最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條 被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
楊某、趙某城鄉建設行政管理:房屋登記管理(房屋登記)再審行政裁定書
山東省高級人民法院
行 政 裁 定 書
（2019）魯行再17號
再審申請人（一審第三人、二審上訴人）楊某，個體工商戶，身份證住址棗莊市市中區。
委託代理人範某，北京大成（濟南）律師事務所律師。
委託代理人趙某，北京大成（濟南）律師事務所實習律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）趙某，住棗莊市薛城區。
委託代理人趙某1，山東舜天律師事務所律師。
委託代理人高某，山東舜天律師事務所實習律師。
原審被告棗莊市自然資源和規劃局（原棗莊市房產管理局涉案職權繼受機關），住所地棗莊市新城光明大道。
法定代表人李某，局長。
委託代理人劉某，山東齊魯（棗莊）律師事務所律師。
委託代理人高某1，棗莊市自然資源和規劃局工作人員。
趙某因與原棗莊市房產管理局、楊某房屋行政登記一案，訴至棗莊市薛城區人民法院。該院於2010年11月10日作出（2010）薛行初字第16號行政判決。楊某不服，提出上訴後又申請撤回，棗莊市中級人民法院於2011年4月27日作出（2011）棗行終字第11號行政裁定，予以準許。後楊某向檢察機關申請監督，山東省棗莊市人民檢察院於2011年9月29日作出棗檢行抗〔2011〕2號行政抗訴書，向棗莊市中級人民法院提起抗訴。棗莊市中級人民法院於2011年10月17日作出（2011）棗行抗字第2號行政裁定，指令棗莊市薛城區人民法院再審本案。棗莊市薛城區人民法院於2013年11月20日作出（2012）薛行再初字第1號行政判決。楊某不服，上訴至棗莊市中級人民法院。該院於2015年4月30日作出（2014）棗行再終字第1號行政判決。楊某仍不服，向本院申訴。本院於2018年11月12日作出（2018）魯行監109號行政裁定書，裁定本案由本院提審。本院另組合議庭，於2019年10月23日公開開庭審理了本案。再審申請人楊某及其委託代理人範某、趙某1，被申請人趙某的委託代理人趙某2、高某1，原審被告原棗莊市房產管理局的職權繼受機關棗莊市自然資源和規劃局出庭負責人張某及委託代理人劉某、高某庭參加訴訟。本案現已審理終結。
案經原一審法院審理查明如下事實：
2009年4月27日，趙某民間借貸糾紛，申請棗莊市薛城區人民法院查封了棗莊市薛城區新興房屋建設開發中心（以下簡稱新興房屋開發中心）開發的位於棗莊市××城區永興東路××小區門市房××八間，面積450平方米，二、三、四層面積1050平方米。該院依法向棗莊市薛城區房產交易監理所送達了棗莊市薛城區人民法院（2009）薛民初字第638號民事裁定書及協助執行通知書，該監理所籤收。2009年7月，楊某通過與新興房屋開發中心籤訂房屋買賣合同，並向原棗莊市房產管理局（以下簡稱原市房管局）提交相關手續，由原市房管局於2009年7月9日將已被法院依法查封的、位於棗莊市薛城區怡苑小區1號樓東數第二戶、第三戶分別為楊某頒發了棗薛房權證Ｓ676字第××號房屋所有權證（以下簡稱26××48號房權證）和棗薛房權證Ｓ660字第××號房屋所有權證（以下簡稱26××41號房權證）。趙某不服，訴至法院。
原一審法院認為，趙某與被訴行政行為存在行政法上的利害關係，是本案適格的訴訟主體，其起訴未超過訴訟時效，該案屬於人民法院受案範圍。由於原市房管局工作疏漏，致使已被法院依法查封、產權待定的房屋轉移登記給了楊某，原市房管局為楊某頒發涉案房屋所有權證的行政行為違反了《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第二項第2目及最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十一條的規定，依法予以撤銷。依據以上規定，判決撤銷原市房管局為楊某頒發的26××41號及26××48號房權證。案件受理費50元，由原市房管局負擔。
該判決發生法律效力後，因檢察機關監督，本案進入再審程序。一審法院再審查明，1997年，新興房屋開發中心在棗莊市××城區××南側自××小區××樓營業房，結構為三層，局部四層，建築面積2052.67平方米。該樓一層共十間，樓梯以東四間，樓梯以西六間。樓梯以東房屋為三層，樓梯以西為四層，房產登記證號為G200104號。
2005年9月11日，沈某以20萬元購買東數第一、二間，一至三層東戶的營業用房，建築面積210.24平方米。2006年10月1日，康某、褚某以21萬元購買東數第三、四間（樓梯以東第一、二間），一至三層東戶的營業用房，建築面積208.22平方米。購買後，兩戶均未辦理產權過戶手續。
2008年3月21日，新興房屋開發中心以其職工王某名義在原××商業銀行青檀路支行貸款190萬元，新興房屋開發中心以本案爭議房產棗莊市薛城區怡苑小區1號樓作抵押擔保。
2009年4月27日，趙某因與新興房屋開發中心民間借貸糾紛一案，申請棗莊市薛城區人民法院查封了新興房屋開發中心位於棗莊市××城區永興東路××小區××樓門市房××八間，面積450平方米，二、三、四層面積1050平方米。該院於同年4月27日依法向棗莊市薛城區房產交易監理所送達了棗莊市薛城區人民法院（2009）薛民初字第638號民事裁定書及協助執行通知書，協助單位予以籤收。
2009年4月27日，該院裁定查封該房產時，該房產尚未解除抵押。2009年7月6日，楊某與原××商業銀行青檀路支行、新興房屋開發中心三方達成協議，楊某以購買抵押物（總價款280萬元）的形式替貸款人償還了逾期本息共計206萬元，原××商業銀行青檀路支行將房產他項權證退還給抵押人轉給楊某，併到房產抵押登記部門撤銷了抵押登記。
2009年7月，楊某從康某、褚某手裡以40萬元的價格購買了棗莊市薛城區怡苑小區1號樓東數第三、四間（東數第二戶，樓梯以東第一、二間一至三層，面積208.22平方米）營業用房。為了便於過戶，楊某與新興房屋開發中心重新籤訂了商品房買賣合同，合同註明的購買時間為2006年10月1日，購買價格為21萬元。2009年7月9日，經楊某申請，原市房管局將以上房屋轉移登記給了楊某，並為其頒發了26××48號房權證。
2009年7月，楊某與新興房屋開發中心籤訂了商品房買賣合同，雙方約定楊某一次性付款280萬元，購買棗莊市薛城區怡苑小區1號樓樓梯以西（含樓梯）一至四層的營業用房，建築面積1636.23平方米。2009年7月9日，經楊某申請，原市房管局將已被棗莊市薛城區人民法院查封的棗莊市薛城區怡苑小區1號樓門市房一層六間，一至四層的營業房（東數第三戶），轉移登記給了楊某，並為其頒發了26××41號房權證。
2012年7月3日，棗莊中實資產評估事務所出具說明，確定在2009年7月爭議房產價格為每平方米4700元。
一審法院再審認為，一、一審法院作出財產保全裁定後查封前，沒有依法查詢被查封房屋的登記情況，雖然存有瑕疵，但裁定註明的被查封房屋位置清楚，也明確了房屋的性質、層數、所有人，而且在協助執行通知書中也明確載明該房屋登記在原市房管局處，一審法院作出裁定的程序、內容均符合法律規定，查封具有法律效力，對當事人及原市房管局均具有約束力。沒有查詢房產登記情況，只能反映出工作人員工作不細緻，但並不能導致查封無效。二、行政登記無善意取得對抗原則，不能適用《中華人民共和國物權法》善意取得的相關規定。即使楊某購買該房屋的行為構成善意取得，也只能待法院解除對該房屋的查封後，才能辦理過戶手續。三、楊某在棗莊市公安局市中分局報案稱周某涉嫌詐騙，公安機關以非法處置查封、扣押、凍結財產罪立案，但該案的偵查結果對本案並沒有影響。無論周某是否構成非法處置查封、扣押、凍結財產罪，原市房管局將已被法院依法查封的房屋分戶轉移登記給楊某，並為其頒發房屋所有權證的行為都是違反法律規定的。楊某及原市房管局主張基於先刑後行的訴訟原則，本案應依法中止審理的理由不能成立。26××48號房權證項下的房屋，是康某、褚某早在2006年10月1日就已經全款購買並實際佔用，對未辦理過戶登記手續其二人也無過錯，法院的查封不應包括這兩間房屋。因此，原市房管局將該部分房屋轉移登記給楊某，並為其頒發26××48號房權證的行政行為已無撤銷的必要。登記在26××41號房權證項下，位於棗莊市薛城區怡苑小區1號樓樓梯以西一至四層的營業用房已被法院查封，由於原市房管局的工作疏漏，將已被法院依法查封、產權待定的房屋分戶轉移登記給楊某，並為其頒發26××41號房權證的行政行為顯然違反相關法律規定。因此，原市房管局頒發給楊某的《房屋所有權證》應依法予以撤銷。
綜上，原判決認定的基本事實部分不當，依法應予改判。經該院審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第二項第2目、最高人民法院《關於執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》第七十八條及最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十一條、第二十二條、最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條之規定，判決：一、維持該院（2010）薛行初字第16號行政判決中「撤銷被告棗莊市房產管理局為第三人楊某頒發的棗薛房權證Ｓ660字第××號《房屋所有權證》及訴訟費五十元，由原審被告棗莊市房產管理局負擔」部分內容；二、撤銷該院（2010）薛行初字第16號行政判決中「撤銷被告棗莊市房產管理局為第三人楊某頒發的棗薛房權證Ｓ676字第××號《房屋所有權證》」部分內容；三、駁回原審原告趙某的其他訴訟請求。
楊某不服該判決，上訴至棗莊市中級人民法院。該院對涉案樓房進行了現場勘驗，另查明，涉案樓房建築結構不對稱，東側共三層，西側共四層，東西側樓體相連。以承重梁為標準，從東至西數，一層房屋共有十二間，十個捲簾門、窗（其中一個是共用樓梯間捲簾門、一個是東側拐角窗戶上的捲簾窗）。東側三層樓的房屋以承重梁為標準共有四間，自東向西數第一、二間建有獨立的樓梯，共用一個捲簾門，建築面積210.24平方米，業主是沈某。第三、四間建有獨立的樓梯，共用一個捲簾門，建築面積208.22平方米，業主是楊某。西側四層樓房共用一個樓梯，一層房屋以承重梁為標準有八間，七個捲簾門、一個捲簾窗，二、三、四層是框架結構，四層樓房總建築面積為1636.23平方米，業主是楊某。
該院認為，因各方當事人對原市房管局向楊某頒發26××48號房權證的行政行為無異議，因此，對該行政行為以及一審再審對此問題的判決，二審予以維持。
本案各方當事人爭議的焦點是市房管局為楊某頒發26××41號房權證的行政行為是否合法。與本焦點密切相關的兩個問題需要首先加以明確：第一，棗莊市薛城區人民法院(2009)薛民初字第638號民事裁定書的效力問題。裁定書是人民法院對案件審理過程中發生的程序問題作出的處理決定。查封房屋行為是人民法院代表國家行使的國家強制力，是行使國家公權力的一種手段。法院的查封具有強制力、拘束力。在人民法院解除查封之前，財產所有人喪失對被查封財產的處分權，不得處分被查封之物，房產登記機關也不能就查封房產作轉移登記。人民法院的查封裁定書、協助執行通知書送達時發生法律效力，而非房產登記機關作查封備案登記時生效。協助執行義務是房產登記機關的法定協助義務，房產登記機關接到人民法院保全裁定書和協助執行通知書後應按照保全裁定書、協議執行通知書的內容全面履行協助義務，違反了該義務，則應承擔相應的法律後果。棗莊市薛城區人民法院(2009)薛民初字第638號民事裁定書已經發生法律效力。理由如下：一、程序方面。根據當事人趙強的申請，棗莊市薛城區人民法院製作了保全裁定。按照法律規定，向被申請人新興房屋開發中心送達了該裁定書，並向房產登記機關送達了保全裁定書及協助執行通知書。在涉案房屋上張貼了封條，進行了公告，符合法定程序。該裁定書雖未向申請人趙某送達，但趙某已知悉裁定內容，不影響裁定的效力。最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二條第一款規定「人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬」。該條是防止對權屬存有爭議的土地使用權、房屋實施查封或處置而引起新的問題，該條規定不是保全裁定發生法律效力的必要要件，查封前是否查詢不影響保全裁定的效力。二、內容方面。棗莊市薛城區人民法院作出(2009)薛民初字第638號民事裁定時，棗莊市薛城區永興東路怡苑小區共有三期工程，第二、三期工程正在建設中，均未辦理房產登記。只有第一期即棗莊市薛城區永興東路怡苑小區1號樓已辦理房產登記手續。棗莊市薛城區人民法院製作的協助執行通知書載明的「因被告房產登記在你處」的內容足以限定查封的房屋不是棗莊市薛城區永興東路怡苑小區第二、三期工程的房屋。從保全裁定書、協助執行通知書的內容以及張貼的公告、封條的位置綜合分析，保全裁定書查封的房屋坐落、面積是明確具體的，與申請人趙某申請查封的房屋坐落、面積相一致，查封內容合法有效。因此，楊某關於保全裁定無法律效力的上訴理由不能成立。第二，保全裁定效力是否對抗善意第三人的問題。最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條第三款規定「人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人」。貼封條、公告和到有關機關辦理查封登記，都是對查封行為的公示，其目的在於讓社會周知執行標的物被查封的事實，既是為了防止財產所有人對該財產的處分，也是為了保護不特定第三人的利益不受侵害，維持正常的經濟生活和交易秩序。本案棗莊市薛城區人民法院查封涉案房屋時向新興房屋開發中心送達了保全裁定書、向房產登記機關送達了保全裁定書及協助執行通知書，並在涉案房屋上張貼了封條，進行了公告，能夠認定棗莊市薛城區人民法院採取查封措施時進行了公示，保全裁定具有對抗善意第三人的效力。
另外，涉案樓房總建築面積為2052.67平方米，法院查封1500平方米，未查封的房屋與26××41號房權證項下的房屋是一體的，無法從整體房屋中剝離出來，因此，權利人可另尋法律途徑解決。
綜上，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（二）項規定「下列房地產，不得轉讓：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的」。《房屋登記辦法》第二十二條第（六）項規定「有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：房屋被依法查封期間，權利人申請登記的」。原市房管局違反以上法律、規章的規定，將法院查封的房屋辦理轉移登記給楊傳金的行政行為違法，應予撤銷。楊某的上訴理由不能成立，其上訴請求不予支持。一審再審判決認定事實清楚，審判程序合法，適用法律正確，應予維持。經該院審判委員會討論決定，依據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項之規定，判決駁回上訴，維持棗莊市薛城區人民法院（2012）薛行再初字第1號行政判決。二審案件受理費50元，由楊某負擔。
楊某向本院申訴稱，1.楊某購買涉案房屋程序、實體均符合法律規定。2009年7月6日楊某與棗莊市商業銀行青檀路支行、新興房屋開發中心達成三方協議，約定楊某以購買抵押物（總價款280萬元）的形式替貸款人新興房屋開發中心向棗莊市商業銀行青檀路支行償還本息共計206萬元。抵押權人青檀路支行在收到上述款項後，將房產他項權證退還給抵押人並轉給楊某。同時到房產抵押登記部門撤銷抵押登記。協議籤訂後，三方履行了各自的義務，並且原市房管局為楊某頒發了26××41號房權證。在發證過程中，楊某經反覆查詢，上述房產並沒有被查封或者有其他抵押的情況，楊某在支付了對價並取得原房屋所有權人和抵押權人同意的情況下辦理房產證，完全符合法律規定。2.棗莊市薛城區人民法院（2009）薛民初字第638號裁定書記載內容不清，是原市房管局未將查封裁定放到房產檔案中的主要原因。在房產過戶完畢後，趙某向法院提起行政訴訟，要求撤銷原市房管局為楊某頒發的260241、26××48號房權證，理由是2009年4月27日，趙某因民間借貸糾紛一案已申請棗莊市薛城區人民法院查封了涉案房屋。根據最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二條的規定，「人民法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源、房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬」。棗莊市薛城區人民法院相關工作人員未在查封前查詢，造成裁定書未記載所要查封房屋登記號、未準確記載查封房屋的登記信息。因此原市房管局為楊某頒發房權證的過程中並無疏漏，楊某在本案中並無任何過錯。3.楊某依照市場價購買了涉案房屋，系在善意無過失的情況下取得房屋所有權，是善意第三人。最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條第三款規定，「人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。」房屋查封最主要也是最明顯的公示行為是到房管理部門辦理房屋查封登記。本案中，由於法院或房管部門的疏忽，涉案房產檔案中並沒有放入法院的查封手續。貼封條、公告的行為不能認定是一種公示行為。因為封條公告貼上後完全可能因種種不可預測的原因導致脫落，導致楊某購買房屋時根本看不到法院張貼的文書。況且涉案房屋原所有權人新興房屋開發中心法定代表人周某正在被公安機關以非法處置查封、扣押、凍結財產罪立案偵查。如果該罪名成立，那麼涉案房屋上的封條及公告極有可能是其撕下的。根據「先刑後民」的原則，本案應中止審理。4.趙某的財產保全行為存在違法之處。趙某向法院申請保全的時間是2009年4月27日，棗莊市薛城區人民法院當天就作出了裁定書。但之後很長一段時間，該院都沒有收取趙某的保全費用。同時，趙某的保全申請書中載明其將提供一套房屋作為保全的擔保財產，而所有卷宗材料中均沒有該擔保財產的證明材料，屬於違規操作。且保全申請時間為2009年4月27日，而向薛城區房產交易中心送達民事協助執行通知書的時間為2009年4月22日。綜上，請求撤銷棗莊市中級人民法院（2014）棗行再終字第1號行政判決，依法改判或發回重審；維持原市房管局為楊某頒發的26××41號房權證。
再審庭審中，合議庭組織各方當事人圍繞「原審法院生效判決認定事實是否清楚，適用法律是否正確」以及當事人爭議的焦點問題「原市房管局為楊某頒發26××41號房權證的行政行為是否合法正確」進行了查證辯論。再審申請人楊某堅持其申訴意見，並認為，1.涉案小區一樓門市房，除了樓梯西側的涉案門市房，樓梯東側還有一排。即便本案原一審庭審筆錄中有再審申請人代理人稱「一樓門市的查封的封條是有的」等內容，也不能據此推定楊某就明知涉案房屋被查封。且被申請人原審提交的照片證據，無法證實棗莊市薛城區人民法院張貼了封條的事實。2.《最高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定》第十一條第三款規定，「被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為」。本案中，楊某提交了充分證據證實其購買涉案房屋支付了合理對價。在購買涉案房屋前去現場查看了擬購買房屋，並未發現有針對涉案房屋的查封材料張貼。再審申請人去原市房管局反覆查詢了涉案房屋，並未有查封登記。因此，再審申請人明顯是善意取得。涉案房屋沒有查封登記，棗莊市薛城區人民法院並沒有對涉案房屋形成有效查封。再審申請人因為信賴該事實，才先代新興房屋開發中心償還了銀行200餘萬元貸款，解除了涉案房屋的抵押後，再進行了涉案房屋的交易和過戶。撤銷涉案房產證，對再審申請人明顯不公。3.依據物權法規定，涉案房權證作為物權憑證本身，不屬於被行政撤銷範疇。綜上，請求法院公正判決。
被申請人趙某答辯稱，1.原市房管局為楊某辦理房屋過戶手續行為違法。2009年4月27日，棗莊市薛城區人民法院作出（2009）薛民初字第638號民事裁定書，查封了新興房屋開發中心位於薛城區永興東路××小區門市房××8間，面積450平方米，二、三、四層，面積1050平方米的房產，在被查封的房產處張貼公告並加封封條。2009年4月28日，棗莊市薛城區人民法院向棗莊市薛城區房產交易監理所送達了協助執行通知書，棗莊市薛城區房產交易監理所在送達回證上蓋章予以籤收。本案一審訴訟中，原市房管局將（2009）薛民初字第638號民事裁定書及協助執行通知書作為證據提交了人民法院，充分證明原市房管局作為行政部門對涉案房屋被查封的事實是明知的。另外，被查封財產的所有人就是新興房屋開發中心，而且查封裁定載明了查封房產的具體位置，因此法院的查封裁定未記載房權證號並不影響查封的效力。棗莊市薛城區房產交易監理所收到法院協助執行通知書後，沒有對查封裁定未載明房產權證號提出異議，說明查封的房屋是可以確定的。2.新興房屋開發中心作為原房屋所有權人，在明知涉案房屋已被查封的情況下仍然轉讓給楊某，轉讓合同無效。原審已經查明，原房屋所有權人新興房屋開發中心及其法定代表人周某對於房屋已被人民法院查封的事實是明知的。本案一審再審卷宗中對周某的《訊問筆錄》可以說明。依據最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十一條的規定，新興房屋開發中心出讓涉案房產的行為無效，其與楊某2009年7月6日籤訂的房屋買賣合同書是無效合同。棗莊市薛城區人民法院2009年10月27日作出的《執行裁定書》，已經認定「被執行人薛城區新興房屋建設開發中心隱瞞真實情況，將已被人民法院查封並中房地產管理部門辦理了封登手續的房屋轉讓給案外人楊某，其轉讓行為無效」。該裁定至今有效。3.本案不適用善意取得。新興房屋開發中心是涉案房屋的所有權人，是真實的權利人，不是物權法上所說的「無處分權人」，涉案交易不符合物權法第一百零六條「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的」前提條件。人民法院依法查封的財產被轉賣的，對買受人原則上不適用善意取得制度。最高人民法院相關判例均認定查封財產被他人非法轉賣的，無論第三人是善意還是惡意，均應追回。本案原一審及再審一審程序中相關庭審意見、筆錄等，說明楊某對涉案房屋已被人民法院查封的事實是明知的，其受讓涉案房屋的行為不具有善意，不能適用善意取得。4.楊某自稱無過失理由不能成立。最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（法釋〔2014〕15號）第一條明確規定，「查封裁定和協助執行通知書送達時發生法律效力。」本案中，人民法院查封時在涉案房產處張貼了公告並加封封條，向房產登記部門送達了查封裁定書和協助執行通知書，客觀上對社會大眾公告了該房產已經被法院查封，可以推定楊傳金在購買時已經知道涉案房屋被查封的事實。綜上，請求駁回再審申請人的請求。
棗莊市自然資源和規劃局答辯稱，1.2009年4月27日，棗莊市薛城區人民法院向薛城區房產交易監理所送達（2009）薛民初字第638號民事裁定書，內容為：查封新興房屋開發中心「位於棗莊市××城區永興路××小區××樓門市房××八間，面積450平方米，二、三、四層面積1050平方米」。因法律文書沒有記載房權證號，且怡苑小區共有一、二、三期工程，查封時一期工程已辦理了房權證，二、三期尚未辦理，故薛城區房產交易監理所以為該查封是對怡苑小區二期或三期工程的預查封，從而按預查封處理，未能放進一期1號樓門市房的檔案。此後，經查證核實，1號樓門市房為不對稱結構，東側三層，西側四層，一層房屋以承重梁為單位共計12層，10個捲簾門、窗，面積總計1636.23平方米。以上事實可以看出，法律文書的記載與其擬查封的房屋實際狀況不符，不能準確界定查封房屋的範圍及具體位置。2009年7月9日，楊某與新興房屋開發中心基於房屋買賣合同向原市房管局申請轉移登記，因房屋檔案中沒有存放（2009）薛民初字第638號民事裁定書及協助執行通知書，故為楊某辦理了房屋轉移登記，並為其頒發了26××41號房權證。2.因薛城區房產交易監理所僅收到（2009）薛民初字第638號民事裁定書，確未收到相應的協助執行通知書。且在擬查封的房產已經辦理了房屋登記的情況下，裁定書未記載房權證號，造成工作人員認為是對二、三期工程的預查封，且裁定書載明的房屋狀況與實際情況不符，不能準確界定查封房屋的位置和查封的範圍，從而在楊某申請辦理轉移登記時未發現是法院裁定（擬）查封的房產。原市房管局為楊某頒發26××41號房權證的轉移登記行為並無不當。綜上，請求法院依法裁判予以維持。
再審庭審中，再審申請人楊某向法庭提交了手繪涉案樓房正面圖、棗莊市嶧城區人民法院於2018年2月6日作出的（2017）魯0404執恢55號執行裁定書複印件。用以說明涉案查封裁定標的與實際不符，涉案26××41號房權證項下房屋現已由趙某以510萬元的價格以物抵債。被申請人趙某發表質證意見稱，手繪平面圖不符證據基本要求，不能作為認定案件事實的依據；對（2017）魯0404執恢55號執行裁定書的真實性沒有異議，但不能證明再審申請人主張。棗莊市自然資源與規劃局對（2017）魯0404執恢55號執行裁定書的真實性沒有異議，對其他證據不發表質證意見。
經合議庭評議，本院認為，對於再審申請人提交的手繪圖，因系再審申請人單方製作，對方當事人不予認可，且針對涉案房屋的情況，本案原再審二審程序中，人民法院已依職權進行了現場勘查，各方當事人對法院勘驗內容及過程並無異議，再審申請人亦未主張以該證據否認法院查明的事實，因此對該證據本院不予採信。對於再審申請人提交的（2017）魯0404執恢55號執行裁定書複印件，各方當事人均無異議，本院對其真實性予以確認，但因裁定內容系案涉房屋拍賣執行的情況，不能用以說明本案被訴涉案房屋登記發證行為作出的合法性，對其關聯性本院不予認可。
本院認為，本案當事人爭議的主要問題一是涉案房屋涉及的查封行為是否有效；二是涉案房屋查封後原市房管局又將包含查封財產在內的1636.23平方米轉移登記給楊某是否合法正確；三是再審申請人楊某主張其屬於善意取得、涉案房屋登記發證行為不應撤銷，是否應予支持。
首先，根據最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第一條的規定，「人民法院查封、扣押、凍結被執行人的動產、不動產及其他財產權，應當作出裁定，並送達被執行人和申請執行人。採取查封、扣押、凍結措施需要有關單位或者個人協助的，人民法院應當製作協助執行通知書，連同裁定書副本一併送達協助執行人。查封、扣押、凍結裁定書和協助執行通知書送達時發生法律效力。」本案中，因趙某與新興房屋開發中心民間借貸糾紛，棗莊市薛城區人民法院作出（2009）薛民初字第638號民事查封裁定書及協助執行通知書，向棗莊市薛城區房產交易監理所進行了送達，該監理所籤收。因此，雖然原市房管局稱房產管理部門實際未收到該協助執行通知書，但因其並未提供相應證據予以證實。因此本案現有證據不足以否定協助執行部門已在相關法律文書送達回證上蓋章籤收的事實，根據上述規定，涉案查封行為系人民法院有效查封。
其次，涉案查封裁定顯示查封的是新興房屋開發中心所有的「位於薛城區永興東路××小區門市房××8間，面積450平方米，2、3、4層，面積1050平方米」。經查，新興房屋開發中心作為房屋所有權人的該處房產建築結構不對稱，東側共三層，西側共四層，東西側樓體相連，一層房屋共有十二間，總建築面積為2052.67平方米。也就是說，該房產的實際情況和總建築面積與查封裁定內容並不完全一致。但是，結合涉案房屋原登記權利人為新興房屋開發中心、查封作出時案涉小區第二、三期工程正在建設過程中均未辦理房產登記、棗莊市薛城區人民法院查封裁定中「因被告房產登記在你處」的表述以及涉案房產中東側400多平方米已於查封裁定作出前出售給案外人等事實，涉案查封裁定的標的是確定的，與申請人趙某申請查封的房屋坐落、面積相一致，與原市房管局轉移登記在楊某名下的26××41號房權證項下1636.23平方米房屋面積存在重合。
最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第三條第一款、第二十二條第一款規定，對人民法院查封或者預查封的土地使用權、房屋，國土資源、房地產管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記。國土資源、房地產管理部門對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條規定，「下列房地產，不得轉讓：……（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；……」，《房屋登記辦法》第二十二條規定，「有下列情形之一的，房屋登記機構應當不予登記：……（六）房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；……」。本案中，棗莊市薛城區人民法院對涉案房屋作出查封裁定的時間是2009年4月27日並於當日送達，楊某與新興房屋開發中心及案涉房屋的抵押權人達成協議並實際購買涉案房屋申請轉移登記的時間是2009年7月。原市房管局將包含已被法院依法查封的房屋在內的1636.23平方米轉移登記給楊某並辦理26××41號房權證的行為，明顯違反了上述相關法律規定。根據當時有效修訂前的《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項「具體行政行為有下列情形之一的，判決撤銷或者部分撤銷，並可以判決被告重新作出具體行政行為：……2.適用法律、法規錯誤的；……」之規定，被訴房屋登記發證行為存在可撤銷情形。
最後，根據最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第九條的規定，「查封不動產的，人民法院應當張貼封條或者公告，並可以提取保存有關財產權證照。查封、扣押、凍結已登記的不動產、特定動產及其他財產權，應當通知有關登記機關辦理登記手續。」。本案中，棗莊市薛城區人民法院作出的涉案查封裁定未載明被查封財產的房權證號，又因棗莊市薛城區房產交易監理所工作人員工作疏漏，未對被查封的房產進行登記備案。但被申請人在原審中提交的照片等證據能夠說明，棗莊市薛城區人民法院作出涉案查封裁定後在被查封房產處一樓進行了公告張貼，履行了上述司法解釋中規定的公示程序。因此，再審申請人依據該司法解釋第二十六條第三款「人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人」之規定，否定該查封行為的效力的主張，本院不予支持。
《最高人民法院關於審理房屋登記案件若干問題的規定》第十一條第三款規定，被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認被訴行為違法，不撤銷登記行為。該司法解釋明確規定，人民法院審理房屋登記行政案件，可以根據《中華人民共和國物權法》等實體法律規範判斷當事人是否屬於善意取得，並確立了房屋登記案件中第三人善意取得可以阻卻撤銷登記的裁判規則。本案中，楊某與新興房屋開發中心籤訂購房合同時，合同涉及的房產抵押已解除，新興房屋開發中心即是該合同涉及房產證載的權利人。新興房屋開發中心轉讓涉案房產的行為被棗莊市薛城區人民法院（2009）薛執異字第765-2號執行裁定認定為無效的原因，並非其針對涉案房產的所有權存在瑕疵，而是違反了《中華人民共和國房地產管理法》第三十八條「下列房地產，不得轉讓：……（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；……」之法律強制性禁止規定。因此，新興房屋開發中心並非《中華人民共和國物權法》善意取得制度規定意義上的「無處分權人」。原審法院根據本案被訴房屋登記發證行為的違法情形，判決予以撤銷並無不當。再審申請人楊某如認為其合法權益因違法的行政行為受到侵害，可以依照《中華人民共和國國家賠償法》的有關規定另行尋求救濟。
綜上，原審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應予以維持。根據《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項、《最高人民法院關於適用<中華人民共和國行政訴訟法>的解釋》第一百一十九條第一款之規定，判決如下：
維持棗莊市中級人民法院2015年4月30日（2014）棗行再終字第1號行政判決。
本判決為終審判決。
審判長 許 琳
審判員 曹林燦
審判員 王雲閣
二〇二〇年二月三日
書記員 王超群