雲銷雨霽,彩徹區明
——FC集團2020年度總結、2021年度工作計劃
暨2020年度先進集體、個人表彰大會稿
尊敬的董事長、各位董事、監事、領導及同事們：
下午好！
回首過去，展望未來，我們為集團公司的穩步成長、長足發展感到自豪和驕傲；我們為幹部職工的努力工作、無私奉獻感到自豪和驕傲。我們為家屬們的默默無聞、全力支持感到自豪和驕傲。為此，我代表集團董事會、經營班子向全體員工及家屬們表示親切的慰問和衷心的感謝！謝謝你們的辛勤付出！
我受集團董事會委託對集團2020年的工作和2021年工作計劃向大會進行報告。
第一部分 2020 年工作回顧
2020年新春佳節、萬家團圓之際，一場來勢洶洶的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情，使得千村封，萬巷空。商戶閉門，街無車塵。武漢「封城」，醫護人員「請戰出徵」，全民「戒備」，不斷攀升的確診數字，時時刻刻都牽動著億萬華夏兒女的心。集團公司在政府的科學指導及董事會的高度重視下，嚴格按新冠狀肺炎疫情的聯防聯控要求及常態化防控要求進行全面防控。在做好疫情防控措施完善的前提下，我們快速進行復工復產。同時積極配合街道社區及物業管理單位的防控，協助下屬企業及所轄商業租賃企業儘快進行復工復產，由於措施完善、防控得當，2020年集團公司及下屬企業新冠狀肺炎0感染。
剛剛過去的2020年，深圳房市也頗不平靜。市場從年初的因疫情遇冷停擺，震蕩調整，到3月份的反彈，再到715新政打壓後的暫時休克和之後又現微瀾，以及年末上演「翹尾」行情……，跌宕起伏的「五部曲」勾劃出了2020年我市樓市成交曲線圖。「715新政」、「擴容」、「日光」、「打新」、「代持」、「外溢」、「抱團漲價」、「學區房風波」、「經營貸」、「土拍」這10十大關鍵詞貫穿深圳樓市所經歷的魔幻的一年。
我們在董事會、經營班子的正確領導下，認真執行董事會制訂的各項目標，以創新化管理，提升執行力為依託，嚴把項目管理、成本控制等關鍵環節，各部門溝通協作、通力配合、精誠團結，公司上下齊心協力、同心同德，各項管理規範有序，效果顯著。集團公司在2019年快速發展的基礎上，實現了超常規跨躍，各方面的工作都取得了長足的發展，各類經濟技術指標比往年均有較大幅度增長。
一、 主要經營指標方面
2020年集團公司實現經營收入XXXX萬元。其中：
JZ商務中心銷售面積XXXX㎡，實現銷售收入XXXX億元；
集團商鋪租金收入XXXX萬元；
下屬公司：
FC物業營業收入XXXX萬元；較2019年翻了一番，取得了歷史性的突破。
JP公司營業收入XXXX萬元，比2019年同期XXXX萬元增加XXXX萬餘元。
二、 JZ商務中心銷售方面
由於國際疫情波動且蔓延嚴重，伴隨中美貿易衝突，全球經濟均受到重大衝擊，國際與國內經濟環境不明朗，經濟下行壓力繼續增大，客戶看房欲望降低。加之住宅新房與二手房價格倒掛，整體住宅偏熱，公寓冷淡、資金大量流入新盤住宅市場。給公寓銷售帶來很大的壓力。集團公司的JZ商務中心逆市而上，取得較為可觀的成績。一期二期年度累計銷售XXX套，銷售率達XXX%，銷售面積XXXXXX㎡，銷售金額XXXX億。其中一期年度待售XXX套，銷售XXX套，剩餘X套，銷售面積XXX㎡，銷售金額XXX億。B棟、C棟清盤。二期年度待售XXX套，銷售XXX套，F棟清盤，剩餘X套。
目前合計剩餘待售房源XX套，剩餘可售面積XXX㎡，共計備案貨值約XXX億元。剩餘房源以XXX㎡四房單位為主，其中XXX㎡以上單位XXX套，佔比約XXX%。
三、項目管理方面
集團公司內部加強制度建設，提升管理效率，加強培訓，提升執行力。外部加強溝通協調，與政府部門及相關單位建立良好的合作關係，在房地產行業內建立了良好的品牌形象。公司通過FS村舊改項目積累了寶貴的經驗，理順了工作流程，鍛鍊了隊伍。為下一階段實施RSL改造以及ND村舊改等一系列項目打下了堅實的基礎。
2020年集團公司著眼於未來的發展，一方面根據中長期發展規劃，積極尋找新的項目，加強了項目儲備工作，確保未來幾年的公司的可持續發展，另一方面加快開發準備工作。目前公司實施中的項目有1個，待啟動的項目有3個。
（一）、FCWD廣場項目
WD廣場入粵十年，一直未能進入深圳。2019年進入JZ商務中心項目後，經過雙方的多方溝通、協作，2020年11月27日，FC廣場作為其首入深圳的重點項目順利開業，正式告別的同為一線城市的深圳沒有WD廣場的時代，同時也正式宣告：WD將打開深圳市場，擠進這寸土寸金的深圳！這是WD集團在廣東的發展布局新起點，也是我集團公司第一次與大型企業合作的完美演繹。
WD萬達廣場的盛大開業，為城市消費帶來新的體驗。同時，項目直接創造就業崗位超4500個，新增就業超1萬人，有效實現經濟效益和社會效益的雙贏，為深圳的城市繁榮和經濟發展做出更大的貢獻！
（二）、 FCFC時代廣場項目
佔地面積1萬多平方米，總建築面積近14萬平方米，集辦公、酒店、商業為一體的綜合廣場，建築高度180米共38層。在項目實施過程中，公司積極與設計單位、承建商、監理公司幾方積極溝通、協調、配合，處理好與各方關係，通過定期召開多方協調會，解決工作中出現的問題，同時嚴格落實「防疫抗疫」常態化組織建設和管理，確保項目平穩推進。目前工程按計劃進展順利進行中，其中一單元壹建到三層，二單元建到負一層，計劃2021年10月預售。
（三）、RSL改造項目
項目拆遷用地面積6萬多平方，開發建設用地4萬多平方，總建築面積近29萬平方。其中，涵蓋了保障性住房、商品房、商業、產業研發用房、創新型產業用房、無汙染廠房、產業配套宿舍以及公共配套用房等。目前，公司積極與仁生利公司、拆遷公司三方積極配合，處理好與被拆遷戶的關係，和大部分拆遷戶籤訂了補償協議，確保項目平穩推進。規劃設計部門根據政府城市更新政策，積極向相關部門溝通、協調、申請，本項目取得2020年市級重大項目證書，進入2021年市級重大項目續報，完成工改保前期研究工作，與XXXXXX安居集團籤訂了合作框架協議，為後續項目指標測算奠定基礎。
（四）ND改造項目
項目可開發建設用地6萬多平方，規劃總建築面積36萬多平方，其中，涵蓋了安居型商品房、商品住房、商業及辦公、公共配套設施用房等。公司經過市場調查及多方案對比，確定項目往工改保方向推動，為周邊XXX智創新城形成互補，為其提供住房保障，打造人才生活區，解決周邊產業區的職住平衡問題。項目的更新方案取得股份公司的贊同，與XXX發展有限公司的籤訂城市更新合作協議和工業區規上企業安置協議。目前，該項目完成了產業研究報告、土壤檢測工作。根據規劃指導意見的要求，結合項目的實際情況，已經完成了項目工改保前期研究報告初稿，正在編制工業區塊線調整報告。
（五）、JP中心舊改項目
2020年深圳出臺《深圳市規劃和自然資源局關於「小地塊」城市更新有關工作的通知》，將小地塊重新納入城市更新範疇，給小地塊的更新工作開了一道窗。但是政策對可城市更新的小地塊更新有明確的前置條件，既「工改工」和「商改工」的產業升級項目或建設企業總部項目。我們的後續工作將以此為突破口推動項目，使其符合立項條件。
（六）、XXXXX項目
四、財務管理方面
年初，銀保監會在2020年工作會議上強調，嚴格執行授信集中度等監管規則，嚴防信貸資金違規流入房地產領域；4月，銀保監會再次強調，按照申請貸款時的用途真實使用資金，不能挪用，如果以房產抵押申請貸款，要求銀行嚴格監控資金流向，確保資金流向申請時的標的，對於違規流入房地產的堅決糾正。「穩地價、穩房價、穩預期」的調控目標始終未變。22城發布了調控政策，從供給端、需求端和資金端等方面規範房地產市場發展秩序。
集團公司努力克服政策因素形成的財務困境，加強各項財務管理，理順財務關係，強化服務意識，確保了各項財務指標的完成。
（一）、積極組織、多渠道籌措資金。
由於我們體量小、收入來源窄、自有資金儲備不足，加之2020年新冠肺炎疫情突襲、調控持續加碼、資金監管政策不斷收緊……多重因素疊加，因而導致公司資金比較緊張。為保證公司各項工作的資金需求， 財務部主動出擊，與X行、X行、X行、X商銀行、X門銀行等行建立了較好的信貸關係，截至2020年12月融資11.2億，基本解決了公司在施工期間資金嚴重短缺問題。
（二）、加強財務基礎和預結算管理工作
根據房地產行業的特殊性結合公司管理要求對開發成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，並對明細科目作數據整理合併，保證數據歸集及分析對比前後的一致性，根據財務工作實踐更新表格模板，為集團經營班子提供完整可靠地財務信息和精準的數據分析參考。
在做好財務基礎工作的同時，加強預結算工作。我們全年累計審核23個合同，報送總金額為XXXX萬元，合同審計總金額為XXXX萬元，核減金額合計XXXX萬元。在對JZ商務中心一、二期工程項目結算工作中，由XXX副總、工程部、預算部聯合組成工程結算小組，對施工單位提交的工程結算書進行長時間、細緻的核對、審查。根據工程合同，現場籤證數據和政策性補貼文件，在價格上與工程合同乙方經過多次商議和壓價，為公司節約近XX%的資金。
（三）、建立工程項目招投標制度
2020年公司把招投標管理作為公司管理工作重中重,認真貫徹執行招投標制度。招投標工作堅持公開、公平、公正的原則,通過對相關市場的調研、考察,對符合公司要求的工程承包商和材料供應商進行初選,實行內部員工推薦招標。公司董事會、經營班子對投標單位進行綜合評議,按合理、低的中標原則,確定中標單位。
JZ商務中心空調項目、電梯智能項目、FC時代廣場玻璃幕牆工程等項目通過招投標制度,降低了工程開發建設的資金投入，在節省資金方面起到關鍵性的作用。
（四）、規範公司行政費用的核實登記
經由辦公室核實登記的行政總費用約為：XXXX萬元。其中業務部門所產生的業務費用XXXX元，與2019相比增長XX%；XX酒：XXXX元（共XXX箱），與2019年相比減少XX%；汽車費用XXXX元，與2019年相比減少XX%；辦公用品費用XX萬元，由於JZ商務中心一二期辦理房產證，耗材不少，與2019年相比有所增長。
五、綜合管理方面
（一）、行政管理方面
企業管理的科學化、規範化、有序化是企業正常運作和發展的基本條件。我們把內部管理作為公司管理工作重中之重，在今年的工作中，我們對公司自成立以來在行政管理、機構設置、 制度建設及運行機制等方面所存在的問題進行認真剖析，經過梳理，針對剖析出的主要問題及時採取措施加以整改。在完善規章制度基礎之上，認真貫徹執行各項制度。為我們的管理工作建立了強有力的管理依據，更為我們的管理工作打下牢固的基礎。
2020年，由於新冠疫情影響，讓餐飲業、旅遊業、娛樂業以及外貿等行業舉步維艱，經營班子對疫情做了精準預判，果斷將FS酒家結業，及時止損，避免集團遭受更大的損失。行政後勤部門按相關政策做好員工的遣散工作，整個事件完美處理好，未發生勞資糾紛，未給集團造成負面影響。
（二）、在人力資源管理方面
以人為本，關愛員工。公司要發展，「人」的因素是第一位，我們強調企業以人為本， 保證員工價值最大化，員工的進步推動企業的發展，而企業的發展又為員工實現人生價值提供更廣闊的舞臺。2020年我們退休員工XX人，離職XX人，隨著公司的不斷壯大，在管理人員、骨幹員工隊伍相對穩定的基礎上，公司又吸納一批優秀的員工加盟到公司來，我們通過線上共招聘了XX位新員工，安排在相應的工作崗位，為公司帶來了新鮮血液和激情。
（三）、安全生產管理方面
2020年，我們堅持「安全第一、預防為主、綜合治理」工作原則，認真貫徹落實上級單位下發的有關安全生產工作的文件精神和要求。安全生產小組每月、每季度根據上級安全管理委員會要求按時、按質、按量做好企業安全生產管理的自查自報工作；不定期到下屬企業作業現場、工地開展隱患排查整治工作，進一步加大隱患排查治理力度。對發現的安全隱患，通過過下達整改指令書、建立信息臺帳等有效措施進行整改；排除安全隱患，杜絕安全事故的發生。
2020年初，全球新型冠狀肺炎疫情暴發，在防控物資嚴重缺乏的大環境下，我們通過多方努力，購置了酒精、口罩、紅外線溫度儀等物資；做好辦公場所的通風、乾淨衛生，為員工安全提供保障；下屬企業也嚴格按照防疫指導規定對小區進行封閉式管控，測體溫、記錄行程、排查來訪人員。疫情高峰期更是全天穿戴防護服，守好小區一線卡口，確保集團總部及下屬企業、所轄小區無一新冠感染者，企業如期順利復工。
各位領導、全體同事，2020 年的工作業績讓我們堅定了發展的信心，我們也清醒的知道，成績是在公司董事長率領的董事會、經營班子正確領導下，全體員工努力拼搏的成果。這一年，在我們平凡而又普通的工作崗位上，湧現出了一批愛崗敬業、成績突出的先進集體和先進個人。其中，XXX、XXX、XXX三個部門為集團發展做出了突出貢獻，被評為「2020年度傑出貢獻部門」；XXX、XXX、XXX 、XXX等同志被評為「2020年度優秀員工」；XXX、XXX、XXX 、XXX 四位同志被評為「2020年度先進員工」。他們長期工作在第一線，愛崗敬業、任勞任怨、克己奉公、不計個人得失，始終把公司利益放在第一位，是我們全體員工學習的好榜樣。我們希望2021年有更多的員工能通過努力，邁入榜樣的行列之中來。
六、問題與不足之處
與2019年相比，我們在業務技能、贏利能力、企業規範建設、基礎管理、人才引進等方面取得了一定的成效，但我們仍然存在很多的問題和不足。面對激烈的市場競爭，能否在新的一年裡繼續保持強盛的發展勢頭，實現公司跨越式的發展，工作再上新臺階，將是對我們工作的嚴竣考驗：
（一）、公司品牌品質在行業中的地位低、競爭優勢弱。深圳房地產企業1000多家中，無論從綜合實力還是單方實力來說，我們處於ZZ位。
（二）、基礎工作不夠規範紮實，執行力與目標要求的差距較大。考勤和勞動紀律有所懈怠，外出不登記或者外出後不知所蹤現象屢有發生等。
（三）、專業人才、骨幹管理人才儲備以及人才隊伍建設不能滿足發展的要求。
這些都是公司發展面臨亟待解決的問題，也是公司今年的重點改進工作。
第二部分 2021 年工作計劃
一、 房地產市場發展前景分析
回溯2020年，面對疫情的衝擊，樓市先抑後揚，先是經營貸流入樓市、百萬喝茶費，隨即政府出臺了最嚴苛樓市政策，但是業主們緊接著捂盤惜售、小區業主控盤、房價越調越漲，臨近年底更是出現了萬人搖號、代持炒房等亂象，12月各大房企正在加速推盤，政府再次發聲強調住房不炒，仍擋不住購房者熱情。相比2019年的8個新盤日光，2020年深圳新盤市場可以說是開了掛。全年共有25個新盤日光。
2020年也是深圳土地市場供應大年。根據某大型代理公司全國研究中心數據顯示，2020年深圳共賣地約939.48億元，金額為近3年最高。其中，出讓了31宗住宅用地，超過2018年和2019年總和。其中，人才安居集團今年在土拍市場上風頭最盛，一共拿地16宗。根據「十三五」要求，深圳要新增籌集建設人才住房和保障性住房40萬套，深圳人才安居要完成的額度是18.1萬套。這意味著，未來1、2年，深圳住宅供應將較之前有保障。樓市調控也還將持續進行，預計明年深圳商品房供應節奏會加快，樓市調控之下，房價以穩為主，但較高的市場信心以及旺盛的剛性需求，是深圳市樓市成交數據堅挺的重要支撐因素。
所以，我們的機遇前所未有，挑戰也前所未有，總體上機遇大於挑戰。從外部環境看，儘管國家對房地產市場的調控力度不斷加大，我國房地產市場發展的基本面沒有改變，發展的重要戰略機遇期仍然存在。從發展階段看，經過多年積累，公司應對複雜局面、解決實際問題的能力不斷提高，市場購房的剛性需求仍然強烈，我們既有跨越發展的需要，更有跨越發展的可能。所以，在這個關鍵階段，我們必須抓住一切可用機遇，利用一切有利條件，我們要圍繞「全面追趕、重點突破、局部超越」的總體要求，調動一切積極因素，不動搖，不懈怠，努力推動公司在新的起點上實現更好更快發展。
二、 2021 年工作計劃
根據公司所處發展階段特點和建設改進型企業的要求，公司經慎重討論，將2021年確定為「執行年」，並提出了「強化執行，提高效率」的口號，要求各個部門、各個員工必須不折不扣地執行公司制度、計劃與決策，嚴明紀律，提高公司整體工作效率和協作效率。
（一）、積極拓寬銷售渠道，加強營銷隊伍建設
2020年1月JZ商務中心項目新增E棟XX、XX樓共XX套房源，可售面積為XXXX㎡。目前項目剩餘產品基本以XXX㎡至XXX㎡大面積單位為主（XX套，佔比約XX%）。高總價產品帶來高銷售壓力，且大面積段產品主要面向客群為沒有購買住宅資格的剛需客戶，投資客群大大減少。而據不完全統計，2021年深圳全市將有約20個公寓與商辦類項目入市，約XXX萬㎡，其中XX區就佔有XXX萬㎡，這將大大增加尾貨清盤壓力。而福城時代廣場寫字樓計劃於10月開盤，這就要求銷售部在清盤公寓同時，還要著手寫字樓銷售的啟動工作。要調動一切資源進行前期工作，包括市場調研、價格制定、新營銷中心的打造、產品策劃與推廣等，並將持續關注市場及政策變化及時調整營銷策略思路。所以，2021年對銷售部們來說是嚴峻考驗的一年。
（二）、以市場為導向，強力推進項目運作。
2021年，我們要把FC時代廣場項目作為繼續高速發展的著力點，必須集中精力推進項目的開發，確保每個時間節點都能按計劃完成，確保項目XX月能準時開盤銷售。我們還要加快RSL、ND村改造項目前期工作。完善項目管理聯動機制，落實規劃、土地、環評等建設條件，統籌推進項目規劃、申報、拆遷、補償、力爭儘早開工建設、竣工銷售。以進一步提升城中村改造項目對公司發展房地產的帶動力，使企業品牌及公司形象能得到較大提升。
與此同時，為保證公司未來的發展需要，我們要堅持一手保項目運轉，一手抓房地產項目儲備，要不斷尋找著新的開發項目，公司將利用各種資源， 通過各種方式，積極尋找新項目。
（三）、強化成本管理和財務結算
為確保公司利益，我們必須要順應市場的變化、 建立健全科學、合理、規劃的成本控制和管理模式，招投標模式和招投標管理制度，預結算管理模式和預結算管理制度，提高預結算人員的專業素質、預結算人員的專業素質、預結算編制及審查能力，提高成本管理水平。在比較合理的利潤率控制下做出好的產品，這就要求我們加強財務部門的成本管理水平以及預結算、工程部門的結算工作，提升公司的盈利水平。
公司還要加大資本運作力度，千方百計想辦法盤活資產，通過加強與金融機構、融資擔保公司的配合，爭取在企業融資上取得大的突破，以保證項目的順利推進。
（四）、切實加強企業內部管理，加強人員素質提升。
公司將進一步完善企業規章制度，辦公室、監事會加大企業各項規章制度的貫徹執行及監督檢查的工作力度，使公司日常工作更加有序，更加有效。同時，大力引進專業人才，尤其是擁有豐富管理經驗的骨幹成員，強化終端管理能力；繼續強化對全體員工的教育和業務培訓，切實提高員工的思想意識和業務技能水平。推動績效考核體系實施，使工作計劃與崗位職責結合起來，通過流程規範去實現品質與成本目標；加強基礎管理，強化職能部門的業務管理。
三、 協同奮進，開拓進取
各位領導、各位同事，2020年是公司快速發展、碩果纍纍的一年，無論是經營效益還是企業品牌，都得到社會的認可。一年來，我們之所以能夠戰勝了新冠狀病毒肺炎，戰勝了一場又一場困難；我們之所以能夠妥善應對一次又一次宏觀形勢變化，能夠取得一個又一個進步，靠的是全面貫徹落實科學發展觀，靠的是公司董事會的正確領導，靠的是全體員工同心同德、團結奮鬥。
面對撲面而來的2021年，我們全體上下要協同奮進，開拓進取。規劃設計部，要緊密與政府對接、協調，加快審批的進度。在圖紙的對接上更精準、細緻、與設計公司以及各部門的溝通更緊密。工程部，要在加快施工進度的同時，嚴把質量關，及時反饋協調。銷售部，要制定切實可行的營銷推廣方案，搭建好營銷隊伍，加大銷售力度，保證項目銷售計劃的順利實現。財務部，要嚴格財經紀律，加強資金回籠力度，拓寬融資渠道，將有限的資金用在刀刃上。其它各個部門及下屬公司要堅持高效運轉，優化流程，簡化辦事環節。精文簡會，降低行政成本。監事會要嚴格依照權限和程序行使權力、履行職責，加強行政效能監察，加強對人財物管理使用、關鍵崗位的監督，推行限時辦結制，落實責任追究制，堅決制止不負責任、推諉扯皮的現象，確保政令暢通。
2021年，我們有理由相信，在公司董事長的支持、關愛和幫助下，通過全體員工的精誠努力，協同奮進，開拓進取，公司未來發展前程似錦，更上一層樓。在跟隨公司發展的同時全體員工的職業生涯也將得到更大的發展，實現公司和員工價值的最大化，實現公司經濟和員工事業的可持續性發展。
願2021的時光之輪，帶走疾病、痛苦、壓力、焦躁和不爽；願2021的高速快車，裝滿幸福、快樂、健康、和睦及幸運。我們特邀請你一起乘坐，開起又一場充滿美好、希望的旅程!
最後，祝全體員工及員工家屬新春愉快，身體健康，闔家歡樂，萬事如意！
深圳市FC集團有限公司
二〇二一年一月十日