據《勞動報》報導，記者日前發現，衡山路黃金中段的餐館集體關門。而這條興起於1994年的上海知名特色街，鼎盛時聚集100多家餐廳、酒吧、茶坊等，年營業額達6.5億元。就在中段衰落之時，衡山路兩頭商業文化氛圍濃鬱，定位「小而美」的衡山坊新建不久，已成時尚新地標。
事實上，市場對文化情感消費的選擇也日益青睞。本刊調查結果顯示，對于衡山路未來的規劃定位，超過40%的被訪者認為，可以打造成文藝氣息濃鬱的慢生活街區。
衡山路「昨天」
中段：衡山路4號餐館集體「逃離」 昔日酒吧街日漸「凋零」 領館廣場「人去樓空」
領館廣場地處衡山路黃金路段，曾經是衡山路商業的一張形象名片。最初，領館廣場定位中高端休閒街，消費較高雅、環境也很精緻。
但日前，記者經過衡山路4號時發現，這裡的一整排店鋪都已大門緊閉，連其中一家已有十多年經營歷史的美式餐廳，也鎖上了這裡最後一間店鋪的大門。走進其中一家沒上鎖的店鋪裡，施工隊的師傅們告訴記者，8月份前，這裡將被全部拆除。而對於今後是否會有新的招商規劃，他們並不知曉。
「以前領館廣場是衡山路最繁華的地段，這裡的酒吧每天晚上都很熱鬧。」已經在上海有十幾年酒吧工作經驗的Kevin說。記者找到他時，他已經離開衡山路三年了。他告訴記者，在他離開前，已經有很多店鋪由於業績下滑以及經營策略調整等原因撤離了。「這幾年那裡的餐廳，只有晚上六七點的時候客流才稍微好一點，白天根本沒人去，每個月下來只是勉強維持收支平衡。」
據Kevin介紹，衡山路領館廣場對面的「波缽街」原是這條路上酒吧的人氣之王，不論從規模和客流量上來說都數一數二，人均消費在60-65元，鼎盛時期一位難求。「早幾年最火的時候，店鋪一個月的營業額起碼都有200萬元左右，每天晚上擠滿了人，很多人都是通關係才能進來。連計程車拉生意都要跟我們打招呼。」
Kevin說，近年來，新天地、田子坊、銅仁路等地的酒吧興起後，衡山路人氣急劇下滑，再加上周邊缺少高端寫字樓，餐飲店的生意也舉步維艱。
「倖存者」上街拉客成常態
公開資料顯示，1993年時，整條衡山路只有兩家酒吧，1994年起這條街開始熱鬧起來，陸續有幾十家酒吧開業，還帶動了東平路、汾陽路、桃江路等支馬路的發展。1999年9月，衡山路被列為「上海市十大專業特色街」之首，這也是它最輝煌的年代。
記者沿著衡山路向徐家匯的方向走時注意到，在衡山路靠近高安路的岔路口上，仍有四五家酒吧亮著燈表示正常營業，但無論是店裡還是門口的露天座位，都沒有一個消費者。幾乎每家店門口都站著一兩個服務員，舉著酒單百無聊賴地倚靠在酒吧門前閃著五彩燈光的招牌旁。
「在我們這行，站在街上『拉客』的行為實在不好看。」有過八年酒吧工作經歷的Bruce感嘆道。一落千丈的人氣「逼」得衡山路上大部分的酒吧開始了不得已的「拉客」行為，而即便是這樣，這條路上的酒吧仍然是連年虧損。
「高安路到領館廣場這一片是衡山路酒吧的中心地帶，但這幾年這一片的酒吧經營狀況下滑得厲害，已經關掉了好幾家，撐下來的也都在虧損。大部分店鋪的日營業額都在千把塊，對於這些既要支付租金，又要承擔10多名服務員工資的店家而言，虧損屬於常態。」Bruce說。
觀
缺標誌性商戶和辦公人群
衡山路「兩頭熱中段冷」，對此，RET睿意德策略顧問部總經理陳麗琳向記者分析，衡山路頭部一段緊鄰淮海路，尾部依託徐家匯商圈，中段兩頭不靠，相對缺少人氣和客流。「此外，大型餐飲市場經營不佳，動吧與衡山路氣質不符，也是中段沒落的因素。」
「成功的商業項目幾乎都有標誌性商戶，而這正是衡山路中段缺乏的。」採訪中，世邦魏理仕華東區研究部資深董事謝晨說：「隨著新天地等的崛起，衡山路原有的業態、品牌逐漸失去吸引力後，暴露了衡山路中段相對消費元素單一，相比之下時尚地標新天地的周圍，餐飲酒吧娛樂購物等綜合消費功能更完整。」
謝晨認為，衡山路中段目前辦公商務人群不多，而新天地周圍有較多寫字樓，消費人群密度較高，活躍人口更多。「如果增加一定的辦公功能，加之近年來新開業的酒店設施，或能為衡山路帶來一定的穩定客流。」
衡山路「今天」
頭部：桃江路段自然成市
與中段的冷落不同，而今的衡山路靠近桃江路的源頭地段，卻在近幾年自發形成了一股商業氣候。記者實地走訪後發現，由于衡山路前段獨樹一幟的歷史風貌，其花園式建築的格局「培育」
出了不少個性化店鋪。儘管這裡並未形成密集的商業地貌，但在一定程度上，聚攏了相當一部分人氣。
衡山路被烏魯木齊路分為兩段，而這兩段的人氣也顯得天差地別。衡山路4號和3號之間就仿佛隔了一個年代。在夜晚的衡山路上，靠近東平路、桃江路的前段，為這條商業街注入了新的血液，這其中90%的人氣聚攏在創意餐廳以及酒吧裡。
位於東平路上靠近衡山路的餐吧「ShanghaiBrewery」，可以說是衡山路上酒吧新的人氣王。這裡白天是地道的美式餐廳，而晚上則「搖身一變」成為酒吧。由於這裡的裝修簡約大方，食物量大，性價比高，成為外國客人最喜歡的上海酒吧之一。據了解，大部分時候，這家店鋪每到晚上6點多一直是客滿的狀態。
繼續往東走，記者發現，在衡山路前段兩旁法國梧桐樹，以及復古法式建築的映襯下，這裡的餐廳也顯得別具一格。例如位於香樟花園內的火鍋店，裝修得也十分有特色，區別與以往火鍋店接地氣的裝修風格，開在衡山路上的火鍋店顯得特別精緻高雅，即便是工作日，透過落地玻璃窗，也能看到這裡的人氣特別旺。
記者觀察後發現，衡山路前段的店鋪類型和中段不同，相對較單一，以餐飲、酒吧為主，包括東平路、桃江路等支路上，大概有將近20家店鋪，而從大眾點評上的評價中不難看出，其中有10家左右的店鋪較受歡迎，基本上都是開在法式建築內的餐廳，總體的價位並不高，屬於中端消費，環境優美再加上性價比高，因此聚集了不少人氣。
觀點
「消費協同性」滿足情感需求
「衡山路頭部，桃江路東平路一端車流不多，形成的環路更適合行走閒逛。」採訪中，謝晨向記者談到了「消費協同性」，在他看來衡山路此段的各類店鋪使得整片街區具有「消費協同性」，「日料、德國酒吧、地中海餐廳……有各式餐飲，有文化類商業，已經自發形成了創意休閒街區。」
謝晨表示，衡山路北段緊鄰音樂學院以及淮海路居住區和辦公區，「適合逛，又有人逛，所以能留得住人氣。」
陳麗琳認為，淮海路素來貼有小資標籤，而桃江路、東平路的氛圍、特色風情餐館等滿足了小資們的情感消費需求。談到中段的規劃，陳麗琳說：「當商業街區商圈形成集聚效應，規劃或許就會事半功倍。」據介紹，田子坊最初的業態是創意辦公，後來居民區自發形成餐飲，其後輔以規劃，最終形成了現在的商業氛圍。
衡山路「明天」
尾端:衡山坊定位小而美 堪稱徐家匯商圈「後花園」
搶了中段酒吧餐飲街「風頭」的，還有衡山坊。雖然還未全部開業，但這一位于衡山路尾段的「迷你新天地」，正以更精緻更小眾的姿態「撩撥人心」。
「迷你新天地」更小眾
緊靠徐家匯商圈的衡山坊，處於天平路以東，衡山路以北。作為花園住宅和新式裡弄的改造項目，7000多平方米的衡山坊，被業內稱為「迷你新天地」。上世紀初期，這裡曾是上海灘頗具知名度的高尚住宅區———樹德坊，吸引了眾多文人雅士聚居於此。
「相比新天地，衡山坊更小眾。」朱勁松，上海衡復投資發展有限公司總經理對記者說，他並不完全同意「迷你新天地」的說法。衡復公司負責衡山坊的規劃經營，據朱勁松介紹，衡山坊定位於蘊含小眾精品文化元素的商業場所，在招商時考慮多業態平衡。
在衡山坊現場，記者看到，這裡是零售商業、服務式辦公加畫廊與餐飲三分天下，目前多數商戶已開門營業。「目前開業率80%，零售品牌『例外』還在裝修。」朱勁松說，衡山坊的畫廊更類似於藝術館，每季都會有藝術家作品展示，作品邊上都有解說，也可以詢問工作人員，看中也就可以買。
內外引流初具人氣
記者實地走訪發現，無論是雙休日的早午餐時段，還是每天晚上，衡山坊已經初具人氣。「畫廊帶來了部分高端客群，衡山坊內一家韓國畫廊首次辦展就把全球最火的當代藝術大師請來，帶動的人氣對餐飲、零售有很大提升。」朱勁松覺得，餐飲和零售對畫廊也有相輔相成的作用，「有些顧客吃完飯就會逛逛畫廊，有的帶孩子看看藝術，有的會直接購買展品」。
記者從業內了解到，衡山坊招商以挑剔著名，對於餐飲品牌選擇近乎嚴苛。在現場，記者注意到，衡山坊沒有停車位，此外一邊緊鄰居民區。
「挑剔也是無奈，為了整個項目的品質和氛圍。」朱勁松向記者透露，是有不少精緻的品牌中餐多番與衡山坊接洽，但考慮到整體環境的打造，和硬體限制，最終還是全部選擇西式輕餐飲。
據介紹，這裡一家披薩店，在美國紐約州都屬第一，歐巴馬夫人等經常光顧。
除了以精品店鋪吸引外來客流，衡山坊還在內部自造人氣，將一部分物業留給辦公。
在弄堂靠裡，記者發現一家滿眼是綠的公司———Oasis。就像中文意思綠洲一樣，Oasis商務服務有限公司在喧囂的城市中心為繁忙的工作族，提供了簡單輕鬆的服務式辦公空間。「不需要煩惱辦公配置、前臺人員或快遞公司，入駐企業拎包即可。」Oasis總經理王眅爾說：「衡山坊倡導慢生活，其實辦公也是生活的一部分，辦公也可以變成一種享受。希望我們的客戶在工作時，也能享受氛圍和環境。」
觀點 「小而美」成稀缺業態
「我個人非常看好衡山坊這個項目。」陳麗琳對這個徐家匯後花園的前景很有信心，她向記者表示，地理位置好、建築形態有特色、業態組合多元都是衡山坊的優勢，「小眾精品定位，很容易抓取到熱愛文藝、藝術的客群」。
陳麗琳說，衡山坊與徐家匯商圈差異定位，徐家匯以購物休閒功能為主，衡山坊的情感文化消費功能高於購物功能。此外，留一部分給公辦，吸引與項目氣質吻合的公司和人群，這樣裡面的人留下，外面的人進來，形成良性的循環消費，將進一步帶動整個項目。
衡山坊通過打造「摩登記憶」的身份標籤，聚攏了眾多尋覓老上海記憶的「摩登雅士」。在陳麗琳看來，當商業的宣傳口號由叫賣物件到情感寄託，承載記憶和成長的愉悅時，商業的魅力就絕不僅止於門口的LV了。
陳麗琳分析，未來城市裡大而全的商業項目會逐漸減少，專攻一類業態小而美的項目會成為熱門的稀缺商業形態。「低密度，舒適性，是新的市場消費興奮點。上海的紅坊、老碼頭都屬於此類業態，但地理優勢不及衡山坊。」陳麗琳說。
不過，她也表示，開業初期，衡山坊也將和不少項目一樣，要經歷客戶培育提升的過程。
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