文：西東
過去四五年，在全國樓市「一盤棋」嚴調控的態勢下，三四線城市的房價卻迎來了「全面上漲」。根據國家統計局公布的數據顯示，2015-2019年，全國160多個三四線城市房價平均漲幅達到了55%。一些環一線城市三四線城市，房價漲幅甚至比一二線還高，比如臨深的惠州、虎門、塘廈，環京的燕郊、固安、香河等地。
儘管地理位置有優勢的區域，漲幅竟然達到了300%以上——很多樓盤2015年單價只有8000/平，到了2018年已經飆漲到了27000/平。坊間有一句話說的是，「早期買房的人賺得盆滿缽滿」。對於這句話要一分為二地看，如果你手中有幾套房，顯然是賺了，隨便處置一套房產，就是你的淨利潤。
我們早期買的房子，其樓齡越來越大，配套和設施逐漸老化，有的甚至連電梯都沒有，對於老年人來說，上下樓都是問題。一句話，居住舒適度越來越低，即使換新房，還要掏更多的換房成本。甚至還有的人一直在等待著拆遷，過去這些年，拆遷已經成為了一夜暴富的代名詞，不少人通過拆遷實現了人生的逆襲，讓很多朝九晚五、辛辛苦苦工作的年輕人都羨慕不已。
但是現在4萬億元的「舊改」登場，從明年開始，20年的房子將再次吃香！
什麼是「舊改」？「舊改」究竟是改什麼？2020年政府工作報告非常明確地指出：老舊小區量大面廣，要大力改造升級，更新為道路、燃氣、水電等設施（基礎類），配套（改善）安裝電梯和無障礙環境建設，完善市場便利性，便利店、步行街、生活服務設施停車場等（增加）。即未來城市舊村、舊房子不再拆除，而是就地進行綜合改造。
根據官方的五年計劃，到2025年，將對17萬個老舊住宅區進行改造。涉及4200多萬戶家庭，建築面積約40億平方米。基於此，住房和城鄉建設部原副部長、國務院參事仇保興測算，未來5年，可通過改造帶動的具體投資總額為4萬億元。同樣，恆大研究院常務副會長夏磊保守估計，根據老住宅區的基礎、改善和升級三個方面的計算，至少需要4萬億投資於舊住宅區的改造。
同時還有住房公積金和小區的公共維修基金也會有部分投入舊改工程之中。所以，老舊小區舊改工程投入的資金非常巨大。這麼大量資金的投入，對於要進行舊改的小區肯定是一個好消息。本來對於這些老城區的老小區，其唯一的缺點就是小區破舊、基礎配套設施損壞居住環境差，而在地理位置和周邊配套上面，這些小區都佔據了很大優勢。
資料顯示，2000年前建成的老房子將於2020年和2021年進行改造，惠及3.9萬個社區、700萬戶居民。換言之，明年滿20年的老房子可能又要吃香了。為什麼這麼說呢？這些有20年歷史的房屋是首批裝修的房屋，主要涉及內部管道、電路、燃氣管道、水路等的更換。最重要的是4層以上的老房子要加電梯。業內專家估計，舊房改造後，整體溢價可能超過20%-30%，尤其是加建多層老房子電梯後的上面兩層升值空間巨大。
「舊改」時代即將來臨，兩類人將遭殃
遭殃的第一類：專門囤積舊房、「押注拆遷」、與炒房的人群。
棚戶區改造結束意味著不再拆遷。雖然舊房改造登上舞臺，在一定程度上也能給老房子帶來升值，但不得不說，這類樓盤的市場認知度普遍較低，遠不及「拆遷」前獲得的巨額補償的豐富和便利。另外，很多投資炒房的人在購買之前更多的是底層的老房子，但是舊的置換棚戶區變了，真正升值的是高層住宅，底層住宅的優勢也成了劣勢。所以很多囤積老房子的人，可能會吃虧。
老舊小區一般都處在市中心位置，這樣的位置一般交通，配套，學區，醫院都是非常優質的，一旦搬遷，這些優質條件可能就不在了，尤其是學區，很多人是不願意拆遷的。拆遷成本太高了，隨著房價，地價的不斷提高，拆遷的費用也是「水漲船高」。這樣一來，拆遷就成了「費力不討好」的事情。
第二類：那些等著老房子拆遷的人
這些人雖然不是投資租戶，但他們想住上新房，甚至想通過拆遷致富，從小房子變成大房子，把老房子換成新房。但在舊的改革政策下，拆除舊房子是不可能的，他們的希望破滅了。繼續等待轉型期的樓盤升值，或者早早低價賣出拿著錢買房，但不管你怎麼選擇，最終都會發現不值錢，吃虧的是自己。
因為「拆遷」可以使人不用努力，就可以暴富，使得很多人天天在做「一夜暴富」的夢，不務正業，天天等著拆遷。隨著「棚改」政策的逐步退出，在此，奉勸一下這類人，幸福生活是靠雙手奮鬥而來，而不是等來的。如果靠「做夢」可以過上幸福生活，還有人會努力奮鬥嗎？放棄幻想，努力奮鬥，才是每一位國人該有的樣子。
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