地盤說
房企野蠻發展的時代徹底終結，往後唯有精耕細作，才能賺取到適當的行業利潤。
撰文| 王縱橫 《地盤》特邀撰稿人
跨界資本又來為房企雪中送炭了。
房地產再融資的「三道紅線」，猶如泰山壓頂，超過50家房企都被掐住了融資的咽喉。
不久前，陽光城的一則公告，將引入泰康人壽和泰康養老作為重要投資人。不經意間，陽光城給大家指出一條明路，即抓緊一切機會為自己拓展融資渠道。
1 房企的資本困境
不曾料想，有朝一日的房企，會淪落到「人為刀俎我為魚肉」的地步。
融資是房企賴以生存的重要環節，如果哪一天融不到錢了，很有可能資金鍊斷裂，這對房企而言，很可能就是滅頂之災。
在融資形勢難言樂觀的環境下，開發商們都在心急如焚地尋找一雙庇佑自己的翅膀。這時，一貫腰包鼓鼓的保險公司，順理成章地成了市場上的大「金主」。
房企融資成本愈發高企
吸引險資入股，不失為房企一個好的資金來源和融資渠道，險資可以作為企業長期發展的低成本「資金池」。
自打2014年，險資掀起地產股投資熱潮以來，6年間，整個保險行業密集紮根地產圈，險企收穫了超三分之一50強房企的前十大股東的席位。
比如，在陽光城之前，招商蛇口今年也引入戰略投資，對象同樣是險資。此外，生命人壽穩坐金地和佳兆業的大股東之位，招商蛇口則投懷平安系。
有業內大佬坦言，評估一家房企的江湖地位，恐怕要看他和平安的親密程度。這年頭，哪家大牌房企沒和平安眉來眼去？站上地產圈食物鏈最頂層的平安，它的嘴裡已經塞著碧桂園、融創、華夏幸福、旭輝、金茂、招商蛇口。
萬億平安是房企背後的金主
雖然時下房地產步入下行周期，但仍有一大票保險企業對地產公司興趣盎然。在白銀時代，險企不再甘作安靜的財務投資者，而是藉資本之船步步緊逼，長驅直入。
一貫對投資要求非常嚴苛的保險資金，安全性、流動性和收益性缺一不可。核心目標是，把錢放在一個收益穩定且池子夠大的地方，能同時均衡滿足這些條件的房地產，有幸地被盯上。
與其他行業比起來，房地產命硬，利潤率平均在15%，在險企眼中，哭喊黃金時代不再的房企，尤其是頭部房企，仍舊是個香餑餑。融資困局下，房企更是積極迎合，主動投懷送抱。
房企利潤可觀
中國樓市的下半場，萬科、碧桂園、恆大可能已經不再是主角，幕後的平安、前海、人壽或許才是未來最值得濃墨重彩的一筆。
2 尋找隱形的翅膀
潮水正在腳下蔓延。
三道紅線之下，即便有險資入股，對於房企來說，恐怕也是杯水車薪。開發商必須尋找能長期輸血的管子，背靠穩妥、可靠的資本大樹，才能活的更好、更長久。
這些年，在「雙限」時代政策不斷逼緊的影響下，已經習慣在政府調控中尋找機會的開發商們，也逐步獨闢蹊徑地找到了適合自己的生存法門。
房企開發端監管逐步收緊
一些房企要建立自己的金融工具，銀行作為最方便、最主要、最穩妥的融資途徑，入股銀行便讓房企掌握了有控制力的金融工具，不少地產公司爭相成為銀行的股東。
比如，正商就是鄭州銀行的第三大股東。疫情期間，鄭州銀行向正商實業有限公司授信0.7億美元。可見。做錢袋子的股東，更便於對衝資金，低成本融資、減輕資金壓力。
房企入股銀行確實是拓寬融資渠道的一種方法，起碼有些時候，在貸款額度方面可以獲得優先分配權。
鄭州銀行前十大股東情況一覽
恆大、越秀、萬科、綠地等諸多標杆房企，同樣把投資觸角伸向銀行業。繞了一大圈兒，開發商最後成了銀行的東家，兩者變成拴在「一根繩上的螞蚱」。
再比如，盛潤是中原銀行的股東；牧原股份的十大股東之一有鴻寶系等等。越險象叢生的環境，越能倒逼出開發商多元融資的能耐。
融資的路子寬了，手上的錢就便宜且多了。手上的便宜錢多了，輾轉騰挪謀增長降負債的空間就有了，最後自然而然會越活越好。
房企的金控夢
市場的天空中鷹隼時刻盤旋，房企們時刻準備著俯衝而下捕捉肥美獵物。一旦看到資本市場蘊藏的機會，開發商們絕對會像狼見到肉一樣，不充分利用絕不罷休。
面臨即將到期的債務壓力，也促使大多數開發商不得不對外融資「找錢」。「三道紅線」後的20天中，房企境內外共發行債券融資65筆，融資規模折合人民幣約554.9億元，上演了地產融資最後的狂歡。
顯然，眾房企都在抓最後的融資窗口期。
有些房企借中期財報發布會的契機，表示早在「三道紅線」之前，就已著力降槓桿、降負債。有的則表示正認真研究，將把優化資本結構、降負債作為接下來的重點工作。
房企境內債規模變化情況
時下，儘管一些開發商在短期內並不存在安全問題，「救火」的意味還不至於。但從長遠觀之，在融資環境收緊的背景之下，想保持高增長、高盈利、低槓桿不再簡單，多維度拓展融資渠道，打開融資途徑，或是突破的關鍵一步。
3 雙刃劍
資本是一把雙刃劍。
近年來，險企扎堆持股房地產企業，可以為房地產補充新鮮血液，確保房企續命的現金流，擴大公司的經營規模。
然而，來的未必都是客。在資本佔據房企股份過高的情況下，也在不斷侵蝕房企利潤，同時還伴著被資本控制的風險。
險資背景房企一覽
房企如何量體裁衣地為自已定奪好制度性防範，讓自己雖有軟肋亦有鎧甲，這是房企需要高度關注和警惕的。
就像萬科，雖貴為頭部房企，但在前海舉牌、爭權奪利下，自身依舊沒有招架之力，只得小心翼翼地藉助外力尋求制衡之術。
而扮演野蠻人的前海人壽也借著萬科股權之戰的寶萬之爭，走到臺前。2015年底，前海人壽通過一步步加碼，不斷買入萬科股票，在持股比例上首次超過了華潤，成了萬科的第一大股東。
隨後，前海趁著華潤的反對熱態，掀起了一場「罷免管理層」股權之爭的腥風血雨，企圖通過更換萬科管理層，謀求萬科控制權。
萬億平安是房企背後的金主
雖說萬科牽手深鐵，最終保住了自主權，但是隱藏在企業內部的矛盾在這場股權之爭中險些摧毀萬科。
再者，房企入股銀行，一方面可以解除資本束縛，但在現實運作中，地產與金融的結合可能會「變味兒」。最擔心的是，這讓本就「你中有我」的銀行與開發商關係，乾脆變得「血濃於水」，從而麻痺了它們對於房地產風險的嗅覺，加重系統性風險。
真正穩妥的方式，還是加速出貨節奏，快速回款。
就像9月6日深夜，恆大許老闆連夜主持召開營銷大會那樣，會上宣布自9月7日起至10月8日，恆大全國樓盤全線7折開售，並提出「金九銀十」兩個月，單月銷售額衝刺1000億元。
7折賣房恆大搶收金九銀十
恆大搶跑的背後，也被視為「三道紅線」壓力倒逼所致，「三道紅線」全中，降負債、去槓槓是恆大當前的首要任務，預計後續「踩線」明顯的房企也會隨之跟進。
接下來，地產融資再度收緊的壓力下，房企的土地成本上漲、償債壓力上升，房企發債需求也居高不下，再加上全年銷售目標的業績壓力，高槓桿房企不得不面臨蕭瑟秋風，下半場的處境更為艱難，降價促銷、以價換量、搶佔客戶資源，才是一條坦坦蕩蕩的路。
最後三個月，房地產迎來真正的分水嶺。
那個依靠高槓桿野蠻擴張，撐死膽大的，餓死膽小的時代再也沒有了。囤地模式背後的「加槓桿、賭增值」的金融行為已出局，真正具備造血能力的「經營行為」房企才是未來10年地產的領頭軍。
房企拿地排行榜
房企間大分化時代正式到來，部分負債高的巨頭承壓，增速會放緩甚至大幅下滑，中小房企尤其是小型房企再無逆襲機會。
最終，一些房企難從外部進行回血，又沒辦法自身造血時，就會讓渡一些項目股權，甚至斷臂求生，打包資產賣給其他房企。
在此背景下，那些財務健康、現金充足的房企，會擁有更多購地機遇，兼併收購也將愈加激烈。
房企高槓桿模式難以為繼
地產圈的未來趨勢已很明顯，就是將不斷整合，但不僅僅是純粹的大魚吃小魚，而是資金差異能力倒逼市場分化，未來的地產行業，進入大魚吃大魚的時代。
從此，房企野蠻發展的時代徹底終結，往後唯有精耕細作，才能賺取到適當的行業利潤。
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