2020年「餘額」僅剩20天，鄭州各個區域房價還有變動嗎？
近期，中房君前往高新區雙湖科技城，探訪中海萬錦熙岸、龍湖天境、正商湖西學府、華潤悅景灣等項目發現，區域房價範圍為9800元/㎡--13000元/㎡，相較於年初的價格起伏變動不大，與高新區15000元/㎡的整體均價相比，性價比也較高。
雖然和北龍湖北岸中原科技城同為鄭州黃河科創走廊的一員，雙湖科技城的存在感遠不如中原科技城。那麼，低調的雙湖科技城目前規劃落地情況如何？該片區的項目是否值得入手？
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規劃先行，落地仍需等待
作為鄭州高新區高新技術產業發展的橋頭堡，雙湖科技城也是鄭洛新國家自主創新示範區核心區，總投資超100億元。
雙湖科技城規劃範圍為蓮花街以南、翠柏路以東和天健湖、天德湖及須水河圍合的扇形區域，總面積約6平方公裡，周邊科技產業園雲集，其未來將被打造成「高精尖」的科技新城，類似於北京中關村。目前，天健湖公園和天德湖公園都已對外開放。
區域建設交通先行。2020年雙湖科技城交通建設成果同樣顯著，紅松路、創新大道、金盞西街「兩橫一縱」主幹道路鋪設工作已完成，蓮花街、河陽路、楓香街等區域內主要交通道路基本均已實現通行。
此外，雙湖科技城內規劃有地鐵8號線和9號線，目前8號線一期已經開建，西起雙湖科技城的天健湖站，預計2023年12月底通車。九號線規劃擬從雙湖科技城核心區穿過，具體開工時間暫時未知。
按照規劃，雙湖科技城以金盞街為界，分為南北兩區，這兩個區域在定位、規劃上有很大的差別。
其中北區有崗崔和朱砦的安置房小區分布在此，佔據約1/3住宅地塊，而且區域內還有一所三級甲等醫院用地、集中式商業的商務用地、五館合一的文化用地，此外，唯一的一所高中也在北區，不難預見，未來雙湖科技城北區的人口總量和流動性會比較高。
中房君探訪發現，區域內規劃的三級甲等醫院為鄭州市中心醫院高新醫院，佔地共約151.2畝，設置床位1500張。
該醫院在今年五月份動工，計劃2023年投入使用，目前還處於前期建設階段。
鄭州市中心醫院及內景
按照規劃，區域內有兩塊集中式商業用地，擬建大型綜合性商超，還有兩塊金盞街科技走廊用地，目前均未開工，一片荒地。
此外，規劃的集體育館、遊泳館、圖書館、劇場和服務中心於一體的五館中心也在北區，總佔地面積約13萬㎡，目前也是未施工狀態。中房君探訪了解到，區域內目前在售的項目有金輝優步花園、正商湖西學府、龍湖天境、美的翰悅府等。
再說南區。
南區相較北區來說，配套設施較少，沒有安置房，而且區域在售項目整體容積率較低，且有大面積住宅區臨河，居住環境整體優於北區，定位為高檔濱水社區。
雙湖科技城規劃六個公園中，南區內部有兩個，一個是金盞街與創新大道交會處的中央公園，一個是中海萬錦熙岸東側的杜寨遺址公園。
中央公園佔地約150畝，也是區域的核心綠地。
中央公園與龍湖天境項目僅一路之隔，建成後完全可以作為龍湖業主的後花園使用，只是目前公園還是未開墾的林苗地，預計完成時間要晚於龍湖項目交付。
雙湖科技城規劃的7所學校中，南區佔了3個，其中鄭州外國語中學附屬小學和鄭州高新區外語中學基本已經確定，沿木槿路兩側分布，目前地塊仍然比較荒蕪。
南區內目前在售的項目有中海萬錦熙岸、華潤悅景灣、萬科城湖心島等。
整體來看，雙湖科技城的規劃還是比較超前的，高新區管委會辦公樓和家屬院都已經在建設當中，未來應該是高新區相對高端的片區。
不過目前還是在規劃當中，落地時間可能比較長。
在售項目現狀一覽
中房君此次探訪的主要項目為中海萬錦熙岸、龍湖天境、正商湖西學府、華潤悅景灣，以下為項目詳細情況。
中海萬錦熙岸
項目位於雙湖科技城科學大道與創新大道交匯處北800米，臨近創新大道、科學大道等主幹道，目前項目有高層和洋房在售，預計2021年9月底交房，其中高層建築面積88㎡—121㎡在售，洋房143㎡在售。
據置業顧問介紹，高層89㎡戶型的頂樓和一樓均價為12000元/㎡左右，121㎡5樓以下、30樓以上12500元/㎡左右；洋房143㎡戶型15500元/㎡左右。
項目南側可以看到須水河，沒有遮擋，而且西側與天健湖公園一路之隔，生態環境比較優越。置業顧問稱，根據鄭州劃片入學政策，該項目購房有可能劃片至高新區外國語小學和中學，不過最終落定還要等交房之後。
龍湖天境
該項目位於雙湖科技城創新大道與金盞街交匯處，是龍湖集團進駐鄭州高新區的第一個高端天字系洋房產品，也是全國第五個天境，項目向南一路之隔就是鄭州高新外語中學以及附屬小學。
產品規劃方面，龍湖天境住宅部分容積率約為1.8，綠化率超過35%，共規劃了12棟濱湖洋房，3棟瞰景高層，3棟公寓，佔地約103畝。
該項目近期剛剛開盤，據置業顧問介紹，目前在售高層戶型為99㎡-116㎡，均價11000元/㎡左右，在售洋房戶型為116㎡-143㎡，均價13500元/㎡左右。
首開樓棟有14#高層，2梯4戶，洋房有9#和10#，均為1梯2戶，毛坯交付。建築採用當下較流行的現代輕奢風格，高級黑白灰點綴，大面寬的玻璃欄板，而且周邊有公園、主幹道、學校等，居住體驗感值得期待。
正商湖西學府
項目位居高新區紅梅街與川楊路交會處，是正商集團首次入駐鄭州高新區的重點項目，位於雙湖科技城內金融島的西北側。
項目共佔地77畝，容積率2.49，規劃4棟高層，9棟洋房，周邊有學校、醫院等資源，生活配套比較成熟。
項目東南側就是大型金融商務中心「金融島」，它是鄭州市未來的中央科技區（CID），被譽為下一個北龍湖金融島，建成之後，將帶動大量的人流量，潛力巨大。
據置業顧問介紹，項目目前在售為94㎡、114㎡高層房源，均價約11500元/㎡；洋房在售為建築面積104㎡、118㎡，均價約13500元/㎡。
華潤悅景灣
該項目位於高新區科學大道與紅松路交叉口北1500米，處於高新區雙湖科技城核心區域內，距離須水河濱河公園僅一路之隔，生態環境較好。
據置業顧問介紹，該項目交付時間為2020年年底，毛坯交付，目前建築面積約95㎡—120㎡兩室、三室在售，均價11000元/㎡。
項目現在處於封頂階段，定位為純住宅社區，沒有安置房、沒有底商，居住體驗還是不錯的，而且華潤作為央企，開發水平值得信賴，準現房的品質也可以前往一探究竟，區域內的意向客戶可以實地去看看。
結語
整體來看，雙湖科技城城北是電子科技產業園，城西是北鬥導航產業園，城南有須水河與早期開發住宅區相隔，城東與格力電器產業園隔著天德湖和科創金融島。
在高新新城遍地產業園的環境下，這是居住環境相對純粹的6平方公裡，既能依託科技產業園探索科技生活，又不會被科技園的產業環境所擾。
不過，中房君通過實地探訪發現，雖然規劃很美好，但目前區域依然處於開發的初期狀態，目前區域最能拿得出手的名片依然是2015年開挖的天健湖公園。
道路交通方面，創新大道、中心醫院段沒有修完，金盞街也是部分路段具備通車條件，青梅街、雪梅街、綠梅街等基本還是斷頭路或者未施工。
好在雙湖科技城外圍的科技產業園已經在有條不紊的持續落位中，希望該片區能夠藉此東風，加快各項配套建設的推進速度，真正實現「西美」戰略目標。