經濟日報-中國經濟網北京8月16日訊 長三角城市群地處國際重要貿易航線的優越位置，位於「一帶一路」與長江經濟帶的重要交匯區域。根據我國最新的城鎮化發展規劃，長三角城市群戰略已經升級為長三角一體化發展戰略，在經濟發展中扮演舉足輕重的角色。
近日，58同城、安居客發布的《四大維度解析長三角引力——2019年長三角城市群樓市報告》提到，長三角地區一體化的基礎好，經濟總規模大，人口眾多，區域均衡發展較好。同時，報告分析指出了目前長三角地區存在包容性不足、外來人口市民化滯後，在教育、醫療等公共服務領域權益需要完善升級等問題。未來，長三角城市群還需要進一步解決居住問題，提升經濟集聚水平。
經濟實力：長三角城市群GDP增速多在7%以上，高於平均值
長三角地區含有超大城市上海、特大城市南京、大城市有杭州、合肥、蘇州等十三座，中等城市九座，小城市數十座，規模結構合理，蘊藏較大的經濟潛力。
《長三角城市群樓市報告》顯示，從GDP來看，上海、蘇州、杭州、南京、無錫、寧波均過萬億，2018年寧波首次進入萬億行列。長三角城市群GDP增長速度普遍在7%以上，高於全國增長率（6.6%），其中高於7%的城市有11城，這些高增長率的城市多具有較強發展潛力。
交通是一個城市連接的重要紐帶。長三角整體交通發展較為成熟，城市間的連接度較強。高鐵動車路線經過情況方面，超過200條路線的城市有11座，除上海、南京、合肥等直轄市及省會外，其他都幾乎在浙江。
人口增長是經濟發展的基石，為了保障城市群的整體競爭力，部分城市及區域也出臺了積極的人口政策吸引外來人口落戶安家。從整體經濟實力、人才政策及交通商業發展等維度來看，長三角城市群具有較強的人口吸引力。
值得注意的是，長三角城市群也存在外來人口在常住城市落戶門檻高、教育、醫療等公共服務領域相應權益缺失等問題。近年來，長三角城市群中的大多熱門城市均出臺限購限售等調控政策穩房價，保障房地產市場的平穩運行。但同時，部分城市較高的置業門檻、社保及公積金不能互通等問題也限制了長三角一體化的發展。
綜合來看，長三角城市群具有地理位置優越、綜合經濟實力強、城鎮化率高、城際及城內交通網絡較為完善等特點，與國內其他城市群相比，具有較強的人口吸引力，上海常住人口超2000萬，蘇州常住人口破千萬。
行業引力：吸引眾多房企布局，江蘇房地產住宅投資居首位
報告顯示，2018年，江蘇房地產住宅投資累計值超八千億，累計增長幅度也位居長三角各省首位；上海房地產住宅投資累計值超兩千億，但投資增長幅度低於其他三省。
商品住宅施工面積方面，58安居客房產研究院數據顯示，長三角地區中江蘇省的施工面積累計值4.6億平方米。從增長幅度來看，浙江的漲幅超10%，而上海處於負增長的狀態。
從商品住宅新開工面積來看，江蘇省也處於領先狀態，安徽、浙江新開工面積基本持平；同比增速方面，江浙滬皖的累計增速基本保持穩定上漲。
此外，，長三角城市群擁有成熟的經濟優勢，吸引眾多房企紛紛在此布局。但較為嚴苛的調控政策也對房企投資造成一定影響。從土地成交情況來看，房地產企業多選擇寧波、合肥、杭州等二線城市布局，上海住宅用地成交面積僅排名第7。
新房市場：蘇州新房熱度超上海，熱點城市新房均價走勢平穩
報告顯示，2019年1-6月長三角整體新房找房熱度走勢呈「先升後降「的趨勢，3、4月份的新房找房熱度最高。城市群中熱點城市的新房找房熱度走勢與整體趨勢大致相同，杭州4、5月份的新房找房熱度超過合肥。
從城市排名來看，蘇州新房的找房熱度上半年超過上海，成為城市群第一，找房熱度同比漲幅超四成，這與年內蘇州出臺的調控政策也有很大的關係。
58同城、安居客平臺大數據信息顯示，長三角城市群各城的購房人群，除本城居民外，周邊城市如蘇州、無錫、南通等地的購房者也有在上海購房的意向。南京、杭州、合肥三城的購房者人群結構可以看出，上海購房者在這三城購房的人數佔比也相對靠前。
據58安居客房產研究院數據顯示，從2019年上半年新房商品住宅（不含保障房）成交均價走勢來看，長三角熱點城市的新房均價總體平穩，並未出現較大幅度的波動，上海雖月均價超5萬元/平方米，但總體呈下行趨勢，房價以「穩」為主。
二手房市場：上海二手房掛牌房源量最高，城市群二手房需求同比上漲9.7%
報告顯示，上海的二手房掛牌房源量佔整個城市群房源量的23.4%，蘇州超越其他省會城市位居第二名。不過，從二手房訪問量來看，1、2月份長三角城市群二手房需求較低，3-6月份訪問量相對較高。同比去年，城市群二手房需求上漲9.7%。
從二手房掛牌價格來看，上海2019年1-6月二手房掛牌價為4.96萬元/㎡，同比下降2.7%；南京、杭州位居2、3名，掛牌均價在2.8萬元/㎡上下。
另據58安居客房產研究院數據顯示，二手房需求方面，上海佔據了18.4%的找房需求，蘇州二手房需求佔比12.3%。合肥、杭州、南京三個省會城市的需求佔比分別為9.8%、9.0%、7.7%。對比去年，上海、杭州的二手房需求同比下降，而蘇州同比則有24.4%的上漲。
租賃市場：長三角租房需求同比去年上漲41.9%，上海一居室供應佔比50%
報告顯示，從城市群整體來看，2-4月份租賃房源供應量處於上半年低位，5月份後開始上漲，6月份達到供應最高峰。同比來看，長三角城市群租賃供應量基本持平。
從租賃房源供應面積段看，長三角城市群50㎡以下房源供應佔比45.2%；50-90㎡租賃房源佔比32.7%。熱門城市中，上海、南京50㎡以下租賃房源供應佔比超五成，而蘇州50㎡以下小戶型供應佔比不足兩成。其中，上海佔據了40%的租賃房源供應，滬寧杭三城的租賃房源供應總量佔比78%。
戶型方面，長三角城市群租賃房源供應中一居室佔比為45.2%，和面積在50㎡以下的佔比相同；兩居室佔比三成左右。上海一居室租房供應量佔比50%，蘇州、無錫二居室供應量更具優勢，佔比超40%。
從租金來看，長三角城市群各價格段租賃房源佔比較為均勻，但城市價格段分布各有不同：上海5000元/月以上房源佔比18.6%，；南京500元/月佔比36.4%。
租賃需求方面，長三角城市群租房需求在3月份達到高峰，4-6月份回落並保持平穩。同比去年，2019年1-6月長三角總體租房需求上漲41.9%。
整體來看，從城市租房需求方面來看，上海租房需求佔整體需求的21.5%，同比上漲近三成。受城市發展影響，上海的租賃房源需求及供應同樣都領先城市群。上半年長三角租房需求同比去年上漲41.9%，滬寧杭三城的租賃房源供應總量佔比在78%，租金也由上海拔得頭籌。
就業熱度：上海杭州求職及招聘熱度靠前，就業形勢較為樂觀
長三角地區整體經濟發展水平較高，其就業形勢也相對樂觀。2018年求職及招聘活躍城市TOP10榜單中，長三角地區的上海、杭州、蘇州上榜，廣大求職者及企業紛紛在這些城市聚集。
58同城招聘數據顯示，上海為2018年求職者平均期望薪資最高的城市，月平均期望薪資均突破8000元；杭州、蘇州平均期望薪資均超過7000元/月。
從企業支付均薪來看，報告顯示，增長最快的城市TOP10中位於長三角的城市佔據4席，為南京、杭州、上海、蘇州，增幅均在10%以上。無論是求職活躍城市還是企業招聘活躍城市，長三角熱點城市均榜上有名，但整體活躍程度遜於深廣。
根據58同城平臺的招聘數據，從薪資水平來看，上海成為2018年求職者平均期望薪資最高的城市，月平均期望薪資均突破8000元；對比企業支付薪資平均水平來看，上海的企業支付均薪也處於前列，且漲幅高於10%；南京、杭州、蘇州也有不俗表現。
58安居客房產研究院首席分析師張波指出，2018年長三角城市群以17.9萬億元GDP佔據城市群首位，正躋身世界六大城市群。隨著以上海青浦區、蘇州吳江區、嘉興嘉善縣為代表的長三角生態綠色一體化發展示範區形成、上海臨港新片區為代表的國家級新政策、新機制實驗室的創新探索，長三角城市群未來將進一步拓寬戰略發展空間，而在交通、政務、商業一體化的發展背景下，長三角都市圈悄然成型，核心城市與衛星城市之間的人口流動越來越頻繁，也將帶動房地產行業不斷打破城市邊界，實現融合發展。