撰文 | 融姑娘
去年，淘房志報導過一則消息：布吉二手房價單價最高已飆到9.89萬。
這個價格可謂是超出許多人的意料，距離10萬大關只差一步，堪比寶中龍華。
要知道那個時候寶中西岸觀邸成交價9萬多，龍華水榭春天三期也才賣到7萬出頭。許多人看到這個消息都說布吉也要一飛沖天。
時至今日，西岸觀邸成交單價14萬，掛盤均價16萬；水榭春天三期均價約9.7萬。
那麼我們再來看看布吉這個樓盤現在價格怎麼樣了，它「飛」了嗎？
2年前賣9.89萬/平的房子，只是特例
我們先回顧一下當時這套房源的成交情況：
雖是去年5月時的報導，但是實際上是2018年10月的成交記錄。
布吉信義金御半山三期一套97平的房源，以960萬總價，98970元/平單價成交。
這個價格別說是放在2018年，就是放在2019年初也是很高的價格。
來源：鏈家網
當時寶中龍華正是最火的時候，二手均價也都在往10萬發展，而布吉居然能有這樣的衝鋒價格，實在是讓人震驚。
事實上，這個9.8萬的成交單價是一個特例事件。
在去年5月時，信義金御半山三期放盤單價大多在7-8萬不等，個別9萬出頭。
而無論是鏈家或者中原網上反應出的大部分成交價，還是在6-7萬/平左右。
2019年5月掛盤價 | 來源：鏈家網
成交記錄 | 來源：中原地產網
衝10失敗，只是曇花一瞬
但是整體漲幅可觀，有房源半年漲了89萬！
再來看2年後的今天，信義金御半山三期價格如何了呢？
從鏈家網上看到，信義金御半山三期12月小區均價91037元/平，正在出售套數為7套，房源不多。
來源：鏈家網
目前的掛盤價大多集中在9萬上下，最貴的一套是96.75平的5房，掛了9.9萬/平，總價958萬。
2020年12月掛盤價 | 來源：鏈家網
而真實的成交記錄方面，信義金御半山三期從2018年底到2019年底，1年的時間成交單價浮動並不是太大，還是在7萬左右徘徊。
到2020年，成交價格略微比之前漲了一些，多數都在7.5/平。直到7月左右才又再上了一個臺階，到了8字頭。
來源：鏈家網
最新的成交記錄在11月23日，是一個87.75平的4房房源，單價8.49萬/平，總價745萬。
至此，我們可以發現，2年的時間，別說衝10萬了，甚至至今的價格距離2年前的那個突兀的成交價還有一段距離。
終究是錯付了，曇花一瞬。
當然，有一說一，如果按照整體樓盤漲幅來看：
2018年成交單價6字頭，現在8萬的成交單價，漲了2萬，挺了不得了。
尤其是今年半年的時間就實現了「上半年7下半年8」，1萬元的跳漲。
譬如同樣是73平的戶型，3月成交單價7.5萬/平，總價556萬；10月時也成交了一套，漲到了8.7萬/平，總價645萬。
單價貴了1.2萬，總價貴了89萬！
來源：鏈家網
如今掛盤房源裡，73平的戶型最便宜的也已經掛上了9.1萬/平，總價680萬了。
來源：鏈家網
這個價位在整個布吉來說，依舊處於很高的位置。要知道目前布吉的二手均價不過4.5萬上下！
信義金御半山，為什麼能賣這麼貴
俗話說，價值決定價格，信義金御半山三期之所以能從掛盤價到成交價賣到這麼貴，肯定是有原因的。
大家也知道，布吉樓盤新、舊價格差異大。布吉面貌最好的區域就要數石芽嶺、百鴿籠，商品房集中，而且都是大社區、樓盤也比較新。
百鴿籠主要是集中信義的這幾個次新盤，信義金御半山、信義荔山公館、信義假日名城。而信義金御半山可謂布吉百鴿籠的標杆。
信義金御半山位置 | 來源：咚咚找房
信義金御半山與萬科紅、信義假日名城等圍繞百鴿籠地鐵站連成成熟的高端商住區，也是目前百鴿籠一帶最核心的商業區。
信義金御半山三期是整個項目體量最大的一期，且最核心的，是它就在華潤萬象匯的樓上。
單就這一點，就決定了它的整體價值。
信義金御半山一期有房源掛上10萬+
同戶型，1年半漲了350萬
那麼除了信義金御半山三期，片區的其他樓盤又如何呢？
通過鏈家地圖找房可以看到，百鴿籠地鐵站附近二手房價基本都在6-8萬不等。
比如信義金御半山無論是一期二期還是三期，均價在都8萬以上；萬科紅除了三期，其餘均價都在7萬以上；而信義假日名城等距離地鐵站稍遠一點，但是有公園、學校等配套的價格在6萬左右。
價格呈現明顯的階梯狀。
來源：鏈家網
在其中，融姑娘發現了一個閃亮的存在，信義金御半山一期有個88.42平的4房戶型，居然掛上了10.7萬/平，總價950萬！
來源：鏈家網
確實目前沒在掛出的房源裡看到有相似的戶型，但成交記錄中，2019年5月有一套一樣的戶型，成交均價只有6.8萬/平，總價603萬。
也就是大概一年半的時間，貴了350萬！
來源：鏈家網
雖然這套房子還未成交，也不知道掛這個價格是否真的是有心出售，但是確實能感受到業主對房源的信心很足啊。
此外，通過片區樓盤的調查還發現，百鴿籠片區的樓盤帶看量都很大。
近30天，萬科紅一期帶看92次、二期帶看46次、三期帶看85次，四期帶看70次；信義金御半山一期帶看45次、三期76次；即使是普通小區加州花園也有42次。（鏈家網數據）
中介表示，布吉片區一項帶看量都比較大，而且類似這樣的配套完善居住環境好的小區更是備受青睞。
但是一直以來這些小區的放盤量都不算大，可選擇性也少一些。可是，整體的成交周期都相對短，說明看對眼的可能性也很大。
布吉雖在補漲但始終太慢
同樣總價還能在南山後海、寶安碧海西鄉買到小三房
照上面的情況可以看到，百鴿籠片區這些大社區是極有可能在未來一兩年上10萬的，但這個成長速度對比寶中龍華還是差了不少。
2年時間，龍華上塘紅山10萬+已遍地走，寶中更是高不可攀。
而布吉，雖有個別八九萬單價的房屋，但實際的整體均價還在4.5萬左右。要知道2018年就在號稱奔4，2年了也沒上到5。
並不是布吉不行，而是它優劣勢十分明顯：
1、離城區極近，但由於發展太早，產生了先發劣勢。
2、建築密度高，城市規劃滯後；舊改緩慢，成長周期長。
3、也因為舊改多，要真的等到改完的那一天必然是改頭換面，山雞變鳳凰。
最後，再回到本篇文章的主角信義金御半山三期。
雖然有個別房源能做到漲幅很高，但實際上同樣價格在其他片區買也許賺的更多。
特別一些大戶型120多平的，140多平的，總價上千萬。還有80-90平的戶型，總價也都到了八九百萬了。
來源：鏈家網
毫不客氣的說，如今800-900萬，甚至上千萬，在深圳南山後海，碧海西鄉等大熱板塊也還能買到不錯的三房。
如果不是真的工作生活非要布吉不可，想想當時拿著這9.8萬去買寶中龍華的房子，如今又是何等情形……