千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！
以下為「 三叔說房」 微信公眾號粉絲提問精選
提問：三叔，我17年7月當時想在保稅區或布吉理想家園買套房，但是一念之差買了理想家園的，結果現在保稅區的那套房子漲了240萬，理想家園的房子價格一分不漲。現在工作的地方離保稅區近，想賣掉布吉這套房，再買保稅區房，但是要增加240萬，心疼。又覺得布吉的房子會補漲，所以猶豫不決請教您。
回答：你好。替你感到惋惜！理想家園自住還是可以的，布吉是很多人上車的首選，看起來性價比很高，通勤距離也不遠，但城市面貌相對破舊，缺少城市更新的動能，舊改雖然很多，但拆遷十分艱難，十年內也很難有所改觀，整體看跑輸大勢，這也是為什麼一直不推薦布吉的原因。短期東部是還有一點補漲的，但從長遠角度看，建議你置換。短期雖然不好把握，中長期看一定是正確的。
提問：您好！我目前在羅湖國貿有一套總價220左右的小兩房（有貸款120萬，明年九月才能賣，鎖三年）。離婚還可以做一套三成首付。我在福田上班，老婆在寶安桃源居老師（非在編）。現在想換大點的房子，打算以後自住，目前在桃源居租房。考慮兩種方案：一是等明年賣掉羅湖的房子，在桃源居買一套450左右的。二是今年年底在大運（樂城或者中海康城）或者坪山（大東城或者京基御景印象）買一套350以內兩房。有什麼建議，謝謝！
回答：買房不能用靜態思維考慮動態問題，中海康城73平小三房成交價已經破350了。等你明年賣完羅湖，桃源居450大概率買不到三房了；等你年底出手，350也買不了大運甚至坪山了。所以，你現在的選擇是，或者儘快出手買350的標，或者等明年賣完羅湖後，再重新定位450萬還能買到哪裡。
提問：三叔，我想跟您請教一下現在是否可以換房子的問題：我在東莞大朗靠近松山湖的地方，有一套萬科的小兩房大概是70平左右（2010年40萬買入，現在二手掛牌價160-170萬，目前還有欠款20萬左右），個人情況：女，今年40歲，月薪1.5萬，南山科技園上班，單身。問題：如果現在我把東莞的房子賣掉，然後在深圳買一套（自住兼顧投資），這個想法是否可行？如果在深圳買房，應該選擇總價多少錢的房子？選哪裡比較好？
回答：贊同你的大方向，從東莞大朗換到深圳。你的情況：首付140~150萬。按五成首付，可購買220-260的房，這個價位在深圳可選範圍很窄，優質產品更少。建議適當增加首付，購買300-350萬的樓盤，月供1萬左右。300-350萬這個價位，可選擇南山寶中福田龍坂的單房或一房一廳。如果是投資第一位，這個價位還有可搏暴擊的樓盤，可參考內部分享。
提問：三叔好，因為去年穗莞深城際鐵路要開，所以買了東莞虎門萬達華府，持有到現在感覺沒漲多少，十來萬吧，減去佣金和貸款利息基本沒賺。現在是繼續持有還是賣掉呢？好糾結
回答：東莞和惠州投資邏輯不同，東莞經濟強勁，不靠臨深蹭飯。東莞近幾年漲幅最好的是松山湖、南城和濱海新區，全是zf斥巨資打造的新區，虎門和長安經濟不弱，但在這幾個新區和臨深盤的左右夾擊下表現一般。這一波東莞已經尾聲了，可以考慮換標了。
提問：您好，三叔：西鄉片區富通V
都會、中信領航 相比沙井西匯成，自住兼投資，持有5年左右哪個更值得入手，勞煩三叔分析一下。
回答：你好。三個都是次新剛需盤。
富通V都會，近地鐵，小區不大，戶型和周圍環境較一般。
中信領航，小區環境要比富通V都會好一些，未來有地鐵12號線桃源居站。
西薈城，沙井漲的最快的盤，小區環境不錯，周圍配套齊全，小吃美食一應俱全，生活十分便利，有居家氛圍。具體參考內部分享。
提問：三叔，看房真累！我的四個疑問：
1、最近看中的前海時代三房，業主集體漲價100萬多，單價也從12+跳漲到13+。三叔，從中長期（10年）看，此時還值得入手嗎？
2、最近也在看深圳灣的房子，有些房子總價能接受，但該片區的單價大多在15--20萬。三叔，從短期和長期（10年）看，此時入手，會不會高位站崗？會不會跑輸大盤？這個片區已經比較成熟，從投資角度看，還有潛力嗎？還值得投資嗎？
3、深圳灣學校，聽說是適合走出國路線的家庭小孩讀，走國內中考/高考的家庭小孩適合去讀嗎？
4、您推薦的鼎太四期，學位不錯，但2004年的房子，樓齡16年了，價格也到了12萬左右，長期（10年）看，還值得投資嗎？會不會跑輸大盤？
謝謝三叔！
回答：你好。可以理解你的心情，已經漲得難以下手了。如果僅僅考慮結構性價格變化，前海內均價到20w應該會在5-8年發生，如果考慮通脹導致的普漲+資金避險效應，前海內均價到20w可能就是五年左右的時間。
我估計40周年，前海擴容落地的話還會漲一波。
1、我認為依然值得。
2、我認為依然值得。
3、深圳灣學校偏國際路線，走西方教育。如果國內中高考建議選擇傳統學校。
4、鼎太5-8年還有潛力，10年以上不好說。
提問：三叔，南山海岸小學旁有個叫東帝海景的小區，買來自住的怎麼樣？鏈家說海岸小學後面會有初中部，現在沒有，這個小區感覺不怎麼樣，勝在價格便宜，我預算有限，能否將就？和周圍的房價比，感覺便宜太多，是不是有其他什麼問題？
回答：目前東帝海景、金色海琴苑都是帶深圳灣初中學區，但對應的業主群體又是剛需、中產段位的，配深圳灣這種「貴族學校」確實是錯配，反而對東帝這些來說，學區價值不高。
個人不是很建議去博這種未驗證過的新學校。
提問：我想自住+升值，1000左右，科技園的陽光粵海和蛇口東帝海景。選哪一個好呢？謝謝！
回答：陽光粵海，雙學府，2019年次新房。東帝海景，南二外海岸 + 深圳灣，2000年房，外牆做過翻新。看起來學校挺好，實際上是錯配，因為剛需群體 + 貴族學校。而且，學位可能變化，因為規劃的是南二外海岸九年制。對比學位，深圳灣的成績尚未得到驗證，今年將迎來首屆中考；學府穩定在2T，南二外接管後應有提升空間。兩者比較，學府更穩妥。對比戶型，陽光粵海的95平三房一衛得房率低了點，戶型不方正。這兩個在升值方面都不算好選擇，如果一定要選一個，陽光粵海。
提問：三叔，家庭有一新房，沒證暫時不能賣，現在想買一套深圳灣四房，由於預算不夠，中介朋友建議我購買雙拼，他分析如下：1，操作可行。全款買一套，然後dy出來。再LH，配偶再購買一套，5成首付。這樣一套雙拼買下來首付差不多，稅費還更少，總價也在預算之內。2，雙拼雖然比單證便宜，但是也是有漲幅的，這幾年來都是隨著單證漲而漲的。他說漲幅比單證差不多。3，我們是用深圳灣學位，估計10年內不考慮置換。再說10年以後說不定有放開限購的可能。以後置換的話，接手的人需要四房的也會是家庭改善，類似我們這樣操作也可以購買，所以他說以後想賣出不是很難。請再幫我分析一下，是否合理，是否可以值得入手深圳灣雙拼四房，謝謝。
回答：1、雙拼，有一套算你們家庭第三套房。不能貸款，也不能過戶，除非jlh。2、雙拼，漲不快、賣不動，想賣時，可能不是1、2年能賣出去的。3、未來放開購房資格的可能性太小了，不值得賭這種極小概率。
以上為「 三叔說房」 微信公眾號粉絲提問精選