今天來聊聊關於新盤去化的問題，由於樓市下行，對於新盤的性價比的關注度一下提高，目前也呈現了兩邊天的局勢。今天來盤盤哪幾種情況的新盤去化艱難。可以給需要購房的家庭做一些建議，下面幾種新盤購買前最好有個心理評估。
17-18年盲目的高地價項目
由於16年樓市開始上漲，到了17年到了高峰期，相對的開發商拿地的熱情也非常兇猛，不少區位一般甚至較差的地塊都拍出了超高的樓面價。當然如果是17年初拿地，一年時間就立刻開盤，可能還能抓住18年樓市的餘溫，達到不錯的去化。最慘的無非是17年底到18年拿到高價地，同時還捂盤惜售。結果因為周期拉長，不僅僅對資金要求很高，連周邊的均價都在下滑，導致高價地的存在異常尷尬。
舉例：五四北的地王三盛拾光裡，17年4月拿地，樓面價高達25460，樓盤距離五四北核心區域都有很大距離。雖然是17年初拿地，奈何三盛並沒有抓取餘溫趕跑，結果現在只能降價，還鬧出剪刀的事件。這時候回過頭看看今年的東二環建發地王28000，看上去非常炸裂，但是對比五四北的地王，會發現根本不是一個級別的。
不利因素影響嚴重的新盤
對於周邊存在巨大不利影響的新盤，近年也是去化艱難，由於短期無法改變不利因素，加上樓市遇冷，大家對於樓盤的性價比追求較高，會導致這種缺陷越加明顯。
舉例：南二環的國貿和融創，由於周邊存在的義序機場，短期看不到搬遷的進展，對於很多購房者而言，機場的噪音是一大阻礙，同時周邊由於機場的存在，不少地塊還依然沒有拆遷開發的進展，導致整個片區依然像城鄉結合部。
除了這種硬性幹擾，當然也有風水上面的，比如奧體的火葬場，導致廈門住宅的水晶去化被受傷害，雖然從實地來看，影響並不大，奈何大家口口相傳，導致不少人望而生畏。
當然不僅僅是奧體，還有不少受陵園影響，不過很多在開盤的時候購房者並不清楚情況，可以做到一定的偷偷跑量，賣到後面大部分購房者清楚之後，就相對去化也受到一定影響了，例子就不舉了。
區位一般的高配比安商房
由於近年福州搞起了安商房的模式，導致不少新盤都是安置房和商品房混合，雖然打著口號是同樣的品質。但是目前來看市場的接受度比較一般，經常聽到：「安商房買了做什麼，後續拆遷戶低價出售怎麼辦」，「用商品房的價格買安置房肯定被殺豬」等等。
雖然安商房的接受度很差，不過從目前去化來看，位於二環內的不少安商房去化尚可，比如東二環的金嶽府，香緹郡，鳳巒郡，還有西禪寺邊的烏山郡等。可以說自身定價接近安置房，同時小戶型的設計，加上樓盤的拆遷戶普遍是當地原拆原遷，人文素質尚可。
但是目前相對區位一般的，去化就很慘澹，最近不少大降價的樓盤，基本都出自這些樓盤。
舉例：最近五四北出現2w以下的新盤，80%配比的旭輝榕宸天著，90%配比的三迪雅築楓丹。雖然對於商品房的備案價也給到了27500左右，但是這種區位加上如同安置房的配建比例，肯定無法被市場認同，所以開發商直接大降價，搞出了低於2w的特價。
周邊庫存巨大的新盤
由於近年福州的棚改土拍，不少地塊出現了新盤井噴的現象，尤為明顯的就是現在的五四北，南二環。由於周邊都是拆遷重點，目前新盤同一時間上市，加上樓市遇冷，本來存量的需求客戶就那麼多，結果板塊的庫存巨大，根本無法滿足，導致供需失衡。從而出現不少新盤為了求去化開始做優惠，但是看到隔壁鄰居做優惠，相應的自己肯定不能輸，從而導致互相優惠競爭。但是買漲不買跌的風氣，反而導致這些樓盤有了優惠，但是去化依然一般。至於例子就不舉了，南二環五四北走一圈就大概清楚了。
盤點總結
從這些去化一般的新盤可以看到，主要原因還是由於樓市遇冷，購房者的開始理性思考，不再像16-18年那樣麻木上車。從目前的新盤去化就能很清晰地看到，哪些開發商受困於去化難度，由於何種原因導致。也印證了那句俗話「當海水褪去，就知道誰在裸泳」。