最近一段時間，深圳樓市的熱情有點出乎預料，本以為前段時間的疫情對樓市會影響較長一段時間，但沒想到，新房市場的盤還沒有推出來，二手房成交也還不太活躍，但購房客自己先熱起來了。
一
據中原地產數據，目前的深圳二手房交易價約6.6萬/平，環比上升約2.5%。而近期二手房成交不怎麼樣，但業主賣房的心裡價位都漲了，尤其是學位房，放盤量比以往少，買家漲價也得買。
說到片區，近兩年燥熱的光明二手房業主把房價掛牌站上6萬+，個別已經掛7.3萬/平，一篇《現在高位入手光明，恐怕要站崗了！》在我們網站引來一場口水大戰。
作者分析得很中肯，「作為靠近東莞的「遠郊」，產業也未起來，通勤時間也不可控，目前的房價在4萬左右才合理」。
但在看好光明的網友眼裡，這純粹是謬論！他們更加堅信，「地段論在深圳買房已經站不住腳了，還不忘搬出布吉來，你看布吉中心區不遠吧？現在房子比光明還便宜呢！不要說通行時間，也不要說產業，這些光明未來都有啊。」
在光明之前火起來的的還有沙井，目前兩區的價格差不多，最近呢，置業者對這兩區的選擇舉旗不定；但目前沙井能入市的新盤太少了。
還有坪山，因有四個新盤要陸續開賣，最近關注點也較高；有自媒體宣導，所謂「西有南山、東有坪山」，坪山硬是被吹得和南山一樣一樣的，外加一句「坪山一切都在新發展，南山已經舊了……」真是話不驚人死不休！
開發商賣房現在也是套路深，不要說住宅，公寓動不動不能造出個「秒光」、「售罄」，認籌300人，推200套房，線上開盤。置業者一看這架勢，能不搶嗎？心裡想著對比南山、福田、寶中，4萬、5萬的房子太便宜，搶到就賺到了……
二
最近，一朋友說，當距離深圳中心區20、30公裡的片區二手房價到6萬，7萬的時候，南山和福田有些片區就顯得更低洼了。
像南山的南頭片區，在南山簡單就是一個神奇的存在，最近因為10年閒置的南苑新村最近開拆，引起了一些置業者的關注。
有網友問，南頭還算是南山片區的「窪地」嗎？
早在幾年前，一直覺得南頭片區是南山的窪地，片區東鄰科技園，西面接前海，怎麼說這個位置都是不差的，但價格卻一直和一東一西的科技園和前海拉大差距。
目前片區二手房掛牌均價在7.6萬/平，但片區二手房價的分化非常大，高的13-14萬/平，低的還有許多5字頭的。
這裡，許多房子目前來說確實是靠中近中心片區最便宜的地方之一了。
目前房價出現如此大的差距及價格被低估的主要原因在於：
1、打開地圖，會發現南頭北面被受制於北環、廣深高速圍合的較為封閉的路網，與周邊交通不夠順暢。 而南頭南部為南山成熟片區，路網較為發達，但近年容易擁堵。
2、之前還有人認為，南頭片區還有一個原因是被南頭機場「耽誤」了，尤其是南頭北片區，受制於南頭直升機機場對周邊建築的要求，過去35年的發展時間裡，南頭機場附近的建築物都嚴格限高，片區規劃明顯滯後。
3、南頭片區的發展，受著歷史遺留的制約，片區內大量的城中村扎堆，配套（大型商業、名校）和環境還較為差強人意。
4、新盤供應太少了，近幾年南頭片區的供應都集中在北片區，近幾年來，入市的新盤僅有：前海東岸、豪方天際；紅花雅築、東關樂尚林居等項目。
目前來看，短期暫無新盤入市，已經建成的南頭蓮花廣場、立潤富達廣場均無住宅產品。蓮花廣場是主打購物休閒，立潤富達廣場是產業研發與商業雙核驅動。
三
僅管目前這個片區有諸多的瓶頸，但這個片區的價格遲早會被填平，只是時間的問題。
理由也很簡單：
首先，內部路網對外的連接也會更為便捷，南頭北片區目前玉泉立交－茶光路段改造已接近尾聲，這條路直連科技園北片區；另外，南坪快速路2期未來將穿過南頭。
目前片區地鐵線路為1號（桃園、大新），11號線（南山站）；在建的地鐵有12號線（串聯南頭南與北，南與1號線和11號連接，西與5號線連接）。
其次，前面提到的「耽誤」南頭的發展南頭機場已經搬遷了，南頭機場搬釋放出來的土地，及因限高解除釋放的空間，後續會補缺。
在區位上，前面說到南頭北是科技園，南頭西是前海及寶中，南頭北與留仙洞總部基地，高新園北區，同樂、曙光等待升級改造片區的圍合，有觀點認為，南頭機場搬走，周邊這些片區連成一片，或將成為南山未來高新技術產業發展的新的增長極。
再就是城中村的破解——舊改。目前較為集中的是在南頭中心這一帶。但是還需要一定的時間，目前片區舊改的推進速度較為緩慢，但未來改造完後，一個新的南頭可能會成為南山的另一豪宅區。
來一起看一下這些舊改項目：
已動工的目前就正天龍雅居，非常小的一個項目。
正天龍雅居項目位於南山區深南大道與南新路交匯處；佔地面積1940平，總建面8288平，住宅建面4752平。
項目和旁邊的英達鈺龍園合像是為一體……
還未開工的：
1、卓越南頭舊改項目（卓越九瓏）38萬平綜合體
卓越南頭舊改項目是近幾年片區非常期待的一個項目，目前還正在拆遷建設中，前幾天看到的現狀是還未動工。
項目佔地6.3萬平米，總建面38萬平，看規劃分了兩個地塊，集住宅、商業為一體，住宅主打戶型為90-115平單位。
目前的工地現狀
2、恆大大新村城市更新項目
項目緊鄰卓越九瓏項目，宣傳語打造成與前海形象相輝映的高大上街區。
項目更新單元用地面積：60814㎡；規劃計容建築面積：385956㎡。
規劃集商業、服務業、辦公和居住等多功能為一體的綜合體。
目前的現狀是，恆大南山大新北城市更新項目已拆一部分，但還沒動工。
3、萬科南苑新村，45萬平綜合體
擱置10年之久的南山南苑新村終於開拆了，此項目與前面兩個項目距離約1000米左右，緊臨深圳大學、及地鐵1號線桃園站。
根據規劃草案，項目拆除用地面積為7.9萬㎡，計入容積率建築面積約45㎡。項目將採取TOD模式開發，計劃將居住，商業，辦公和公共空間解決在600米之內的範圍。
該項目由1棟60F寫字樓公寓、2棟30F-40F公寓、9棟33F-48F超高層住宅以及1所18班小學、1所9班幼兒園組成。
現狀，春節前已經開拆，目前暫時沒見再拆了。下面實景圖是目前的現狀。
△家在深圳網友 @深圳最帥 拍攝
4、向南村更新項目：建面35萬平
此項目於項目於2010年被列入《深圳城市更新單元規劃制定計劃第一批計劃》中，申報主體為向南實業股份有限公司，後與恆大合作開發。
規劃用地位於南山區桂廟路南側，毗鄰前海、銜接後海（距離前海中心區與後海中心區約2公裡），是連接福田與寶安兩區的重要交通節點。
目前還沒有動靜。
向南村規劃效果圖（圖片來源城市規劃設計院官網）
5、丁頭村更新項目
丁頭村是高高矮矮的出租房一棟靠著一棟，滄海桑田，時過境遷。當年得"墩溪裡"變身"丁頭村"；由恆大介入開發，也可以稱呼其為向南二期城市更新項目。
該項目位於南山區桂廟路與南新路交叉口西北地塊，至前海自貿區及市中心區均十分便捷，處於南山區的核心商業地段。更新單元建築面積達約87萬㎡，改造方向為集商業、辦公、居住等為一體的居住綜合區。
6、南頭一甲村舊改
2003年劃為舊村改造，2015年開始徵集意願。
13年後的2018年，更新單位範圍擴大調整，拆除重建用地面積11.9萬㎡，貢獻率27%。目前但還沒有拆遷動靜。
擬拆除重建用地面積118994㎡，擬更新方向為居住、商業等功能，擬拆除重建用地範圍內應落實不少於32050㎡用地用於建設城市基礎設施、公共服務設施或城市公共利益項目。
7、唐商馬家龍項目
此項目目前也沒有任何動作，從唐商官網查得此信息，信息也沒有更新，之前的10號線是如今的12號線。
8、南山農批市場舊改
農批舊改位於南山北環交接，南山農批佔地面積約10萬平方米，概念建築規模約52萬㎡，建築高度280米，擬建超高層辦公、商業，未來南頭片區大型辦公群。
目前還沒有動作。
來源：咚咚找房