文旅地產項目在越來越重視品牌化的同時，跨界整合資源、創新加速的力度也越來越高。民宿作為快速興起的新風口，已經成為文旅地產的一個重要業態。
9月3—4日首屆全經聯民宿研討會將在北京舉辦，全經聯將發揮「平臺+智庫+資本」的優勢，以本次會議為起點共同推動民宿及相關項目的創新與發展。
全經聯文化和旅遊地產委員會副主任、上海立峰商務有限公司執行董事朱峰先生將作為講師主講「民宿產業化運營的創新模式」。本文由朱峰先生於8月18日在
全經聯創新微講堂就「民宿產業化運營的創新模式」所做的分享內容整理，深度分享了民宿如何產業化？怎樣做好民宿運營？
主持人由全經聯副秘書長、商務部商品交易市場專家，璐可威設計集團（中國）有限公司&江蘇隆達信投資發展有限公司董事長常滌非先生擔任。
朱峰 全經聯文化和旅遊地產委員會副主任、上海立峰商務有限公司執行董事
朱峰先生，中國度假旅遊業的先行者，90年代即參與國家旅遊度假區開發建設及營運，參與包括靈山大佛項目可行性研究及立項，高爾夫球場、度假酒店開發建設及營運管理。2000年以來，先後擔任上海、北京等地數間國內知名的商業地產諮詢機構總經理、資深顧問，為眾多百貨、購物中心及電商項目提供諮詢顧問服務。2015年初，應邀組建綠地太平湖文化旅遊發展有限公司，負責綠地太平湖國際度假區及其旗下皇冠假日酒店、臥虎國際高爾夫等項目的運營管理。2016年發起「美麗中國 鄉居時代」項目，旨在通過文化旅遊開發保護具有悠久歷史傳統的古村落。
以下為朱峰先生分享內容整理：
朱峰：各位全經聯的家人們晚上好！非常高興參與文旅委的創新微講堂，首先做個自我介紹：
由於早年參加國家旅遊度假區開發建設，自年輕時代就懷有深深的山水情結。最近十多年來作為商業零售和商業地產行業的諮詢顧問，走遍中國的好山好水，領略無數迷人的風土人情，實在是人生一大幸事。關注並且加入民宿事業，是基於一次意外的機會：2014年我作為綠地集團商業地產顧問，應邀參加綠地黃山太平湖國際度假區商業發展研討會……這是我第一次來到黃山太平湖。
主持人：又是黃山，故事的起源是……
朱峰：看到它的那一刻，讓我的內心有一種深深的震撼。沒想到在華東經濟這麼發達的區域，還有這樣一塊近似於原始的山水風光。當時我跟幾個綠地集團的朋友在溝通黃山太平湖國際度假區的整個運營發展規劃的時候，我就提出了一些新的見解。之後在2015年我們來負責整個度假區的運營管理和未來進一步的二系開發。就這樣的一個機緣，來到了黃山太平湖。
主持人：太平湖風景區先後獲得中國最美的地方、國家AAAA級旅遊景區、國家溼地公園、國家水利風景區、中國熱點湖泊旅遊勝地、安徽省文明旅遊景區等稱號，太平湖鎮被評為中國環境優美鄉鎮和安徽省最佳旅遊鄉鎮。
朱峰：在開發運營綠地太平湖國際度假區的過程中，我和運營團隊一起走遍了太平湖周邊的山山水水，發現了一批歷史悠久、風景秀麗的村落，由於人口外流，淪為日漸破敗的「空收村」。像這樣的古村落，在華東尤其是山區保留非常多。
主持人：民宿的出發點，除了遠離都市放鬆心靈之外，還能接觸當地人文自然景觀。
朱峰：最初的想法是，我和我的團隊從農民手裡把十幾戶徽州有建築特色的民居收購下來改建成民宿，未來我們用來養老，我來做村長，養很多雞鴨牛羊，種一些綠色無汙染蔬菜，為子孫後代造福，我們自己也是老有所為。
主持人：您的想法非常好，估計很多民宿主們都跟您一樣，是個有情懷的人，最近幾年旅遊形態慢慢朝向自然旅遊的發展趨勢，其中包含了生態旅遊這一部份，旅遊不再只是表面的旅遊而己。
朱峰：是的，旅遊的內容不僅僅是觀光，還包括了深刻的體驗當地的人文風情。
主持人：民宿給人的感覺有親切、人情味濃厚、接近大自然、親近當地特有文化，有種遠離都市生活的感覺。
朱峰：說的非常好，這是我們在當地已經收購的一個山村，是在一個盆地的半山腰，遠眺即是黃山的主峰。
朱峰：自然山水風光是起點，但是再美的風光，一天、兩天、一次、二次，也不會引發持續的消費，所以我們為綠地太平洋度假區發展制訂了四個方向：
主持人：民宿遊觀念從「休閒農場動態活動型」轉向「渡假靜態休閒化生活」旅遊，新民宿趨勢逐漸走出「鄉下空閒房間」的傳統格局，慢慢轉向「個性化」「品味化」的多樣化時代，如何建造新別墅農舍或改造老屋，或賦予老農舍新生命的空間文化美感，讓民宿休閒空間更有趣更耐人尋味，成為未來民宿的潮流之一。
朱峰：這個項目我們會使用多種手法，使民宿從碎片化的、自然化的分散的發展，通過有效的產業鏈條實現資源共享。為什麼在9月3-4日的首屆全經聯民宿研討會上，我要講民宿產業化運營的創新模式呢？因為在最近階段我和我的團隊在考察華東地區民宿的發展情況，在現代民宿飛速發展的階段，事實上本身的現代產業發展結構，其實他們目前的營運體系，已經在為民宿產業發展孕育了一些危機，類似這樣的一些古村落在日益的破敗當中，我能不能用一種產業化的發展思路為古村落尋找新生機會？所以我和我的幾個朋友在黃山太平湖發起了一個「美麗中國鄉居時代」的民宿項目。
主持人：您指的危機是什麼呢？
朱峰：去年，我介紹一位北京的大學同學先後入住我們管理的黃山太平湖皇冠假日酒店和浙江莫幹山一間知名的民宿休假。之後她向我抱怨，她不會再去住民宿了。因為除了個性化設計和自然風光之外，可參與性活動實在太少，晚上閒得無聊。相比之下還是酒店好。
最近我得到一些資料：
今年上半年莫幹山民宿的入住率平均下降了30%。另外一些地方下降幅度比莫幹山更甚。一方面是入住率下降，另一方面，供應方卻是呈井噴狀態。
入住率下降將導致民宿的盈利能力減弱，甚至出現運營虧損的現象。今年暑期過後，最晚11月以後，入住率還會再往下降，以前80%甚至90%的入住率已成往事，民宿會回歸到周末經濟的狀態，即平時門可羅雀，只能做周末節假日的生意。
入住率下降對消費者而言也許並非壞事，消費者可以挑挑揀揀，而民宿業者必須提高自己的品質和服務。新入行者與頭腦發熱的連鎖民宿業者更要冷靜思考，放慢腳步。井噴的供應量則會讓民宿成為買方市場，也許民宿的價格會斷崖式直降，趨於平民化。
朱峰：這一趨勢，說明傳統的、呈碎片化分布的民宿產業，需要在運營模式上進行創新，
甚至在區域下成為集中化順勢的發展，為更多的古村落的煥然新生提供機會，產權分散化、運營整體化，會成為未來民宿產業發展的一種新趨勢。
主持人：我補充一下，我們曾做過民宿設計項目也投資過類似項目，我們的研究綜合歸納出以下幾點，是民宿與一般酒店不同的地方：
1.提供另一種的住宿經驗：民宿可提供旅客不同於一般旅館的住宿感受，如山林中的小木屋、臨近海邊的別墅或農莊中的農舍型民宿等，這些都有別於旅客住在一般旅館的感受；
2.認識當地的特色與文化：對於了解當地特色與文化的旅客，藉由民宿業者安排行程服務，遠比非當地的介紹要來的細膩；
3.維持人文與大自然環境：部分民宿業者是利用當地原有的建築翻修而成的，具備古有的建築風格及歷史文化的意義，因此民宿業者均保持原有的特色；
4.提供服務與休閒活動：民宿業者提供當地旅遊諮詢，擔任旅遊嚮導，提供採水果、採花、泡茶等休閒活動，更加了解當地居民的生活狀態。
5.品嘗當地特產與美食：如只有當地才有的特產，藉此發展出當地的觀光市場。
朱峰：非常精準的定位，民宿發展的特點一定是基於我不僅僅有一個個性化的住宿房間，更重要的是讓入住的賓客能夠體驗當地文化、當地生活方式、當地的美食特色
主持人：這也有助於解決住宿率低的問題
朱峰：過去遇到過一家一戶個體民宿無法為客人提供更多的文化體驗活動這樣的瓶頸，我們在開發鄉居時代太平湖畔的項目時，借鑑了傳統的旅遊景區和酒店的運營管理模式，通過組建一個營運中心，來支持自己持有的和未來連鎖加盟的或者通過地方政府和當地民眾自發去開發建設的民宿項目，讓營運中心去提供一系列富有當地徽州文化特色的企業性的旅遊活動，讓各個民宿經營者組織客人參與體驗，來使區域的民宿產業在整個服務方面實現標準化，資源方面實現共享化。
主持人：管理規範是成功的基礎，服務標準化是前提
朱峰：我們知道很多民宿產業聚焦地，都有類似民宿協會之類的機構，但是這類機構往往只是試圖在客源組織方面形成一個聯合體，一起對外營銷吸引客人，但是在文化活動組織、體驗活動的設計規劃、和整個民宿服務界定標準方面還沒有形成一個統一的聯盟，為此我們在黃山太平湖打造這樣的一種運營模式：
朱峰：當然開發這樣的一個運營模式還是需要一些先天的條件。比如我們在當地本身在開發運營黃山太平湖國際度假區項目。有這樣的條件我們可以把很多這種文化體驗通過度假區形式進行組織。同時，在當地有非常豐富的自然資源比如說已經空心化的一些村落。我們通過和當地政府、村鎮的協調，把這種模式很容易在太湖畔的各個區域進行複製。我們就能以點帶線或者以點帶面，在整個區域進行迅速成長。「民宿產業運營模式創新」是一個新的課題，也是在各個國內民宿產業發展聚集地，民宿從業者們都在思考的一個問題。怎麼樣從最初簡單的情懷做成產業化發展為當地經濟建設作出貢獻？大家都在摸索和嘗試。
朱峰：這次首屆全經聯民宿研討會，也是全經聯集合了在民宿各個領域的一些專家精英，一起從各個層面不同案例的分享，來討論民宿在未來產業化發展有沒有更好的渠道和方式，這是個難得的機會。這次研討會上，我也會通過黃山太平湖項目還有結合國內外成功的民宿項目案例，來探討未來民宿產業如何更好更快的發展。當然，參會的20多家關注民宿的金融機構和全經聯文旅產業基金，也會幫助大家實現項目落地。
主持人：大陸的民宿起步晚，但是起步高，我們期待首屆全經聯民宿研討會！
朱峰：民宿產業的發展，可以與許多產業相結合，形成創新的模式。例如如何將民宿與養生養老地產結合，也是我們正在黃山太平湖進行實踐的課題。其實還有很多，這裡就不多說了，如果有想和我探討民宿發展的朋友，9月3—4日可以在北京首屆全經聯民宿研討會上與大家相聚交流，共同研討民宿的現狀與未來發展模式！
9月3-4日首屆全經聯民宿研討會（點擊了解更多），朱峰先生將作為主講人分享「民宿產業化運營的創新模式」。
會議內容：
1、分享20種國內外民宿、客棧、精品酒店創新案例；
2、全經聯文旅產業基金、20家關注民宿投資的金融機構、民宿眾籌平臺多彩投等參會；
3、向行業推薦優秀民宿項目；
4、對接民宿內容、運營、資本等相關資源。
參會聯繫人（手機即微信）：
劉一倩：18601140821
張 倩：13601181599
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