺———狙房網，同時還創辦了飲食集團和公關公司，亦投資了不少網際網路科技項目。
不過，2016年11月，他投資共享單車開始，投資風格似乎有了微妙的變化。已經倒閉的小藍單車曾是張量在共享經濟領域的最大一筆投資。
2016年11月7日，優拜宣布完成A輪融資，金額1.5億人民幣，黑洞投資跟投。僅一個月後，優拜公布A+輪融資，金額1億人民幣，唯一投資方是黑洞投資。當時，在帝都小藍單車幾乎能與摩拜ofo三分市場，被稱作最具競爭力的行業第三，不過，最終當初超過4億元的投資顯然打了水漂。不過，目前張量還是傳遞娛樂（HK01326）、腦洞科技（HK02203）、力量能源（HK01277）三家港股上市公司的實際控制人。
而實地地產是他涉足地產的主要平臺，不過，在日漸嚴苛的資本市場環境下，實地地產IPO，資本市場會買單麼？