2.6億元一套的別墅「樓王」，在開盤前即遭購房各方明爭暗搶，9.3萬元/平方米的單價，起步價4000萬元的別墅，在開盤一周內，售出八成。
這火爆的一幕，發生在以「小清新、小文藝」而非奢華著稱的濱海小城廈門。故事發生在6月8日，坐落在廈門本島「新富人區」五緣灣的「建發央墅」在這一天開售，一共只有45套的「央墅」，當天去化率即達到七成。
看到這一消息，廈門知名獨立地產評論員程凌虛並不感到意外：島內的房子，就像皇帝的女兒，沒有愁嫁的道理。在全國樓市哀鴻遍野的情形之下，臺灣海峽西邊的廈門，卻默默延續了它2013年樓市暴漲的尾聲—自2012年至今，已經連續上漲23個月。儘管增幅放緩，但在售新盤價在2014年前五月均逆市上揚，2、3月，廈門樓市漲幅更名列全國前列。
廈門樓市逆勢上漲背後，折射的是供需失衡，類似於北京的公共配套外遷不力等一系列困境。與此同時，雖然堅挺的廈門樓市有了鬆動的跡象，但是政府和一線房企的共同託市，廈門樓市短期還難得回調。
廈門島內最後的新盤
建發「央墅」，是2014年廈門島內開盤的少數高端樓盤，「稀缺」是它重要的賣點，共推出45套的別墅，面積為1200平方米、850平方米、650平方米和450平方米，折後均價93000元/平方米。
央墅之所以遭到追捧，一個很重要的原因是，島內土地變得十分稀缺。
央墅所在的區域，即為島內最後一片開發的住宅和商業區，五緣灣。
建發去年拿到島內湖裡區出讓兩幅地塊之一，亦作高端盤開發，將搶在今年內推出，儘管下半年樓市整體難言樂觀，但一位剛從其他房企跳槽至建發的資深售樓小姐向時代周報表示，她對新盤熱賣絲毫不懷疑。
事實上，在3月份全國樓市普遍看淡的情況下，廈門的專家們都仍然未對島內樓市改變看法，廈門大學管理學院副院長戴亦一曾表示：「島內只要有新盤開盤，恐怕就會日光。」
程凌虛表示，廈門島內非常特殊，它與北京三環內、上海內環、深圳關內一樣，土地早已成為極度稀缺資源。
因此當國內樓市處於上升通道時，房價漲得特別快；當國內樓市處於下跌通道時，房價特別抗跌。廈門市總面積逾1700平方公裡，但廈門本島的面積僅有132平方公裡，而現在島上擠著超過200萬人，仍然有不斷增加的趨勢，住宅供不應求恐怕將是長期的主題。
作為房價的二線、財經媒體評級的新一線和感受上的三線城市，廈門房價的高企的確讓人難以理解。廈門島內的住宅均價目前達到了驚人的4萬元/平方米，比肩北上深，甚至超過廣州，廈門早已邁入「居大不易」的範疇。
但央墅的熱銷卻並非一枝獨秀。數據顯示，廈門5月住宅均價20036元/平米，環比上漲2.78%，從4月的全國第9名躍居第2名。泰禾院子5月24日推出海川苑129套，整體均價3.8萬元/平方米，開盤當天去化9成，狂銷10億元，此外，兩個央企大盤華潤橡樹灣(樓盤資料 業主論壇)和保利招商海上五月花，開盤也都取得去化近9成的傲人業績。
擁擠的明珠小島
如果你有機會乘坐晚間七八點的飛機降落廈門，那一定會發現，整座小島燈火錯落閃耀，璀璨得像一顆真正的明珠。廈門無疑是吸引人的，無論是夏無酷暑、冬無寒霜的溫和氣候，還是和緩的沙灘海景，以及投入巨大、維護良好的市政和綠化。所有業內人士和廈門市民都異口同聲稱，廈門樓市，是一個特殊的樓市，這種特殊決定了它必定逆風上揚。
程凌虛將這種特殊概括為三個方面：第一，島內土地稀缺；第二，廈門樓市供不應求，數據顯示，今年前五個月，全國百城新房庫存量平均為17個月，而新房供需平衡點為12個月，但去年以來，廈門新房庫存量僅為6個月，有時甚至僅有4個月；第三，廈門擁有福建省內幾乎最好的政治資源、行政資源、經濟資源、教育資源、醫療資源乃至景觀資源。人們買的不僅僅是房子，而是這些城市的優質資源—周邊城市的購房者，一直衝著資源購買廈門的房子，外地人始終是廈門購房的主力。
2013年，廈門常住的398萬人口中，戶籍人口為193萬，而外來人口則高達204萬。2013年底，廈門又出臺政策，停止買房送戶口。即自2013年12月10日起，在廈門市出讓成交取得土地的商品住房項目，不再享有「購房入戶」政策，自2016年1月1日起，購買該市商品住房，不再享有「購房入戶」政策。程凌虛認為，這一限制，亦推動了今年房價的上漲。
去年年中向莆鐵路開通、年底廈深鐵路的開通，亦為廈門貢獻了廣東和江西客源。在廈門的購房客中，本地戶籍常年只佔一半左右，即便2013年廈門版「國五條」出臺，嚴禁外地戶口補交社保後購房，本地戶籍的購買者亦只佔到53%左右。
建發內部人士和多位廈門地產業內人士都確認，購買建發央墅的客人，多為來自全國各地的隱形富豪。炒房的力量並不是該樓盤熱銷的原因，倒是與廈門眾多的豪宅一樣，自住和保值才是真正的需求。
公共配套外遷不力
按住建部標準：適合人居的人口密度是1平方公裡1萬人，而廈門島內是1平方公裡1.8萬人，人口密度已經超過香港了，通過土地供應引導島內外均衡發展成了廈門城市建設的發展方向，即控制島內住宅用地供應，加大島外土地出讓。島內住宅做減法，以提升城市品位。公共建設做加法，以彌補過去的欠帳。近年來，在嚴控島內開發強度上，廈門也打出了一系列的「組合拳」，包括嚴格控制本島居住用地供給，特別是經營性商品房用地供地。包括為體量較大的項目「減肥」，這一切，都是為了引導本島人口向島外新城聚集。
不止一位廈門本土的規劃專家向時代周報記者表示，廈門島最佳的人口規模應該在100萬人左右，而目前的人數，超出了理想情形一倍不止。
過多的人口直接導致島內交通擁堵，環境汙染，舒適度下降。
「嚴控島內住宅用地」因此也一直是廈門市政府的規劃思路。「廈門學香港，就是要讓島內綠化率高、道路寬敞，保持環境優美，人口受控，空間寬鬆，」程凌虛表示。
而一位熟知廈門政界的人士也向時代周報記者表示，廈門規劃局一直是「經營城市」的理念，即高價出讓地塊，再將財政收入高比例地投入市政建設，營造出人居環境，進一步推高島內房價和地價。
多年來，向島外擴張、疏散人口，一直是廈門市政府努力的方向。「島內外一體化」和「一核四中心」的提法屢屢見諸各類規劃方案、會議決定。將集美、海滄、翔安和同安四區建成四個衛星城，是長期的目標。在交通樞紐布局和道路建設上，廈門可謂不遺餘力。
廈門原本擁有一個令國內眾多城市的遊客豔羨的機場：選址就在島內，離市中心僅10公裡，隨著成功大道這一無紅綠燈的島內快速路建成，穿越整個島前往機場，也不過區區15分鐘。
但它的客流量已經接近年吞吐量2000萬人次的承載極限，廈門在去年開工的新機場選址，確定在了翔安區的大蹬島—它在廈門和泉州的交界處附近，亦在翔安這個最年輕、但已開發大量住宅的行政區內。8.6公裡長、投資32億的翔安海底隧道於2010年開通，亦將新區與本島的車距從約90分鐘縮短為9分鐘。而今年6月，廈門的第二條海底隧道，連接本島與海滄區的海滄海底隧道，也剛剛動工。
在此之前，廈門嘗試鋪輕軌受挫改建的BRT（快速公交系統），使得集美、同安兩個工業區與本島間可有大量人員來往，而已在修建中的地鐵，更充分地構建了島內外的公共運輸系統。
但與此同時，與北京等城市一樣，廈門在政府以及醫療教育資源的外遷上，進行得步履蹣跚。
廈門市政府自身搬遷到翔安或者集美的計劃一直難以實施。嘗試先將教育、醫療、交通樞紐等公共設施遷至島外各區，以帶動人口疏散的計劃一直難以實現。
廈門最重要的教育資源—廈門大學，已有一部分在2013年秋季搬至翔安，但是廈門大學的宿舍樓還在匆忙趕建過程中。以至於出現女生在答辯途中遭遇不測，多日後屍體才在十多公裡外的觀音山海水中找到的案件。
與此同時，廈大2003年啟用，建成數年的龐大漳州校區不得不被閒置，造成大量教學樓、宿舍樓空置，甚至傳出了2004年建成、15層高的電梯海景宿舍樓因空置準備爆破拆除的消息。
加上「同城化」項目中的廈漳海底隧道遲遲未確定最終方案，開工更是遙遙無期。醫院和學校的遷出一樣並不順利，原因在於，無論是這些公共配套的單位本身，還是有權決定的各個部門，誰都不願意離開廈門本島。
一位不願透露姓名的廈門公務員表示：我的房子是某校學區房，如果學校搬走了，我的房子不是要跌一大半，還得天天送孩子去島外上學？
新建大型公共配套成了最好的選擇，如已經建成的廈門外國語學校海滄附屬學校。但公認最優質的廈門第一醫院、婦幼醫院、中山醫院，廈門外國語學校、廈門一中、雙十中學等，仍然在島內未動。
一線房企共同託市
近年來，廈門樓市頻繁出現許多「新朋友」，各地的大牌房企紛紛入駐廈門，包括萬科、中海、龍湖、中航、首開、中交等國內一線房企。
2006年6月8日，萬科集團(萬科藍山 萬科幸福匯)以6.68億元的掛牌起始價拿到2006G06地塊，宣告正式進軍廈門市場；緊接著，萬科在廈門打造了金域藍灣、金色悅城、湖心島、金域華府、海滄萬科城、萬科廣場這六大口碑樓盤。
2009年12月，首開進入廈門市場，2010年，萬達、中航、恆億三家房企同年進入廈門市場。2011年，央企中海地產(中海九號公館 中海尚湖世家)也正式入駐廈門集美區。
2012年是廈門樓市火熱的一年，市場旺盛以及未來發展前景見好的雙重影響下，中交、泰禾、龍湖、融信、陽光城、IOI等多家省內外一線房企蜂擁而至。
程凌虛認為，廈門樓市在2014年仍然堅挺的其中一個原因，就是廈門的地產商，多數是實力雄厚、「不差錢」的國企。
然而在大勢的影響下，堅挺的廈門樓市也有了鬆動的跡象。儘管廈門樓市在2014年前5個月連續上漲，且漲幅均居全國前幾位，但成交量的下滑亦是有目共睹。繼4月成交量同比下滑60%後，5月，廈門新建商品住宅成交量僅1510套，同比大跌70%。
一資深炒房者向時代周報記者表示，廈門樓盤目前小幅度的優惠已經很常見，之前根本看不到的「存一萬送十萬」活動都時常能看到，限購其實也在「政府睜隻眼閉隻眼」的情形下開始鬆動。
5月14日的廈門土拍現場再次重現2013年的火熱場面，各路房企群雄爭霸，2幅集美區的商住地塊成功拍出，共吸金36.53億。尤其是J2014P01地塊則由廈門國貿天地房地產有限公司以319600萬元成功競得，樓面價為13135.51元/平方米，溢價率64.40%，刷新了集美區自2007年以來的地王紀錄。
有數位業內人士認為，該「地王」的產生，有政府託市、向樓市注入興奮劑的影子，而廈門國有房企顯然按照他們過去一貫做法，默契地在其中扮演了重要角色。
(時代周報)