重磅經濟工作會議結束,作為房地產行業的觀察者,有四個方面的新表述在此提醒買房人注意領會。這些新表述會在隨後各部門的工作計劃中形成落地方案,落地執行的強度與速度與房價直接相關。
1、有序取消一些行政性限制消費購買的規定。
2、解決好大城市住房突出問題。
3、土地供應要向租賃住房建設傾斜,加快完善長租房政策,實現租購同權。
4、探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房。
這四個方面的變化都將對房地產的發展產生新的影響,也將會從房價的漲跌之中表現出來。
不過,需要提醒的是,這些變化不太會是急轉彎式的改變,基本會遵循循序漸進的規律。因為,通稿中明確要求宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性。政策操作上要更加精準有效,不急轉彎,把握好政策時度效。
從取消一些行政性限制消費購買的角度看,房屋的限價、限購、限售可能會根據不同城市的表現情況進行調整,部分城市會率先取消。
有買房人比較擔心的是,限購取消後,房價可能又要上漲一輪。對於這樣的觀點,可能有點片面。例如,口罩限購取消後,價格反而降了。道理其實很簡單,價格主要受供求關係決定。對於當前房價下跌的大部分城市中,如果土地供應維持合理區間,人口流出持續,即使限購取消,房價該降還得降。反之,則會加速上漲。
從解決好大城市住房突出問題的角度觀察,解決房價高及保障性租賃住房,首要解決的是土地供應緊缺。在確保18億畝耕地紅線不突破的情況下,區域協調發展就放在了重要的位置。儘管明確了「單列租賃住房用地計劃」,這就意味著商品房土地受擠壓,供應會相對減少。我們預計,十四五期間,即3-5年內也許會解決租售同權問題。
一旦租售同權問題基本解決,商品房是不會再限價、限購的,房價會有多高,市場說了算。
那麼,當前既要保大城市的居住用地供應,又要保證18億畝耕地,必須全國土地一盤棋考慮,即去年財經委會議傳出的重大信號:
推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟布局,增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力,增強其他地區在保障糧食安全、生態安全、邊疆安全等方面的功能。
這一段話的理解就是,打破兩個怪現象:
1、打破讓糧食生產優勢地區非要發展工業的怪現象。以前,我們所看到的很多縣城,明明工業發展既沒人才優勢,也沒有技術優勢,更沒有區位優勢,卻大搞工業園區。
2、打破寸土寸金的經濟發展優勢區域還有大面積土地用於種糧食種菜的怪現象,很多一二線城市,為了保障轄區耕地面積,在寸土寸金可以發展工業的地方,反而不得不留出一些土地種糧種菜。
所以,下一步城市的發展方向就是「推動新型城鎮化和區域協調發展」。該種糧的地方,通過科技化、規模化提高糧食產能。該發展工業的地方,保障好工業用地和居住用地,讓住有所居落到實處。只要這兩大怪象得到有效解決,房地產健康發展值得期待。