「宇宙中心」龍華,是不是已經到天花板了

「年前不買房，一年又白忙」深圳人民用滿滿的行動力催生了2019年「現象級」的深圳樓市。這一年，深圳新房住宅總成交面積約372.45萬平方，這是2016年「深八條」調控政策後，深圳新房成交面積首次突破300萬平米。這一年，深圳共成交37884套新房，同比2018年上升28.9%。

樓市的火熱也造就了不少日光碟的誕生。據統計，2019年深圳共誕生了9個日光碟，其中：南山1個，福田2個，寶安2個，光明3個，深汕合作區1個。

很明顯，市場更多的是把眼光放在了寶安和光明。在2019年深圳成交3.7萬套新房住宅，光明區和寶安區的成交量合計就承包了1/3，並位列深圳十區中成交量的第2、3位。

尤其是光明區，去年新增供應僅26.48萬平，但成交量卻高達53.52萬平，成為全深圳樓市最靚的仔。反觀全年供應面積排名第二的龍華，卻未能擠進最熱成交片區top5。這讓購房者們開始懷疑：曾經的宇宙中心，2019便到了天花板嗎？

宇宙中心被沙井光明吊打

龍華的火爆，離不開明星項目撐腰。2016-2018年，龍華的部分單體項目連續3年奪得新房住宅成交套數TOP1，但2019年卻讓步給了沙井。而且，龍華單體的最好表現，已經跌落到深圳的第七名。沙井和光明等明星網紅盤的出現，說明了不是深圳市場不好，而是龍華被市場」遺忘」了。

新房供應從一定程度上也影響著新房成交量。2019年新房供應前三甲為龍崗、龍華和寶安。

其中，龍華新供應7969套住宅，全年共成交3575套；寶安全年共成交8752套新房，已經遠遠超出新增供應的5903套房。從數據上看，相比寶安區的供不用求，很顯然，2019年的搶房焦點並不落在龍華區。據圳在買房統計，龍華去年一共上新8個住宅項目，從8個項目開盤當天的數據來看，去化不到50%的樓盤就佔了4個。

從成交數據上看，深圳人民在寶安區安家的意願更強烈。只是沒想到，往年成交量一直位居光明之上的龍華，去年的成交數據卻跑輸光明。

最明顯的是2019年的一個周末，深圳四盤齊開，光明區的勤誠達正大城三期等項目，龍華區的龍光玖譽府等項目。從目標客群上看，這幾個樓盤對標的客群和資源配套相差無幾，結果卻截然不同，光明的兩個新盤開盤即售罄，對比之下，龍華的去化率則有些難堪。

龍華和光明，同為深圳近年來崛起的新秀，光明用「秒光」證明了它的價值，龍華雖有1盤去化七成，但在光明「雙百」的成績下，顯得不足一提。開盤去化成績兩極分化，是龍華對購房者來說，已經沒有吸引力了嗎？

當然，龍華樓市今年也不是毫無亮點，從二手房的學位房到新房金茂府，至少龍華的房價已經成功解鎖了10W+的新成就。

龍華「宇宙中心」今何在

深圳十區中，為什麼總會有一些地區特別火？從現階段南山科技園和超級總部基地需求溢出，成就了光明，我們總能看出一些門道。

龍華以前為什麼會遭到瘋搶，很大一部分原因是因為福田上班族需求的外溢。

2013-2015年，龍華房價3年累積漲幅全市最高，在這段時間，開發商也願意以麵粉高過麵包的代價去拿地，也是對龍華從福田睡城進化到宇宙中心，最大的認可。

龍華的三代地王，見證了龍華房價從「3」字頭邁進「5」字頭，再翻倍到「10」字頭的新臺階。

2013年，中海地產以38.2億的價格競得龍華民治地區的「雙料」地王見證了2014年龍華房價破」3」。

2014年，龍光地產以46.8億元的價格競到白石龍地王，見證了2015年龍華房價破「5」。

2016年，電建集團和金茂聯合以82.9億元的高價拿下上塘商業用地，開創了龍華首個十萬新盤。

也是在2015年，龍華被給予厚望，成為了「宇宙中心」。在這一年，你不用在深圳買房，順著網線也能感受到深圳人民在龍華搶房的熱情。

△2015年龍華某樓盤開盤現場

2015年，龍華不斷在上演搶房大戰，數千人搶幾百套房已成常態。

4月11日，星河傳奇推出152套房源，均價3.7萬元/平方米，數百位市民冒著夜雨通宵排隊。

4月26日，港鐵天頌推出641套房源，均價3.6萬元/平方米，現場約1500人搶房。

5月23日，中海錦城推出719套房源，均價4萬元/平方米，現場約3000人搶房。

彼時，三年內房價已經翻番的龍華，已不再是價值窪地，但仍遭到瘋搶。眼見他起高樓，所以抱有疑惑，為什麼龍華當年那麼好，如今卻略顯乏力？是不是龍華已經到了房價天花板？

△ 華業玫瑰四季馨園開盤現場

龍華到天花板了嗎？

2019，為什麼不再是龍華，是不是龍華已經到了房價天花板？

圳室長覺得離不開這四個方面：

1、邁入10W+的龍華，如今已經失去了價格優勢，導致性價比被購房者質疑。當年買龍華，很大程度上與其價格有很大關係，尤其是作為福田後花園，龍華的價格優勢更是明顯，吸引了大量福田購買力的外溢。但現在沙井和光明，相比於南山卻依然有很大的價格優勢。

2、龍華沒有故事可以講了。相比於光明科學城和空港新城，龍華打造中心樞紐的故事已經講了好幾年了。缺少新故事，缺少新概念，所以相比光明和沙井，龍華的政策紅利已經失去了色彩，用投資圈的話說，就是風口不在這裡了。

3、龍華片區升級不明顯。如果沒有風口，那就靠硬實力撐起身價。但是儘管房價上已經排名深圳前列，可是龍華的生活體驗，商業配套，學位醫療，公共建設，以及軌道交通，都依然處於一個相對停滯的階段。

當然，龍華是不是到了天花板大家一定有不同的見解和分析，評論區等你們的真知灼見！

深圳中原研究中心、美聯物業全國研究中心>

龍華要全面開掛啦！真羨慕在深圳住龍華的人！

好消息！好消息！

2019年12月31日上午

龍華人期待已久的【深圳書城龍華城】來啦

這是全國首個5G智慧書城

46000㎡的超大文化閱讀空間

將成為深圳「文化中軸線」上的新亮點和景觀

2020年，龍華區也將全面開掛

住在龍華區的人從今天起要被羨慕了

龍華位於深圳地理中心和城市發展中軸

擁有深圳北站這一特大型綜合交通樞紐

全區有2條高鐵、2條地鐵、1條現代有軌電車和

「二橫四縱」高快速路網穿越轄區

而未來

也將有更多的軌道交通線路布局龍華

力爭將龍華區建成通行暢達、風景怡人、

產業集聚的城市發展軸線

「地鐵4號線北延線」

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2019年12月31日，4號線北延線實現短軌通。工程線路由二期工程4號線的終點站清湖站開始，沿觀瀾大道、高爾夫大道敷設，到達牛湖站。

該線路預計2020年底建成通車，並規劃未來和18號線進行換乘，在松元廈站與10號線支線換乘，在觀瀾站與龍華有軌電車示範線換乘，屆時，將有效改善龍華、觀瀾片區居民的出行，4號線不堵的願望指日可待。

「地鐵6號線」

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深圳地鐵6號線全長約49.4km，一、二期計劃於2020年同步建成開通，其中一期工程長約37.6km，起自深圳北站綜合交通樞紐，終於松崗站，設車站20座（其中地下站5座，高架站15座），與4、5、11、13、15號線及廣深港客運專線綜合換乘。

6號線二期工程線路全長約11.8Km，包括7站7區間、其中換乘車站4座，從深圳北站預留高架橋工程引出，途徑龍華、福田、羅湖三區。

「地鐵10號線」

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南起福田口岸站、北至龍崗平湖中心站，連通福田、龍華和龍崗，是支撐中部轉型升級的重要客運通道，線路全長29.56公裡，共設車站24座，覆蓋了深圳整個中部發展軸，預計2020年通車。

「軌道33號線」

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線路起於機場北（T4）樞紐終至坪山坑梓，沿線串聯，機場東樞紐、石巖、龍華、龍崗中心、坪山樞紐，並預留向西跨珠江輻射中山（南沙），向東延伸至惠陽及深汕特別合作區條件，深圳境內全長68.3公裡，將按照城際線標準規劃建設。

「民樂路市政改造工程」

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改造後的民樂路將東延至龍崗五和大道，道路定性為幹線性城市主幹道，全長約1．884公裡，設計車速50公裡／小時，並在梅觀高速節點位置設置全互通的橫嶺立交。

「寶坪大道」

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連通寶安、南山、龍華、羅湖、龍崗、坪山6區，全長53公裡，建成後前海、寶安中心區至坪山中心區在1個小時內可達。

「僑城東路北延工程」

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項目北起龍觀快速-福龍立交，南至濱海大道（預留南延接深圳灣隧道），全長約17.3km，主線雙向6車道，僑城東路北延至龍觀快速後，能分流福龍路、南坪快速等道路交通壓力，預計南山、福田西部與龍華方向交通出行時間可減少15-25%。

「外環高速」

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外環高速公路全長93.2公裡，其中深圳段76km，東莞段17k，龍華段全長6.4公裡，途經福城、觀瀾兩個街道，建成後的外環高速將與，深圳的10條高速公路和8條一級公路交叉串連。

除了上面提到的龍華書城

龍華區即將建起的新地標、新公園

也都在向所有人展示屬於龍華的速度

「龍華兩館」

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備受龍華人期待的深圳美術館新館和深圳第二圖書館項目，於2019年12月23日正式進入實施階段。兩館項目選址緊鄰龍華區的紅山地鐵站，總建築面積約8萬平方米。

深圳美術館新館是一個集收藏、展覽、研究、交流、教育、推廣等於一體的大型現代化、國際化、數位化的綜合美術館。

via：深圳新聞網

深圳市第二圖書館既是市「圖書館之城」建設的基礎配套工程，也是深圳作為「全球全民閱讀典範城市」的重要資源平臺。該館預計於2023年投入使用。

via：深圳新聞網

「深圳博物館自然館」

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落戶龍華區福城街道，以「國內一流、國際領先」為目標定位，打造成集展示教育、收藏研究、文化休閒為一體的大型綜合性自然博物館。

該館計劃2023年建成，建成後將成為國內面積最大、投資最高的綜合性自然博物館，也是粵港澳地區乃至華南地區第一座大型綜合性自然博物館。

「深圳北站中心公園」

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2019年11月，深圳北站中心公園開園。空中走廊、雲頂書吧、人才綠道等景觀，讓北站中心公園成為了龍華新地標。

「觀瀾體育公園」

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公園位於福城街道觀光路以南、觀興東路以西、新丹路以北。按照規劃，觀瀾體育公園定位為以遊泳為特色的市民健身運動體育公園，配備標準遊泳館。

項目的室外工程將爭取在2020年春節前基本完工，遊泳館封頂並進項內部安裝和調試，爭取5月份竣工驗收。

「大浪體育中心」

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項目位於大浪街道布龍路與華旺路交會處東南側，總建築面積10萬平方米。以足球、籃球、羽毛球等普惠性項目為主，戶外特色運動為輔的公益性綜合體育場館。

「大浪文化藝術中心」

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項目位於龍華區大浪街道布龍路與華旺路交會處，總建築面積約8.4萬平方米。是一個集圖書閱覽、美術展覽、藝術培訓、文藝演出為一體的區域性時尚文化地標。同時結合大浪時尚創意小鎮舉辦各類時尚活動，輻射福田、寶安、東莞、龍崗等周邊一小時都市圈。

「簡上體育綜合體」

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項目位於民治街道新區大道與簡上路交會處東南角，建築面積約6.4萬平方米。集遊泳館、羽毛球館、桌球館、網球館、擊劍館、跆拳道館及室外籃球場和室外器械健身場地為一體的綜合性體育場館。預計2020年建成投入使用。

「龍華文體中心」

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迷你版「市民中心」，是一個集體育館、群團中心（青少年宮）、足球場為一體的綜合性文化體育休閒中心。計劃竣工時間為2020年底。

「龍華將崛起12棟摩天大樓」

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龍華將成為深圳未來新中心區，深圳將建成一片「深圳北站商業中心區」，整個項目預計佔地136萬平方米，將包括12座摩天大樓，一座人行天橋以及一個城市公園。

龍華區的城市建設速度加快

一座座新的地標出現在大眾視野

同時，龍華區在公共事業迅速補齊短板

城市品質、民生幸福指數迅速提升

via：深圳龍華發布

「龍華區綜合醫院」

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位於觀湖街道樟坑徑片區馬蹄山東北側安清路西南側，按三級甲等醫院標準進行建設，規劃建設床位數1500張，計劃2021年建成投入使用，將能顯著提升龍華區北部片區的醫療狀況，優化全區醫療資源布局。

「龍華區新華醫院」

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位於深圳龍華區新區大道與民寶路交匯處，總用地面積57759平方米，院區規劃床位2500床。根據建設規劃項目擬於2022年建成投入使用。

「市第二兒童醫院」

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醫院位於龍華區民治街道民治大道，地鐵5號線民治出口，佔地4萬平方米，建築面積近31萬平方米，編制床位1500張，由深圳市兒童醫院運營實行一院二區的運作模式。建成後將緩解深圳兒童看病難的問題。

「清龍小學」

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位於龍華街道清湖社區，擬新建36個班、1620個小學學位，主體建築為地下一層，地上六層，建設內容包括校舍，室外運動場、籃球場排球場等配套設施，計劃2020年9月投入使用。

「民治書香小學」

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本項目為民治書香小學改擴建項目，位於深圳市龍華新區民治辦事處民塘路書香小學內，用地性質為綜合教學樓，總建築面積2590.11平方米，增加6班270學位。

「2020年，提供44300個優質學位」

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近年來，龍華區人口增長較快，學位問題常年嚴峻。據了解，到2020年，龍華將新改擴建26所學校，提供44300個優質學位。

▲龍華第三小學

龍華除了不斷發展的經濟、交通和公共事業

還有獨特的人文魅力

是客家文化、紅色文化、時尚文化薈萃交融的地方

在龍華，有一座活的客家歷史、經濟、文化、民居博物館，是深圳歷史上僅「四大名墟」之一的【觀瀾老街】。

在龍華，有深圳規模最大、保存最完好的古碉樓群，距今約有200多年歷史的【觀瀾碉樓】。

在龍華，有以中國第一代版畫家，歷史文化名人命名的【陳煙橋故居】。

在龍華，有區域現存最完整、保存規模最大、功能最完善的傳統客家民居村落【貴湖塘老圍】。

在龍華，有深圳市唯一一個街道級美術館【觀瀾美術館】。

在龍華，有連續五年被確定為中國（深圳）國際文化產業博覽交易會分會場的【觀瀾版畫村】。

以及大大小小的藝術村——【鰲湖藝術村】、【上圍藝術村】、【桔嶺老村】等。

說到人文魅力，龍華當然也少不了歷史悠久的傳統民間藝術麒麟舞、獨具中國特色的龍峰塔，以及每年都會舉辦的龍舟文化藝術節。

龍華，其實也是一個擁有好風景的地方

它擁有觀瀾湖休閒旅遊國家5A級景區

深圳八景之一的羊臺山森林公園等生態旅遊資源

現有公園132個，城市綠化覆蓋率達42.91%

環城綠道、北站綠廊、大腦殼山公園、

觀瀾河濱水長廊等四大綠色地標正加快建設

「觀瀾湖高爾夫球場」

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「觀瀾山水田園」

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「羊臺山」

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「觀瀾河」

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「大腦殼山」

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2020年的龍華，真的要全面開掛了

住在龍華的小夥伴有福了

未來的龍華將值得我們期待

更讓全深圳人羨慕

祝福龍華！祝福深圳！