產業地產除了故事作表皮，更需要高效資源整合與專業、精細化運營的肌理。
4月23日，上海豫園旅遊商城（集團）股份有限公司（以下簡稱「豫園股份」）發布公告稱，公司於當日向上海策源置業顧問股份有限公司（以下簡稱「策源股份」）公告稱，擬通過要約方式收購策源股份100%股權，本次要約收購股份數量為9000萬股，要約價格為6.98 元/股。要約收購完成後，策源股份將成為上市公司的控股子公司，納入上市公司業務體系和合併報表範圍。
資料顯示，策源股份成立於2002年7月，經營範圍包括投資管理、房地產經紀、房地產營銷策劃、諮詢服務。註冊資本9000萬元，於2015年9月9日在新三板掛牌，浙江復星商業發展有限公司持有策源股份6750萬股，以佔總股份75%位列其第一大股東。
追溯來看，此次豫園股份要約收購策源股份，相當於復星對旗下豫園股份進行二度重組。進一步講，這也描繪出豫園股份的角色變遷，以及其所承載的更多期待。
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豫園股份的前身是豫園商場，其於1987年獲批成為上海商業系統首家股份制企業。1990年12月，上海證券交易所開市集中交易，「豫園商場」成為第一批上市的「老八股」之一，被譽為「中華商業第一股」。1992年5月，「豫園商場」經歷重組成了「豫園商城」，商業設施從1.8萬平方增至10萬平方，至此，上海豫園逐漸家喻戶曉。
所謂「家喻戶曉」，指的是豫園股份此前主要經營商業零售，旗下有黃金珠寶飾品、餐飲、旅遊商業、中醫藥、商業地產等業務，黃金珠寶飾品是其第一大產業。在相當長一段時間裡，文保單位、商業地標和百貨公司等標籤，構成了上海本地人與外來遊客對其共有的既定印象。
事實上，即便2002年復星持股20%後十餘年，外界對豫園股份的認知仍根深蒂固。自復星入主以來，包括強勢推動老廟黃金、亞一珠寶的快速發展，打造出中國排名前三的黃金珠寶零售體系，推動崑曲成為上海豫園的文化品牌等，系列革新始終圍繞豫園股份傳統的商業零售展開，2013年，黃金珠寶業務收入佔比甚至高達九成，豫園股份幾乎成為一家珠寶公司。
儘管該主營業務具備相當的品牌影響力，但由於近年來黃金珠寶飾品、文化商業領域的競爭日益激烈，豫園面臨的挑戰越來越大。2014-2016年，豫園商城黃金珠寶業務營業收入分別為175.21億元、158.73億元和136.68億元，呈持續下滑趨勢，到2017年，其營收只有2014年的53%，淨利潤只有68%。為逆轉頹勢，豫園股份不斷拓展自己的經營領域和區域範圍，而主攻方向，則瞄準了房地產。
2011年，豫園股份的前身豫園商城投資開發瀋陽豫瓏城，該項目總投資額18.9億元；2015年末，豫園商城以9.5億元的價格收購了日本星野Resort Tomamu 公司100%股權，該公司主要資產為位於北海道Tomamu的滑雪場度假村，拓展旅遊地產業務；2015年，豫園商城試圖整合豫園商圈資源，擬投資67億元開發上海豫泰確誠商業廣場，項目後來命名為豫園商城二期。
如果將上述動作視為小幅突破，那豫園股份的全面轉變，則發生在2017年6月。彼時，豫園股份宣布與復星進行重大資產重組，復星將旗下地產業務資產注入豫園，交易對價223億。2018年5月，豫園股份收到中國證監會對本次重大資產重組事項的核准批覆。到2018年7月二者重組完成，復星對豫園股份的持股比例上升至70%。
為反映公司實際發展情況及未來發展戰略，「豫園商城」證券簡稱變更為「豫園股份」，重組完成後，豫園股份將成為復星旗下地產業務平臺，復星承諾，2018-2020年注入豫園股份的資產淨利潤不低於70億元。而豫園股份2017年年報顯示，其黃金珠寶業務營業收入約145.4億元，佔總營收85%，但淨利潤僅為3.3億元，對歸屬上市公司股東淨利潤的貢獻不到一半。
可以看到，如果上述承諾的目標實現，房地產將取代黃金珠寶，成為豫園股份的主營業務。而為了上述目標得以實現，從拿地變奏到人事更迭，系列調整相繼展開。
土儲方面，2015年年末，豫園股份投資性房地產總額為2.05億元，僅佔總資產1.2%，到2017年末，這一數字達到78.84億元，佔總資產的比例為32.69%。而到2019年，豫園股份公開披露的新增房地產項目共有6個，分別位於江蘇南通、重慶、天津、昆明、珠海和長春，拿地金額超110億元，新增土儲達220萬平方米。
人事上，2019年12月，豫園股份董事會全票通過選舉徐曉亮（1998年加入復星，任復星國際有限公司執行董事兼聯席總裁）為公司第十屆董事會董事長、選舉朱立新、龔平（2011年加入復星，任復星國際執行董事兼高級副總裁）為公司第十屆董事會副董事長。同時，選舉公司第十屆董事會專業委員會組成人員，這被外界看作是復星系在豫園股份的全面上位。
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作為主營傳統商業零售業務的國企，置身特定的時代環境，豫園股份的改制與轉型顯然具有某種標誌性意義。但回歸現實，其承載的壓力與面臨的挑戰貌似並不輕鬆。
財報顯示，2019年，豫園股份實現營業收入429.12億元，同比增加26.47%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為32.08億元，同比增加5.79%。對比來看，儘管其2019年營收利潤數據實現雙增長，但歸母淨利潤的增長幅度遠不及營收增速。
具體到房地產板塊，其物業開發與銷售業務實現營業收入192.19億元，同比增長30.34%，毛利率為29.31%。同時，該業務成本達到115.67億元，較上年同期增長三成，佔總成本的比例為36.84%，而這或許在一定程度上擠壓了利潤空間。
伴隨豫園股份加速資本擴張，同時受新增物業開發與銷售業務的影響，近2年來，其總資產連年走高。但具體到負債，2017—2019年，豫園股份的總負債分別為127.23億元、530.80億元和629.80億元，以調整前的總資產金額計算，其資產負債率分別為52.76%、62.26%和63.33%，呈逐年增長態勢。
站在加快房產銷售效率的角度，此次豫園股份要約收購策源股份，從拓展上市公司房地產業務鏈條，強化豫園股份旗下地產項目在前期評估、產品定位、廣告策劃、銷售退出、商辦類物業運營等方面的實力，強化協同效應等方面看，似乎恰如其分。
但聚焦當前形勢，受房地產開發市場規模見頂、貝殼野蠻生長佔據渠道所有空間，以及中小代理羸弱的客戶資源沉澱及信息化建設等因素影響，傳統地產代理玩家的生存空間越發逼仄。以昔日業內的巨頭世聯行為例，其市值已經從巔峰時的80億美金跌到了曾經的零頭。
上海策源置業顧問股份有限公司2019年年度業績快報公告顯示，2019年其營業總收入約5.71億元，較2018年增長約1.11億元，主要系公司本年大力發展資管業務，該收入同比增加1.51億元。以此推斷，其代理業務同比應該處於萎縮狀，而在行業龍頭玩家的擠壓下，至少在策源股份主營的代理業務上，未來其整合後預期的強化協同效應可能難如理想。
據介紹，此前注入豫園股份的資產，不再是局限於傳統意義上的房地產業務。按照徐曉亮的說法，城鎮化發展到一定階段，房地產單邊上升的空間會越來越小，未來發展一定是跟產業結合，豫園股份已形成了珠寶時尚、文化商業、文化餐飲、文化食品、美麗健康、智慧零售等六大產業板塊，和復地產發、星泓產發、雲尚產發三大產業發展板塊，並正在利用產業、產發所匯聚的線上線下流量，建立會員生態體系，反哺產業升級。
願景雖美好，但如何讓理想照進現實，實踐路徑的摸索似乎並不簡單。
以豫園股份旗下的瀋陽豫瓏城為例，該項目從投建到開業前後經過5年時間，作為復星集團厚積薄發的結果，復星希望藉此不僅建成一個商業體，更打造一個瀋陽的旅遊目的地、一個城市秀場。但自2015年底開業以來，項目經營一直未達預期，負責項目開發運營的瀋陽豫園商城置業有限公司連年虧損，2016年虧損1.33億元，2017年虧損1.71億元。
而聚焦武漢國際時尚中心，該項目由豫園股份旗下雲尚產發在武漢打造，據介紹，其核心是把設計師跟製造商、渠道、消費者柔性化地糅在一起，對產業賦能。在武漢國際時尚中心項目中， 一個設計師既可以直接賣作品的版權，也可以製作成成衣，自己定價銷售；而銷售者既可以小規模零售，也可以把規模做大，自創品牌；此外，產業基金也會加入其中。
模型看似完美，但有武漢資深的產業觀察者談到，當時地塊的競買要求很嚴格，要編制產業規劃方案，引入2家以上國際或全國性金融機構區域總部、2家以上世界500強企業區域總部，就是準備徹底改造漢正街面貌，把這裡打造成金融核心區、商貿綜合區和傳統風貌街區。從當初規劃的3層地下商業+1棟185米高的乙級寫字樓+1棟220米高的甲級寫字樓以及7層的商業裙樓，到項目落地變成了1棟寫字樓+3棟公寓+底層商業；復地呈現出來的東西，很難看到其決心魄力以及對城市的信守承諾。
「參見復地東湖國際，曾經玩純住宅抱大腿躺贏倒沒什麼；但漢正街改造可以說是武漢城市更新最耀眼的舞臺。當武漢寄厚望於他時，他扛不扛得起這樣的重任？也許未來大概率，這裡的商業就是試圖把漢正街賣服裝的老闆，從金勝茂、大夾批發市場騰籠換鳥過來罷了，對漢正街改造而言換湯不換藥，除了建築新一點，其他功能層面的升級似乎並未看到。只不過從平鋪版變成了立體版，非常缺乏想像空間。」
充分結合豫園產業集群優勢，繼續推動產城融合——作為豫園股份未來要打的三大戰役之一，徐曉亮在2020新年致辭中講到，「豫園已經站在了『時代』這個巨人的肩上，應當厚積薄發了」，但從現有的案例看，如何將豫園的優勢產業與不同的城市結合進行「產城融合」，以地產平臺為載體，真正孕育和促進產業發展？未來豫園股份需要探索、證明與兌現的，還有很多。