我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔你好，我跟先生準備投資房產，預算總價是320萬，預計周期5-8年，看好南沙明珠灣板塊的靈山島上的盤。 今年年底只開了4個盤：金科博翠、綠城柳岸曉風、金茂灣靈山島、越秀天悅江灣，折後售價2w8-3w2。本來想買江景房，但金科現在的一線江景已經是3w3-4.0w了。綠城準備開盤，第一波只有30戶高層望江房。 如果搶不到江景房，都是非江景的話，越秀天悅的95複式戶型挺吸引我，18層總價313，不知道對比島上其它盤，是否值得入手？ 南沙放開限購後，廣叔怎麼看呢？我想拿100萬出來，在萬頃沙入一個1w單價的源昌花園？是否可以？ 橫瀝和萬頃沙都有18號線樞紐站，靈山島離橫瀝站最近，源昌離萬頃沙站最近。
回答：你好，南沙，廣州的親兒子，人少，地多，供應大，產業不足，這是弊端，所以不確定性大。 投資萬頃沙暫時有點兒早，聚焦在蕉門河，靈山島，橫瀝島尖，會好一些。 預算320，其實可以考慮買廣州了，車陂、東圃、魚珠、三溪到黃埔這個區域的上車盤租售比 流通性會更好。
提問：廣叔好，貸款，另還有130萬的存款。第一套貸款是我一個人的，老婆沒有貸款記錄。我個人在坂田的華為上班，現在想換一套自住（三房及以上）且學位處於中上水平的房子，換的房子離華為車程最好在50分鐘以內。請幫忙推薦一下符合我訴求的房子，新房二手房都可以。 請說明下我這種情況還能做3成首付嗎？
回答：你好，根據你們的情況，有2種方案可以操作成首付3成： 1.假離婚，用老婆的首房首貸買。 2.全款抵押，最多可以貸款7成，需要找墊資公司配合。 考慮學位可以關注坂田深實驗的萬科、佳兆業。
提問：廣叔，請問新城璞樾門第的房子，95折精裝修送車位，投資可入麼？算下來均價1.65-1.7萬
回答：你好，新城的位置不太好，離地鐵比較遠，車位不能轉讓。 現在降價是因為新城出了點問題，需要快速回款。 隔壁的綠地二手價格也才1.4-1.5左右。 單價1.65如果是正常樓層，可以考慮，如果是頂天立地就一般般了。
提問：你好，廣叔！坐標是某縣城，現有城區一間樓房（自住、無貸款），今年2月底在臨安悅映城買一89平方的套間（純投資，現貸款103萬，還貸20年，月供用我們的住房公積金就可以）。在縣城最中心地段有一98平方的套間（房齡不到一年，已裝修，現準備拋售，166萬左右，無貸款）。如果166萬變現，購買哪裡升值空間比較大？因杭州無房票，我們在考慮青山湖。這個月地鐵開通後，青山湖房價已到2萬左右，這值不值得購入？一旦購入，以後會不會無接盤俠？榮盛檀越府、寶龍旭輝城哪一個樓盤更值得入手？越秀星匯城三期次新房怎麼樣？還有沒有更好的投資方向？
回答：縣城的房子可以儘早出手，小城市房子將來只有使用功能，無投資功能。
第一，人口往重點城市集中將會是一個長久的趨勢。農村人口轉向縣城，縣城人口轉向省會，省會人口轉向幾個重點的一線城市和強二線城市。 沒人沒需求，沒需求，房價就很難漲上去。
第二，對於小城市而言，由於處在房地產市場的底端，價值的下跌速度會比平均更快。 青山湖價格已被提前透支，投資不是很建議。 臨安這地方三面環山，其實是個交通死角。我覺得更適合休閒度假養老。
未來如果打造產業、科創，上強度地進行人流物流交換，恐怕不一定有優勢。臨安目前價格並不算筍。子彈160+，建議直接破限購買杭州。
提問：廣叔，想諮詢一下，浙江嘉興平湖市新埭鎮，靠近上海金山那邊的樓盤值得投資麼？分析一下
回答：你好，嘉興不值得建倉。小城市成為交通樞紐，最多算是輕微利好，只會加快勞動力和人才的輸出，安徽的阜陽、蚌埠，江蘇徐州就是樞紐，發展很一般。 小城市被大城市包圍，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中國的大灣區根本做不到像美國、日本那樣明確分工，反而是每個領域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞製造業，每個大城市都想成為綜合性、具有全國影響力的城市。 夾縫中的小城市房地產沒有未來，中山這樣，三河這樣，嘉興也這樣。 環一線在固投潛力上，比強二線差很多。 強二線城市房產 無論從流動性，金融性，安全性，都強於環一線，畢竟這是一個做強做大省會的年代。
當然了，對於生活在一線的人，環一線實用性更好，但是去買環一線的都是新房癌重度患者。不然沒必要放棄一線遠郊老破。這種時候你買環一線，你的房子出手不比新房低個30%會很難。 環一線多數都是紙上富貴，如果說之前樓市風口是一線，那麼未來的春天在強二線與一線。
提問：廣叔好！我有一套中海錦城的房子，三房89平，手裡還有300萬現金，想置換升值空間大的房子給兒子，他可以首付三到五成，還款每月三萬多也可以承受，選哪裡房子好？新房還是二手房？
回答：你好，300萬如果只買一套，寶中。 但是，如果拆分成買多套，比如買2套，思路很多，還是要根據你的資產，負債，收入，資產，現金流的狀況，做一個詳細的計劃。 我寫出一些我看好的區域 面積導向：寶中，碧海，紅山 學位導向：前海，龍華北站 前海，桂廟路以北不帶好學位，但在一號線地鐵口，社區中等，好一點價格六萬+（前海花園除外），這樣的社區沒有太多吸引人的點，且社區保養、管理、車位或多或少各種問題，除非價格不錯，一般也不太推薦。桂廟路以南進入了南海中學的學位區，非第一梯隊學位，但好一點的物業也是在8w單價左右，著實已不低，非第一梯隊學位在競爭中一般能走平，再上一步很難。
寶中，唯一主推的高單價高總價區域，優點很多：定位高，規劃好，空地多，寶中和前海的區域一致性甚至要高過之前提到的月亮灣以東的『前海』，商業市政地鐵配套齊全，低密度，唯一的短板在教育，也有留存的教育用地，但實際的操作中不要買最貴的部分，在寶中片區就好了
提問：廣叔好，手上有子彈100+年入20+，想做個短期投資目前正在考慮瀋陽，想問吾悅一樓，富力18樓，雅居樂D4樓，哪個更有優勢？另外二手的話目前哪個區域投資可以上車？一室一廳小戶型如何？期待得到您的指導，非常感謝！
回答：你好，子彈100+買瀋陽真的浪費了，即使是短期投資，也需要3-5年。 建議線關注一二線強省會城市 瀋陽優先雅居樂，次選富力 吾悅除非折價10%以上，否則不考慮 二手推薦道義 於洪新城 長青南街 瀋陽別買1居室，浪費房票
提問：你好，我是新人小白一枚，目前和父母在浙江台州椒江工作，我想婚前買套房，所以一直在關注房源，因房價太貴，前段時間看了二手次新房，有次和父親在城東看房，他看中了一套十年樓梯房，而我不喜歡，我一直想要電梯房。最後父親說服我用組合貸，一起還貸。房名寫父女倆名字，目前不情不願付了5萬訂金，
想問問房名是父女倆名字，那如買下套是首套？還是第二套？十年樓梯房是不是沒什麼升值空間。想退房，可交了5萬定金，這段時間是吃不好睡不好
回答：普通人買房最應該看重的是什麼？ 是流動性，無論是自主還是投資為目的，買入的時候首先要想想這個房子會不會受歡迎？
未來10年有沒有人會想買這個房子，有好的流動性才有價值。 所以請遠離房齡老的房子，步梯房，配套匱乏地區的房子，這類都是未來流動性弱的房子。 越來越多的年輕人對步梯房嫌棄情緒嚴重，流動性遠不如郊區地鐵電梯屌絲房。 從投資角度來說，步梯房是肯定不如電梯次新的。 另外如果你加名的話，後面再買算二套。
提問：廣叔你好，新人首問。1、我本人坐標太原，有150平一手房一套，公積金貸款70萬，目前兩年了還沒下大紅本。老公名下70平米市區老房子一套（公公婆婆居住）。夫妻現在沒有購房名額了。2、公公婆婆名下有等待拆遷一直遙遙無期的老房子一套，面積60，位置偏，出租用，租金不高。空餘房票一個。3我父母名下自住房一套，空餘房票一個。我的問題是：1、太原有無投資價值？2、投資新手起步的話，選擇市區小面積二手學區房比如70平米以下作為開始是不是比較好？
回答：你好，太原的優點是省會 缺點是實力不行，政策太折騰。也是少數幾個沒有被請喝茶的城市，最貴的地方也很便宜。整個北方的經濟環境人口決定了投資機會比南方更惡劣，需要選擇更有價值的省會，太原沒有獨特的理由脫穎而出。不是強二線城市，房價隨著大勢漲。不建議把太多倉位放在太原，天花板太低。
保留自住的2套，剩餘的可以考慮出售。把子彈投到能級更高的城市，比如武漢 成都 重慶 杭州 瀋陽等，升值潛力更大。
以上為微信公眾號「廣叔談房」粉絲提問精選。