兩年前，在日本街頭的一本商業雜誌上，我們無意間看到了一則廣告。
一家商場通過購物車來監測消費者的遊逛動線、遊逛速度、停留時間等，進而為商品陳列、賣場動線規劃、業態選品提供決策依據，時至今日這則廣告當中的圖畫還記憶猶新。
它當時給我們的啟發不僅在於分析結果的顆粒度之細膩，更是依靠技術思維去解決商鋪價值提升問題的思維本身。
實體商業掀起數位化浪潮的這兩年中，實體商業人更多地從理論上解釋其有效性，而未見更多實際案例提供具體細節以及效果對比。
今天，RET睿意德建築規劃總監朱博及策略顧問譚嘉昕想根據過往兩年的空間數位化服務經驗，利用真實的服務案例與大家分享數位化在商業空間規劃設計中的應用，並期待引發大家的更多探討。
空間規劃利用數位化做什麼？
降低改造試錯成本
對於不同類型商業項目的空間規劃，開發企業現階段面臨的難題通常可以歸納為以下3點：
1.對於城市新區項目來說，由於城市發展還不成熟，常常無法依據現狀條件去預見未來城市的發展軌跡
2.對於城市舊改項目來說，現狀物業條件很難大幅調改，那麼如何精細化地優化平面、從而最大化提升商鋪價值成為難題
3.業態規劃階段，單純依靠多年不變的布局邏輯，已經不能滿足現有品類租金價值最大化和消費者遊逛體驗的需求，因此難點在於如何將業態精細落位
這些問題實際上是站在未來看現在的問題。這就是「空間數位化」發揮作用的地方：它可以幫助我們預見未來、模擬未來。
「空間數位化」概念離不開數字孿生技術。數字孿生起源於工業領域，試圖解決實體試錯導致的低效問題。其方式是以數位化方式拷貝一個物理對象，模擬對象在現實環境中的行為，並對產品製造過程乃至整個工廠進行虛擬仿真，從而提高製造企業產品研發製造的生產效率。
而在空間規劃領域，數字孿生從初期也可以理解為數字模擬，即模擬未來空間可能發生的狀態，同時在運營過程不斷為模型投射數據，從而為決策提供參考依據。
線下商業作為實體空間，具有建設慢、改造難、成本高的特點，而空間數位化本質上就要降低試錯的成本。
應用場景A：
為新區大型文旅項目提升「遊逛感」
對於這件事，傳統上最好的解決辦法就是實地走一遍。
然而，此項目跨度長、體量大、內部動線多，此時僅憑藉傳統商業經驗將無法準確高效地發現每個需要提升的部分，同時也會耗費大量的時間成本和財力成本。
這個時候我們轉變思路，在商業經驗的基礎上結合算法工具，模擬了消費者在場內的運動軌跡，通過大量的樣本計算，實現了「在現場」，最大程度地挖掘可提升價值點。
1. 圖中外輪廓內的部分是我們的商業部分，內部單獨的圍合式體塊代表的是我們的商業建築
計算時間：5分鐘、15分鐘、25分鐘結果
人流模擬最終效果圖
基於這樣一個成果，我們能夠獲得什麼有價值的信息？舉個例子：
就選取區域分析，憑藉傳統經驗我們會發現該區域與主入口、主動線的連接相對較好，理應可達性好、聚人能力強。
但經過計算，我們發現了與傳統商業經驗判斷的衝突點。
該區域顏色偏冷，並未如經驗所判斷的具備很強的聚人能力和可達性。深入研究後我們發現，該區域中心部分的商鋪延伸出了很多分叉口，對人流的聚集性存在影響，因此我們可以調整該區域商鋪的位置，利用公共空間打造節點廣場，提升人流的聚集性，對周邊商鋪的商業價值也有較好的優化作用。
在使用空間數位化的工具之後，可以更加完善、直觀地了解整個地塊的交通情況，從效率、準確性層面均具備較大價值。
應用場景B：
優化動線及業態，提升整體商業價值
這是一個位於一線城市核心區的商業綜合體，本體條件較為優質，核心要解決的是優化動線、商鋪劃分及業態規劃，從而提升項目的租金水平，最大化發揮其商業價值。
基於這個目標，我們從空間動線和業態規劃兩個層面給予提升，與此對應的，我們分別研究了可達性和穿行度兩個指標。
可達性的概念相對好理解，代表這個區域到達的難易程度。
穿行度的含義是這條道路被客流穿過的可能性，穿行度越高，代表這條道路被穿過的可能性越高，同時也意味著，周邊商鋪的被瀏覽機率也越高。
具備高曝光價值的鋪位就可以優先布置如零售、輕餐等隨機性消費的業態，以及相對強勢的品牌資源，對於價值相對較低的商鋪，則儘可能填充目的性業態。
空間及動線的優化（可達性分析）：
左側為分析圖，右側為規劃圖
從常規經驗判斷，紅色框內的動線與周圍動線的可達性理應保持相當的水平，但經過計算後可以明顯地看出選定區域的可達性並不高。
為了探究造成差異的原因，我們回到項目的規劃圖紙，發現該區域的天井和一些設備設施對這條動線的影響最大，這些硬體會無形中增加消費者的步行距離和心理距離，固然會造成可達性的差異，因此也建議業主對此作出調整。
業態規劃的建議（穿行度分析）：
左側為分析圖，右側為規劃圖
傳統的業態規劃依據經驗完成，但這種方法更多的是基於比較深入的品牌溝通基礎，以及對於空間有很熟悉的了解。
商業定位、業態規劃往往處在項目前期，憑藉傳統經驗做出的判斷仍然是相對模糊、相對粗略的。當我們利用到空間數位化的工具，通過算法可以實現顆粒度精細化，我們可以精確評估每一段具體的可達性和穿行度。
數位化的工具減少了資源在業態規劃時的浪費和誤判，對於經營方來說，整體的租金水平、消費者的遊逛體驗感將得到更好的保障。
應用場景C：
輻射能級和規劃布局
我們曾利用空間數位化解決一個二線城市新區綜合體的商業定位問題。
常規解決項目站位的辦法，會進行大量的規劃、市場、本體等多方面的研究。然而，新區的發展往往存在較大的不確定性，憑藉區域現狀及未來發展規劃可能會出現誤判的情況。為了減少誤差的發生，我們通過數位化工具去為我們的結論予以論證和支撐，同時也審視整體規劃的方向與城市空間的契合程度。
基於這個議題，我們結合了規劃、市場等多方面情況，主要從可達性和可視性兩個維度探尋空間層面的機會點。
可達性研究：商業站位以及布局的建議
城市核心區域道路分析
圖中每條線段代表的是一條城市主幹道
首先，我們基於整個城市的核心路網研究了可達性，發現城市交通最為關鍵的道路（圖中顏色最紅的線段）與我們地塊之間的關聯性不強，從客流的導入層面以及城市商業價值的延續其實是不夠的。基於這樣的信息，我們重新梳理了本體及周邊的資源，將目光聚焦於項目所處的區域，而整個商業的站位也在此之上。
地塊周邊3km道路分析
其次將視角聚焦，我們看到項目東側道路的可達性要高於項目南側，那麼對於商業的布局和開口方向，就應該考慮沿著東側道路排布。
可視性研究：重要節點的設計思考
結合可視性的研究可以發現，地塊東南角的可視效果最好，在此應該更多的去打造景觀節點、昭示性的建築標識等等。
在這個案例當中，數位化工具為我們的決策從城市空間層面給予了論證和支持，彌補了新區發展不明朗的現狀。
應用場景D：
存量項目冷區改造、客流引導
對於存量調改項目來說，核心需要對場子進行問題的診斷，大體分為經營、空間、客群等層面的研究，通常情況下，涉及到業態內容的大調整，將會優先利用場內消費數據、客群問卷、大數據等方法，去挖掘可提升的內容。
而當我們結合空間數位化之後，往往可以發現更多新的價值點，實現更加精細化的提升。基於商業經驗與數位化工具的結合運用，主要從空間動線的優化、業態品牌的調整兩個方面發現可提升內容。
空間動線的優化：
在某改造項目中，我們結合人流運動的預測模型，在主入口投放500個小人。在自由運動的過程中我們發現，客流從主入口向前廣場的導入相對順利，但從前廣場先商業內部的引導過程中，轉化率不高，綜合分析我們發現，黃色框線區域的商鋪對於道路的壓縮過大，增強了消費者心中的壓迫感。
針對此現象，可以利用曲線化的處理，捨棄部分商業面積，結合儀式感的場景，實現客流的目的性引導。
業態規劃的調整：
穿行度分析和可視性分析
利用穿行度指標和可視性我們可以發現場內的商業冷區。結合經營的情況，可以考慮在業態品牌層面更多調整為主力店、銀行等目的性業態，同時對於可視價值較高的區域，以零售、輕餐水吧等隨機消費業態為主。
空間數位化
應用有邊界
總體來看，空間數位化在商業項目規劃選址、業態規劃、動線診斷優化等方面提供了高價值的決策依據，但需要強調的是，理解空間數位化的第一步是認識到其局限性。這種局限性來源於兩方面：
一是對於商業項目來說，社會、經濟、消費者價值觀等要素會對實際商業運營影響巨大，而要將這些抽象要素轉化為數學語言，現有數位化技術仍存在一定障礙。
例如，位於相同鋪位的不同主力店，其客流拉拽力可能完全不同，而這種來自品牌與消費者的影響因子在機器輸入層面很大程度上要依靠人的判斷。
二是驗證過程的滯後。
對於規劃建設中的商業項目，機器預測結果與最終實際效果之間存在時間差，而這個時間差在瞬息萬變的商場則有可能導致不同的決策。
因此，在可見的未來，空間數位化仍然嚴重依賴人的經驗判斷，計算生成的數據本身沒有意義，需要經驗豐富的商業人士重新清洗、提煉、交叉分析數據，同時結合市場、品牌與消費者進行二次驗證，最終得出可行性較高的決策建議。
商業空間數位化不應僅僅停留在工具思維，其核心仍是對於商業的深刻洞見。
商業的魅力在於「變與不變」，只有依靠人與技術的雙重加持，空間數位化才能發揮更大的商業價值。
總體來看，空間數位化的工具在業態規劃、動線診斷優化、商業項目規劃破局層面，均具備提供高價值的作用和能力，但數位化工具在實操方面不是靈丹妙藥，不能解決所有的商業運營問題，我們需要保持審慎的態度，結合過往的商業經驗綜合考慮。