最近，舊改被無數次重點提及。
在4月15日的國務院常務會議上，明確指出了要加大城鎮老舊小區的改造力度，旨在改善居民的居住條件、擴大內需。
今年各地計劃改造老舊小區3.9萬個，涉及居民700萬戶，主要對象是2000年底前建成的住宅，規模比去年增加了一倍。
根據相關統計，全國老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬，總建面達40億方，改造總投資額將到達4萬億元！
改造老小區已經成為了拉動內需的重要手段，在未來幾年可能成為新的亮點，舊改的浪潮是真的來了。
那麼舊改，會帶來蘇州那些老舊小區身價的暴漲嗎？
01
先來看現在的老舊小區的房價
目前蘇州的老舊小區的房價分兩種：一種的頭頂學區光環，一種是非學區的，房價差距有多大？
擁有頂級學區的：
這些擁有小學+初中頂級學區的老舊小區，價格普遍已經掛到了4W+，限價之下超過了市面上所有的新房備案均價。
而另一個就是非學區的：
目前掛牌價普遍都在2W出頭，與蘇州遠郊的剛需新盤價格大致相等。
不得不說，當下老舊小區的房價幾乎全靠著學區在續命。
一旦沒有學區加持，老舊小區因自身的缺陷，包括環境、居住、產品等劣勢，價格只能去跟遠郊的剛需PK了。
什麼交通，什麼商業，什麼地鐵，在溢價上相比學區幾乎可以忽略不計。
緊鄰1號線地鐵口的彩香一村和離地鐵稍遠的航西新村，掛牌價格也僅有3000的差距。
可以說學區已經成為了老新村唯一的價值標尺。
02
房價漲不漲，要看舊改，怎麼改？
以前是棚改，也就是拆，這是很多老舊小區業主的心願，但舊改浪潮下，心裡縱然有一千萬個草泥馬，也只能接受舊改的事實。
但舊改總歸能提升下目前的居住體驗。
蘇州是全國的舊改試點城市，所以從前兩年的舊改中可以大概看出舊改的大概模樣。
比較著名的就是東港新村。
與市面上的老新村一樣，東港新村的地理位置極佳，生活配套豐富，但由於道路、設施的陳舊，交通和居住環境堪憂。
舊改著重從老新村的痛點下手。
主要包括拆除違章建築、整治違規經營、改造基礎設施、規範交通秩序、優化市容市貌五個方面。
首先是解決停車難的問題，在小區內重新規劃停車位，規範管理，杜絕路邊停車的現象。
改造效果圖
其次是景觀和環境，對新村的沿街商鋪統籌規劃，統一立面，對景觀進行改造。
在整個東港新村的舊改中，共涉及主幹店鋪850米，沿街立面塗刷約1.8萬平方米、景觀綠化改造約6500平方米、小區內的公廁改造、小遊園重建等等。
另外就是引入正規的物業，加強整個社區的管理。
改造效果圖
改造後的東港新村煥然一新，而這可能也是之後舊改的樣板工程。
當然還有一個舊改的爆點——加裝電梯。
電梯可能是老新村的最大的硬傷，在選擇老舊小區和郊區盤時，極大影響了很多人的購買決心，身邊由於沒有電梯放棄購買老新村不在少數。
從18年1月開始，蘇州就一直在推進為老新村加裝電梯的事項，直到去年終於落地，目前部分小區已開始施工。
在此之前，蘇州的舊改和增設電梯是分開執行的，如果能二合一推進，對於市區老新村的居住體驗無疑將是質的飛躍、
在去年年底蘇州公布的《2020年實事項目安排公示》中，明確提到了老新村的舊改和增設電梯，今年預計將有更多老新村得到改造。
03
舊改能否讓老新村的價值起飛？
回到一開始的討論，舊改能否對老新村的房價起到提升作用？
關於這一點，我們認為還是漲幅有限。
一方面，我們可以參照蘇州已經執行舊改的試點，房價並沒有比之前有較大的提升。
已改造後的彩香二村
另一方面，老新村的年限和產品無法有本質的改變，學區依然會是左右價格的最主要因素。
不過，舊改的實行能夠讓老破小的競爭力變強，尤其是在和蘇州剛需盤的競爭中。
老新村的區域、配套、通勤時間都佔絕對優勢，並且面積小，總價低；
剛需新盤在產品面、社區環境上，經過多年的迭代遠勝老新村；
而舊改的到來，提升了老新村的產品和社區品質，儘可能彌補短板，縮小與新房次新房的差距。
如果舊改+增設電梯能夠普及，老新村在市場中的競爭力將大大增強。
04
舊改大潮已至
舊改的大力推行，意味著棚改的時代已經一去不復返，拆遷的節奏會大大放緩。在蘇州像南環那樣的大規模回遷，已經很難再現。
南環新村回遷
對於購買老新村想博拆遷的購房者來說，這一點要明確。
另外，關於舊改本身，應該更多引進專業的社會力量，上海新華路老小區的改造就是一個極好的案例。
改造後的新華路老小區
在專業團隊的幫助下，原本破舊的老小區幾乎完全翻新，並引入了很多人性化的設計。
今年1月，在蘇州市領導與某房企董事會主席的會面中，也提及了未來希望在城市服務管理以及城市更新領域有更多的合作。
對於接下來蘇州的舊改，我們可以有所期待。
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