曾經市場上有一鋪養三代的說法，而在2020年實體經濟發展受阻，商鋪的生存狀況更是遭遇寒冬。沿街商鋪長期空置招不到租、商鋪即使有人租價格也提不上來、商鋪出售無人問津這樣的現象處處可見，商鋪真的變成了"傷鋪"。
相關人士表示，近兩年商鋪的租金回報率大致為2%-5%，超過6%的已經算高回報。也就是說100萬買的商鋪，如果按照一年5%的回報率來算，要20年才能回本，這還得是在商鋪全年都能招到租的情況下。
現實情況是，電商的衝擊很多實體店經營困難甚至倒閉，餐飲行業依靠外賣即可存活，不必非要開到位置好、人流量大的地方。由此，市場上對商鋪的需求大幅減少，商鋪出租大受影響，收益率很可能達不到5%，連通貨膨脹都跑不贏，完全回本的話甚至要超過30年。
正是因為收益率不理想，近兩年人們對商鋪的投資熱情明顯降低。為了提升商鋪的成交量，開發商也是絞盡腦汁，推出了"商鋪售後返租"這種玩法。商鋪售後返租，即人們購買商鋪後，將商鋪交由開發商統一經營和管理，開發商承諾按時給予購買商鋪者一定的回報，等於是開發商把商鋪賣給你了之後又從你那租過來。
商鋪售後返租，看似不用擔心商鋪的收益問題，但其實隱藏著很大的風險。商鋪售後返租，開發商承諾會給予豐厚的回報，但同時商鋪的價格明顯高於市場價，這樣就吞噬了商鋪升值帶來的回報。並且，如果開發商經營不善甚至跑路的話，購買商鋪的人不僅拿不到承諾的回報，商鋪的產權、以後的出租都是難題。
為何曾經一鋪可以養三代，現在商鋪卻十買九虧呢？電商的衝擊是一方面，另一方面市場上的商鋪供應明顯過剩。在國際通用標準中，商業人均面積有一個基本參考值，正常標準在0.8-1.2之間，超過1.2這個數值，那就說明存在過剩的現象。
2017年香港人均商業面積就達到1.2平米，趨於飽和狀態，而有些城市已經超過了這個水平。截止到2017年底，新一線城市武漢的人均商業面積就超過2.2平米，將近於香港的2倍。另外截止到2018年底，鄭州人均商業面積為1.2，同樣處於過剩狀態。
在商鋪過剩的同時，市場上還在大量新建商鋪。只要有小區樓盤的地方就會有商鋪，修建公園也會在周邊建商鋪，景區內也會預留商鋪的位置，可以說只要是有人的地方就不缺商鋪。如此一來，商鋪不再具有稀缺性，更加失去了投資價值。
不過，商鋪投資雖然有這麼多"坑"，但並不是完全否定商鋪的投資價值，畢竟市場上有很多商鋪從不愁租，即使租金一漲再漲。而商鋪的投資最重要的還是位置，李嘉誠曾說過，決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。而商鋪位於人流量大、商業比較成熟的地段，生意好做，自然也不愁租。
總之，當下的商鋪投資已經不再像以前了，買了之後就可以坐等收錢了。現在投資商鋪需要投資者全方位了解商鋪的具體信息，了解商鋪周邊的規劃情況，只有這樣才可以獲得不錯的回報。