深圳十三房帶你躺賺樓市
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問：你好！預算500萬左右的總價，純投資。投資周期5年，請問可以買哪個樓盤？已有一套房在名下。愛人名下沒有房產。
答：你好，新盤首選華潤城，天健天嬌1100-1600可以考慮的參考選籌： 【寶中】天健時尚，西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等 【前海南片區】（南海中學）：鼎太豐華四期，諾德假日，陽光玫瑰園 【科技園】科苑學裡（文華）、華潤潤璽四期新盤（科華），陽光帶濱海城（南外高新），海怡東方花園（南外高新）【前海自貿區】前海時代，招商領璽、頤灣府（目前已沒有了）【蛇口】半島城邦四期五期新盤（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城南（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型）【華僑城】香山美墅（南二實驗），新天鵝堡（南二實驗） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格麗苑、翠海花園
問：你好，剛人行發布「首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點」，說明利率降了嗎？是否等到10月8日後再辦貸款會更好？
答：利率不但沒有下降，反而控制了隨意打折，現在深圳首套上浮5個點，二套上浮10個點，分別是5.145 和5.39，新的政策之後，最低變成了4.85和5.45，注意是最低。二套房貸利率確定上漲，首套也未必降低，因為銀行有上浮權限。為這個不確定去等待，結果可能是一個月省出兩包煙錢，總房價卻多付了若干萬；或者是一個月多付了兩餐飯錢，總房價同樣多付了若干萬。
問：你好老師：請問黃貝嶺的東嶺花園86平的一期回遷房怎麼樣？值得入手嗎，有沒有坑戓升值能跑過大勢嗎？謝謝！
答：深業東嶺在羅湖的黃貝嶺板塊，是僅有的次新盤，帶翠園的學位，其實性價比還不錯。但周邊的黃貝嶺村環境過差，進入社區之前要經過大片的村中小路，這樣就影響了它的長期潛力，自住上學可以，投資適中。總結：性價比不高。
問：老師，您好！請問今年兩個新盤臨海攬山和華潤城四期，您怎麼看他們的定位和升值的空間？您預計他們分別的起售價是多少呢？另外手中信和自由廣場一套，壹城中心有套四房，之前您建議出點信和，但我想都出掉，不看好這邊的升值空間了。所以想手裡兩套房全部換成新世界兩套，或新世界一套，華潤去打新一套。您的建議呢？
答：你好，新世界攬山臨海，蛇口30萬方大盤。位置還不錯，背山靠海。山頂住宅且位置還不錯的新盤少，屬於稀缺產品，價格肯定不便宜，目前價格還不確定。總體來說對於很多有蛇口情節的人來說，也算是不錯的選擇。
問：你好，昨天辦理了收費會員。我想買房自住（當然也希望能升值）。目前我的情況是，我老婆名下有套房子（無貸款）。想買一個房子（三房），後續自住。預算是房子總價不超過600萬，最好是新房，想知道買哪裡的房子合適。最近看光明、沙井、龍華都有新房，去買哪裡合適？另外，如果打新搶不到，二手哪裡合適，謝謝
答：你好，目前市場很多人在觀望打新，但有沒有發現，有倒掛值的打的新盤只有兩類。一是光明沙井的遠郊盤，總價400-600萬；二是市區的網紅倒掛盤，比如遠洋天著，潤四，海德園，閱山境等等，總價全部800萬打底。問題來了，適合自住的總價高，總價低的不適合自住，結果是什麼?就是400-700萬的市區二手房因為競品不多，又缺少新盤競爭，價格會一直堅挺。總預算打不上去的自住客，不要被清淡的二手市場和熱鬧的打新迷惑，那和你沒有多大關係。總價600萬，寶安南山兩房還有入手機會，比較推薦松坪村三期這類上車盤。其次是光明 沙井 龍華地鐵沿線的次新盤，年底可以多淘淘筍。
問：請問老師，總價400w元左右，小三房，目標西部，但是沒有多少可選標的。請問正大城值得入手嗎？還是選擇龍華老城的小三房(樓齡偏老)。個人開車出行，對地鐵要求不太高。感謝老師~
答：400萬，西部，小三房，為毛總是有這麼多的執著?明明錢不多，還一定要扎堆西部，還一定要三房，執著的結果就是西部三類地段的下等馬。比如正大城，明明在公明，非要自稱光明，光明都要看遠十年的發展周期，何況公明？龍華老城，已經不是西部了，那是龍中。龍華老城的老房子，層層疊疊，一堆一堆，就是不漲。是不是應該轉換個思路，三房能不能改成二類地段的兩房，能不能改成一類地段的學區一房，能不能換成東部片區的上等馬?等等。預算受限，但思維不能受限。
問：請問，18年7月以350萬入手羅湖東悅名軒60平兩房，今年7月出手想換寶安或南山學位房，1.時機如何？2.有什麼好的推薦嗎？
答：學位房一直是跑贏大市的，隨時置換都可以。得確定預算再來推薦。
問：十三老師您好，計劃購買總價600萬的三房，首套自住兼顧增值考慮，小孩小學三年級，總價有限，學位不敢奢求，只求兼顧。 南山上班，看了寶安的富通v都會和中信領航，兩個樓盤如何選擇？潤恆尚園有些壓力，是否更值得推薦？另一種考慮福田皇御苑？多謝，或老師給個推薦，多謝
答：投資主要集中在萬象新天和富通v都會，因為我看中地鐵，但事實證明，潤恆尚園和招商果嶺也一直在跳漲。寶安的富通v都會和中信領航對比中信流通性更好，富通性價比更高。自住選中信，投資選富通。騰訊大鏟灣地塊的塵埃落定，勢必會再火一把，潤恆尚園除了沒有地鐵，品質、戶型、樓齡都沒有問題，價格偏高，不太推薦。
問：我想在深圳置業供兒子以後結婚用（目前20歲）或投資，房子需帶學位，有房票，有貸款記錄（已還清），目前手上資金500萬左右
答：你好，首付500，能選擇的範圍很大，但是總價超過1000萬，深圳最有價值的只能在「福南寶」3個區域內選籌：1.華潤城打新（買到就是賺到）2.深圳灣：太古城，深圳灣學校更注重素質教育，所以人們普遍期待不高，但是沒關係，學校只是錦上添花，深圳最豪宅片區最低上車門檻兜底。3.前海+學位：諾德我們一路看著漲過來的，其次可以關注鼎太豐華四期，陽光玫瑰園 4.寶中：西岸官邸，金泓凱旋城，宏發領域，天悅龍庭、西城上築，第五大道、幸福海岸等，已經高位了，需要淘筍5.再加一個龍華：深高北，中部能夠兼顧品質和學位。
問：十三老師好，今年深圳房價行情怎麼樣？是漲還是跌？想換一套學位房，因為指標及資金問題，賣了才能買，所以想請教幾月賣比較合適幾月份買比較合適，賣的房在南山華僑城，想買的房在南山南外高新分部，漲的快了怕踏空，糾結中，求指教！
答：你好，置換時，通常會先把想買的房源大致看一下，覺得能買到的概率比較大，那麼就啟動置換流程，開始賣房。賣房的同時，也會繼續看房。當熱度差不多、有一些意向接近成交時，只要確定大概率能買到房子，就可以果斷籤字收定，絕對不要等到自己看的房子也同意賣給你，才收定，那樣的話賣房環節反而會很被動。這裡的秘訣是：除非可以不依賴置換直接搞定想買的房子，否則不要寄希望於買到特別極品導致出房特別少的產品，如僅鎖定在一個樓盤的一個房型甚至一個室號。否則就真的可能產生你說的問題。樓市平穩緩漲期很適合置換就是這個道理，不太擔心踏空的風險，上下家也都不會出現違約等頭疼的交易風險問題，可以放心收定、下定。深圳的上漲還在繼續，從西部會逐漸蔓延至中部和東部。
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