來源：21世紀經濟報導
導讀：受疫情影響，今年年初房地產行業進入了銷售低谷期，一些地方為此推出「救市」政策。
但值得注意的是，個別城市的政策涉及到鬆動限購、限售和限商政策，這些政策公布後，引發廣泛關注後又被陸續撤銷，從而上演「一日遊」。
政策還能「一日遊」？未來樓市會放鬆嗎？
3月，隨著疫情影響逐漸減退，部分城市開始有「報復性」買房的傳聞流出。最新又有消息稱，昨晚一網紅樓盤開盤20分鐘就熱銷814套。
樓市真要重啟一波上漲行情了麼？
來 源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）
記 者丨宋興國、張敏、葉麥穗
編 輯丨李博、張星、張楠
圖片來源 ：21世紀經濟報導
樓市「穩需求」呼聲漸長。
近日，國家統計局與部分市場機構，陸續發布了房地產銷售的相關數據。數據顯示，1-2月，全國所有省市區（港澳臺地區除外）的商品房銷售均出現大幅度下滑，隨著疫情逐步受到控制，市場需求開始復甦，熱點城市的土地市場與住宅市場先後出現觸底反彈趨勢。
專家表示3月的樓市銷售額只有去年同期六成，房企迫於資金壓力或採取降價措施。同時，疫情期間多個地方政府在公積金、首付比例等方面針對樓市「需求側」的放鬆舉措在短時間內撤回。樓市放鬆與否，政策博弈不斷加劇。
有分析人士指出，「房住不炒」與「託底經濟」兩相平衡之下，樓市政策的具體走向，或許需要等到一季度數據出爐和2020年兩會後定調。
2月房地產銷售觸底
2月，受疫情和春節淡季等多重影響，房地產銷售跌落谷底。
根據國家統計局發布的數據，1到2月，全國商品房銷售額與銷售面積分別同比下降35.9%和39.9%。
另外，70個大中城市中有19城（武漢、石家莊、太原、揚州、蚌埠、平頂山等）2月新房「零成交」。
分地區來看， 21世紀經濟報導記者注意到，31個省、市和自治區的商品房銷售額與銷售面積都出現了兩位數的同比下滑。
其中，西藏、新疆、湖北、黑龍江、吉林、重慶、山西、甘肅、寧夏等9個省市區的商品房銷售面積與銷售額同比下降均超過50%。西藏、新疆和湖北跌幅都在8成以上，新房市場可謂冰封。
具體情況如下表所示：
這也讓庫存壓力快速上升。
易居研究院近期發布的報告稱，2月份監測的100個城市新房去化周期達到11.7個月，其中一、二、三四線城市為13.8、11.0和12.5個月，相比前值均出現了明顯攀升。
3月部分城市「報復性」買房？
進入3月，隨著疫情影響逐漸減退，部分城市開始有「報復性」買房的傳聞流出。
3月16日晚8點，萬科推出深圳的「萬科星城」項目，當晚推出的288套房源7分鐘內全部通過線上賣完，銷售額達到了2.99億元。
3月20日，蘇州的三個房地產項目同時開盤，共推出近900套房源。無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是「秒光」。
3月24日，龍湖集團CEO邵明曉在業績會上專門提到了旗下一個項目的「戰績」：311套房源，10分鐘內搶光。
3月25日晚8點，因線下排卡超過1200張而被稱為「網紅新盤」的北京國際社區首次開盤845套房源，超過1100人線上選房，開盤5分鐘，已售超過700套，開盤20分鐘熱銷814套。
此前還有網友爆料，有些購房者即便交了100萬的喝茶費，仍然無法順利看房。
「不管是剛需還是改善需求，房地產行業的需求相對剛性，因此市場部分復甦的步伐也比較明顯。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報導，從日成交數據來看，杭州、蘇州、成都等強二線城市，隨著月底的臨近呈現出成交數據越來越好的狀況。
不過，多位分析人士告訴21世紀經濟報導，「復甦」只是相對2月低谷而言，並不意味著房地產市場的下行趨勢已經結束。
中原地產首席分析師張大偉告訴21世紀經濟報導記者，3月至今，全國銷售只是恢復到了疫情前大約60%的水平，大部分城市市場只是復甦，遠談不上火熱。
張大偉強調，房地產企業最大的問題還是資金壓力，特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復，房企4-5月份將面臨普遍性的資金壓力。
統計數據顯示，今年房地產行業的到期債務約在1.46萬億，其中7月份是到期高峰，達到1490億。與此同時，疫情加劇行業分化，據人民法院公告網的消息，截至3月23日，已有98條房企宣布破產的公告。
不過，有券商機構的地產分析人士告訴記者，房企，尤其是頭部房企，其資金壓力或許沒有想像中的那麼大。
據分析，2月熱點城市的土地市場火熱，一定程度上顯現出頭部房企的資金儲備。3月以來各地針對房地產的幫扶政策，以及市場需求的復甦，也有利於房企回款。另外，3月以來的房企發債渠道較為順暢，部分房企近期大量回購境外市場價格下跌的中資美元債，對於其降低資金成本，優化債務結構也有助益。
來源 / 圖蟲
救市政策撤回後的博弈
樓市低迷的同時，各地「救市」政策頻出。
據不完全統計，已有武漢、長春、深圳、杭州、南京、鄭州、濟南、蘇州等多城出臺措施，包括分期繳納土地價款、降低預售標準、發放購房契稅補貼等。
不過，近一個多月以來，已有多個城市在短時間內收回了其房地產新政。
浙江海寧：
3月24日下午，浙江海寧市發布消息稱，在3月25日至4月24日雲上房博會期間，「非海寧戶籍人口在海寧限購一套住房」政策暫不執行。這意味著，非海寧戶籍人員在海寧可以買多套房。
但很快（24日16時許），上述內容被刪除。
山東濟南：
3月15日，濟南發布了《關於促進濟南綠色建設國際產業園發展十條政策》。其中涉及「預售監管資金即徵即返」；「在先行區直管區範圍內購買二星級及以上綠色建築商品住宅的，不受濟南市限購政策約束」等表述。
3月17日，又發布了《更正聲明》說，此前政策表述不準確，予以更正。
陝西寶雞：
3月12日，寶雞市政府發布的《寶雞市住建行業堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰穩企業穩民生穩發展若干措施》提出，各銀行要積極爭取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬。
不過，文件在發布的當晚從官網撤下。
廣東廣州：
3月3日，廣州發布通知，其中明確提出：廣州商服類項目不再限定銷售對象，不再限定最小分割單元，已確權登記的不再限定轉讓對象。
然而，發布不到一天，該文件已從官網撤下。
河南駐馬店
2月21日，駐馬店提出將公積金貸款購買首套房首付比例降低至20%。
一周後該政策文件被撤回。
多位受訪人士認為，近期房地產政策調整主要是以減輕房企負擔為主。而短期房地產政策收回的，基本都是因為微調力度過大，屬於刺激市場而非穩定市場的政策。
「這背後顯示的是監管部門與地方政府的博弈。」住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧雲昌告訴21世紀經濟報導，地方政府，尤其是三四線城市財政壓力大，鬆綁房地產調控，穩定活躍房地產市場的預期更強烈。但從中央的層面來看，保持房地產市場的「平穩健康」仍然是不變的主基調。
多位受訪人士認為，樓市政策更大的博弈在於，在房地產下行趨勢下，如何平衡房地產「房住不炒」的定位與其對經濟的託底作用。
顧雲昌指出，疫情對宏觀經濟的影響深遠，房地產的託底作用不會被忽視，但維持房地產市場平穩健康的關鍵是維持樓市的供需平衡。
隨著疫情的演變，相關政策應該會從前一階段的穩供給，逐漸過渡到穩需求，也就是穩銷售上。
我國不同城市之間的樓市供需關係差異很大，對於供需一直偏緊，並且隨著國家城市發展理念的變化，將會對持續人口流入的一二線中心城市，和前一個樓市周期明顯透支了需求的三四線城市，採取不同的政策力度。
在張大偉看來，穩需求應當主要針對剛需，「房住不炒」與支持剛需購房並不矛盾，針對首套房和真實改善需求的政策可以適當放鬆。
比如調整首套房的利率和首付比例、扶持「賣一買一」的真實改善需求，嚴打「假離婚」等政策應該得到落實。
搶房潮≠房價瘋漲
「房住不炒」仍是主基調
易居研究院研究員沈昕表示，2020年一線城市有望繼續引領樓市復甦。受史上最嚴的限購限貸政策影響，一線城市2017年和2018年的調整幅度最大，2019年企穩反彈，2020年有望延續這一趨勢，在疫情影響消除後有望引領全國樓市回暖。
在需求釋放、市場回暖的情況下，類似「搶房」等報復性反彈的現象，會不會大範圍出現?
上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為，「搶房」的發生有其特殊性，比如政策刺激、需求積壓等，甚至不排除房企採取了「飢餓營銷」的做法。但總體來看，隨著供應的快速恢復，市場不會出現大規模的報復性反彈。
他表示，庫存高企，加上短期的資金鍊壓力，會迫使房地產企業加快推盤，從而快速增加市場供應。政策層面，各地也在為增加供應「開綠燈」。
比如，東莞市於3月10日印發「完善促進消費體制機制」的相關文件，其中強調「簡化房價備案流程」。長春也在3月23日發文，降低申請辦理預售許可證門檻。
從各主要機構的統計來看，3月以來，無論新房還是二手房，供應規模都有明顯增加。
但北京某房企人士向21世紀經濟報導指出，相比供應端的按部就班，需求端的變化更為敏感，並帶有一定的「羊群效應」。因此，在市場回暖的過程中，需求往往會出現快速增長，短期的供不應求很難避免。
他表示，近期北京部分新房項目的帶看和銷售情況要好於往年同期，由於銷售情況不錯，不少項目開始取消之前的優惠措施。
來源：圖蟲