來源：一財網
中國房地產開發商的底層發展邏輯正在被顛覆。唯規模論終結、高槓桿模式面臨退場，房企紛紛開始尋找更安全、更持續的生長模式，行業競爭日益過渡到多元綜合實力的比拼。
變局之下，合生創展集團（00754.HK)憑藉亮眼的盈利能力及資本表現，在12月14日發布的《2020·第一財經中國上市房企價值榜》中獲「年度資本盈利企業」獎項。該榜單旨在通過對上市房企股權投資價值的研究，降低投資者的投資風險，提高資金利用效率。
今年前十月，合生創展實現合同銷售金額約254.87億元，同比大增31.1%，在行業低增速現狀中脫穎而出。不僅如此，經歷多年探索，該集團已逐步轉型為「科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司」，實現地產、商業、基建、合生活、投資五大板塊協同發展。
當「唯快不破」的行業打法被重塑，合生創展此類財務穩健、盈利多元、土儲優質、產品多元的企業，即將迎來新市場環境下的一場蝶變。
優質產品助力業績高增
受新冠肺炎疫情影響，今年百強房企銷售業績整體承壓。克而瑞數據顯示，截至十月末，TOP100房企累計全口徑銷售金額同比增加9%，單月業績同比增長25.2%，環比下降3.9%。
市場低溫方顯企業本色。11月10日，合生創展宣布，今年前十個月，集團合約銷售金額約254.87億元，同比上升31.1%；物業合約銷售面積約1,363,540平方米，平均售價每平方米17,866元，同比上升29.0%。
銷售業績再創新高，得益於合生創展覆蓋全類型客群、符合市場需求的產品邏輯。在言必談高周轉的地產行業，合生創展是少數沉下心做產品及運營、圍繞城市資產進行精耕細作的企業之一。
一直以來，合生創展秉承「地產價值投資」的理念，在產品開發領域堅持中高端精品戰略，搭建起「頂級住宅、中高端品質住宅、寫字樓&公寓」三大住宅產品線，打造了帝景系、駿景系、國際城等一系列精品項目，築就城市居住標杆。
在高端產品打造上，合生創展更是鑄造出真正滿足市場需求的豪宅產品。從位於上海的合生·東郊別墅、佘山東紫園，到廣州的合生·帝景山莊，合生的高端項目遍及一線及主要二線城市，均為名氣遠揚的珍稀之作。
在北京東三環朝陽公園旁豪宅板塊，合生打造的縵合·北京已經成為一座城市名片，從位置、戶型、再到設計的稀缺性均震驚市場；分鐘寺地塊項目——合生·縵雲的亮相，不僅推高了區域市場熱度，也再次加強合生創展品牌在一線城市高淨值精英客戶中的認知。
從產品類別看，合生創展剛需和剛改產品佔比達67%，在滿足置業人群購房需求同時，可確保去化率和資金快速回籠；與此同時，合生創展的高端項目銷售佔比近兩成，可提升品牌溢價、提升利潤空間。
更重要的是，合生創展儲備了大量低成本、高溢價優質土地，事業版圖遍布「環渤海、長三角、珠三角」三大經濟圈，在深度挖掘土地價值的同時，加大開發力度和供貨節奏，保證現金流安全，為銷售目標達成形成合力。
截至6月30日，合生創展土地儲備約3170萬平方米，其中一線城市土儲高達1774萬平方米，佔比56%。優質豐富的土地儲備、較低的負債水平，健康的財務狀況，為集團提供了逆勢突圍的籌碼。
全產業鏈凝聚盈利能力
隨著房地產行業告別粗放發展模式，單純靠房開已難以構築企業發展的「護城河」。作為從風起雲湧的華南市場突圍而出的選手，合生創展早已洞察形勢，向房地產上下遊行業延伸，打造全景式企業生態圈。
在商業管理板塊，合生商業以投資、收益並重為經營理念，憑藉優質的土地資源，管理城市綜合體&購物中心、寫字樓、酒店&服務公寓、產業綜合體和養老社區五大業務板塊，超80%項目分布在北上廣深等一線城市，旗艦品牌合生匯已成為著名商業地標，亦是合生商業版圖主要的引流領軍項目。
合生活板塊，服務覆蓋30餘座城市、達150餘個項目，物業服務面積逾8000萬平方米，服務超60萬戶家庭，合生活APP用戶總量超100萬，已實現社區全場景運營。
疫情之下，合生創展能交出穩健增長的答卷，一定程度上得益於集團地產、商業、合生活、基建、投資五大業務板塊協同發展，創造出多個穩健持續的利潤增長點，成為集團盈利能力大增的關鍵要素。
今年上半年，合生創展收入同比大增53%、核心利潤上漲178.7%、毛利率提升15個百分點至67%、實際稅率同比下降11.8%。其中，基建板塊收入28億港元，營收佔比20.3%；商業板塊收入16億港元，營收佔比11.5%；合生活板塊收入9億港元，營收佔比6.6%，同比上升43%。
一直以來，合生創展均秉承價值投資的理念，通過穩健發展的策略保持較低資產負債率、借貸成本逐年下降，力保現金流安全，同時以優異的成本管控和內部運營管控能力，使財務及融資水平在合理區間內達到優化。
數據顯示，2015年到2019年四年間，合生創展的毛利率水平從24.62%一路上升至50.34%，盈利空間遠超同行；與此同時，集團負債率穩定在60%左右，財務指標較為健康，經營性現金流連續多年為正。
在財務成本把控上，合生創展融資渠道多元暢通、成本不斷下降。今年以來，集團相繼通過美元優先票據、供應鏈金融資產支持專項計劃、購房尾款ABS等渠道獲取融資，其中境外發債成本僅6%左右，並獲得超額認購。
同時，集團憑藉優質資產及合理的開發節奏，營銷能力與操盤水平不斷提升，使項目達到更大的銷售溢價；並不斷升級戰略規劃，推進多元業務、輕重資產並重發展，以股東價值最大化為目標，達到全領域資源互補，價值共生。
基於合生創展的綜合實力以及發展潛力，聯合信用評級有限公司將集團的主體信用等級及債券信用等級為AAA，標普信用評級為B，評級展望為穩定。作為全產業鏈優質生活運營商，合生2020年品牌價值393億元。
科技賦能下的「價值投資企業」
從2019年啟動「UP品牌升級年」，到2020年定義「UP品牌升級深化年」，合生創展以「優質生活，完美體現」為宗旨，持續引入國際級居住理念，同時向「科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺公司」全面轉型。
6月30日，合生創展正式聲明，將股權投資業務納入主要業務板塊，未來將專注於高科技類股權投資，以中長期持有為目標進行配置，在低息環境下為現金盈餘尋找更高的資本回報及穩定現金流，進一步提升股東價值。
數據顯示，截至6月30日，合生創展於二級市場114億港元的投資額裡，未變現收益高達26億港元，投資板塊淨利潤28.34億港元，佔比56.6%，利潤水平遠超傳統業務板塊。盈利狀況可喜，合生創展宣派中期股息每股普通股0.60港元，是2019年的6倍之多，總計約13億港元。
隨著業務版圖日益龐大，合生創展積極探索科技賦能，運用智能化技術，以科技平臺為載體，構建從城市更新、地產開發、商業運營管理、物業管理、金融投資、基金管理到智慧服務全生命周期、全產業鏈的智慧管理平臺，大大增強集團的整體合力。
其中，對內通過信息化管理系統、智能管理模型、智慧門戶建設及移動辦公平臺等信息化管控措施實現全業務流程的智能化管控，各系統互聯互通、實時監控管理動態，提升運營管理效率。
對外通過雲建設科技平臺、全場景智慧營銷平臺、智慧交樓、智慧社區及商業管理和物業管理自主研發的「合生通、合生活」APP等智能科技管理系統，快速提升服務管理質量和運營效率，更好地服務客戶。
在行業降槓桿背景下，房企紛紛尋求新的增長點和創新點，地產創新也勢必結合科技和資本，以創新思維帶動產業調整。合生創展圍繞場景改造的科技賦能手段，為其高質量增長提供了充足保障。
2020年，是合生創展品牌力提升和轉型發展的「豐收年」。憑藉強勁的盈利能力、多元科學的業務版圖，差異化的產品優勢，合生創展布局多年的轉型戰略已進入收穫期，各項經營指標全面開花。
未來，房企之間不單是規模之爭，而是全方位的綜合實力比拼。合生創展此類致力成為科技賦能及產業驅動的綜合性投資控股平臺的公司，有望憑藉其差異化轉型優勢，抵抗住行業環境波動，站到強者之列。