聚焦舊改 | 深圳龍華「舊改四霸之一」龍華商業中心舊改專規獲批...

2020-12-11 手機鳳凰網

《中洲龍華商業中心舊改》待拆的低矮建築。 張慧敏攝

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 見習記者 張慧敏 深圳報導

10月下旬，《龍華街道龍華商業中心城市更新單元規劃》（下稱「規劃」）獲得審批並原則通過。歷時超過16年，因體量大，被稱為龍華「舊改四霸之一」的龍華商業中心項目得到了進一步推進，將從前期土地整備階段進入中期的開發建設階段。

規劃顯示，該更新單元用地面積34.62萬平方米，拆除用地面積34.33萬平方米，其中開發建設用地面積19.56萬平方米。規劃容積為161.51萬平方米，其中住宅90.25萬平方米，商業、辦公及旅館業64.33萬平方米，地下商業1.35萬平方米，公共配套設施5.58萬平方米。

中洲控股為該項目的主導開發者，但其近兩年營收和利潤同比大幅下滑，同時，其存在項目開發緩慢的情況，龍華商業中心舊改項目未來能否及時開發，業內對其仍然存疑。

專規獲批

10月21日，深圳市龍華區城市更新和土地整備局發布公告稱，《龍華街道龍華商業中心城市更新單元規劃》（下稱「規劃」）獲得審批並獲得原則通過。

近日，《華夏時報》記者走訪了龍華商業中心舊改片區。從龍華地鐵站A口出發，沿著龍華人民路南行500米不到，一片破舊的低矮廠房映入眼帘，舊改片區內斑駁的外牆和破碎的玻璃窗與其前方寬闊整潔的道路和後方的嶄新的高樓顯得格格不入。記者走訪發現，舊改片區內的樓房基本已經搬空，而且已經進行封閉處理，標有「中洲龍商」的門口偶有車輛出入。現場沒有拆遷和施工的跡象。

龍華區政府官網顯示，龍華商業中心城市更新單元項目地處龍華街道，位於建設路和人民路交匯處西南側。該項目屬寶安龍崗兩區2004年10月28日以前自行開展的70個舊城舊村改造項目之一，並於2010年轉入《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃項目》。2012年中洲控股作為投資主體進入該項目。

2020年4月，該項目進入前期土地整理收尾階段。深圳市中洲龍商置業有限公司（下稱「中洲龍商」，深圳市中洲投資控股股份有限公司的下屬公司）受邀作為單一來源對龍華商業中心城市更新項目內涉及深圳市龍華牛地埔股份合作公司的集體資產進行談判。公開資料顯示，本次單一來源談判的集體所有的土地面積為910.95平方米，集體永久性建築物建築面積為1341.87平方米，集體臨時性建築物投影面積為25.17平方米。

參與本次談判的深圳市龍華區自然資源局工作人員告訴《華夏時報》記者，因為規劃審批的前提是土地整理要完成，而且該項目約80%的業主都已經與中洲龍商籤訂拆賠合同，所以中洲龍商本次是受龍華街道的邀請作為單一來源進行談判。

合一城市更新集團總經理羅宇在接受《華夏時報》記者採訪時表示，該項目的商業比例較大，未來商業去化難度較大。記者走訪發現，與該項目只有一路之隔的壹方天地巨型商業綜合體項目已經在2018年陸續開業，寫字樓正在招租。若龍華商業中心未來的商業佔比不變，其與壹方天地將形成較為激烈的競爭關係。

連續兩年營收下滑

公開資料顯示，深圳市中洲投資控股股份有限公司（股票代碼：000042.SZ，下稱「中洲控股」）以房地產開發為主營業務，其他業務涵蓋酒店經營、資產管理、物業管理、商業管理，股權投資等領域。

然而，中洲控股最近的經營情況卻不甚樂觀。

三季報顯示，中洲控股前三季度營業收入為57.07億元，同比上升50.13%，但是其歸屬上市公司股東的淨利潤為9811.8萬元，同比下降89.41%。第三季度，中洲控股的盈利能力沒有隨著市場的整體好轉而向好，其歸屬上市公司股東的淨利潤為-5716.5千萬，同比下降107.90%，歸屬上市公司股東的扣非經常性損益的淨利潤為-6461.36萬元，同比下降276.80%。

對於前三季度的淨利潤的同比下滑，中洲控股在業績預告中表示，上年同期處置香港公司股權，形成投資收益9.34億元；本期竣工的項目主要是嘉興花溪地項目、重慶半島城邦項目、無錫崇悅府項目、惠州同創公寓項目、花溪樾項目，與上年同期竣工結算項目相比，毛利率降低，導致公司報告期內業績下降。

《華夏時報》記者翻閱年報發現，2018年、2019年中洲控股的營業總收入分別為79.42億元、72.13億元，分別同比下滑8.23%、9.18%；盈利能力方面，2018年、2019年中洲控股扣非淨利潤分別為3.776億元、89948萬元，分別同比下滑32.57%、76.30%。

地產分析師嚴躍進對《華夏時報》記者表示，作為一家傳統的老牌房地產企業，中洲龍商最近幾年一直在走下坡路。他認為中州龍商沒有抓住房地產新型城市化的發展機會，沒有形成較好的擴張。其次，中洲龍商在內部管理方面比較混亂，這對企業的成長和引入投資方面存在負面影響，最後會導致惡性循環。

同時，嚴躍進還表示，中洲龍商在房地產業務方面仍然存在機會，但是如果要轉型，就需要結合十四五規劃，在成本低、收益快的行業進行投入。

此外，中洲控股存在項目開發緩慢的情況。《華夏時報》記者翻閱中洲控股2020年半年報發現，其在深圳市筍崗物流園的物流商業項目的開工時間為2014年11月，但截至2020年6月末，其開發進度為10%，累計竣工面積為0平方米。

針對龍華商業中心舊改項目的後續開發，《華夏時報》記者向中洲控股發去了採訪提綱，並方取得聯繫，截止發稿，未收到回復。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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