每經記者 吳若凡 每經編輯 魏文藝
繼7月份兩次出臺樓市新政後，12月10日，寧波市住房和城鄉建設局等四部門聯合印發《關於進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的補充通知》（以下簡稱《補充通知》），再度加碼樓市調控。
《補充通知》從強化住房購買資格管控、加強購房合同更名及住房贈與交易管理、調整住房信貸首付比例等方面對7月份的調控新政進行了補充完善，並將從12月11日起實施。
克而瑞分析認為，寧波政府此次新政與其說是加碼不如說是細化，本質上還是貫徹了中央「房住不炒」定位，圍堵各類政策「漏洞」，遏制短期內因市場過熱導致的投機需求，旨在保障剛需、貫徹「三穩」預期，推動房地產市場平穩健康發展。
調高二套房商貸首付比例
今年7月6日，寧波發布房地產調控「十條」新政，其中包括調整限購區域範圍、強化金融政策監管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面，旨在為當時的「炒房」現象緊急「降溫」。
緊接著在7月22日，寧波又發布《關於進一步完善商品住房銷售行為切實保障居民自住需求的通知》，強調「優購」政策，提出無房家庭須取得不動產權屬證書滿5年後才能轉讓優先認購的商品住房、房企提供至少50%房源傾向無房家庭等要求。
對比寧波7月發布的調控政策，此次《補充通知》的內容均是針對樓市交易，更多了一層「打補丁」的意味，對前期政策落地後產生的諸如「離婚購房」「父母投靠子女落戶購房」「借名打新」「眾籌買房」「資金投機」等樓市亂象進行針對性整治。
寧波市住房和城鄉建設局官網截圖
在保持首套住房信貸政策不變的基礎上，提高第二套房商業貸款首付比例，是此次《補充通知》最受關注的條款。
具體措施包括：市六區已有1套住房且相應貸款已結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於40%；市六區已有1套住房且相應貸款未結清的居民家庭，再次購買住房、申請商業性個人住房貸款的，貸款首付比例不得低於60%。
《補充通知》還對投靠成年子女落戶寧波市的父母、離異單身人士購房資格進行限制性規定，目的在於保障合理居住需求，限制投資買房。同時對合同更名和住房贈與行為進行了規範。
58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者表示，對於購房資格的限定，並實行差別化住房信貸政策，前不久在西安的調控政策上也有所體現。對於購買資格的管控，主要針對由於新房限價因素所導致的「萬人搖」現象，參加搖號的人群中不乏大量自住需求者，但也存在不少投機性需求。寧波這一政策也是針對二套房人群，尤其是存在前套未結清貸款的二套房明顯提高首付比例，這在一定程度上將減緩改善人群的入市步伐，保障無房家庭低購房門檻。
庫存去化周期僅3.1個月
此次樓市調控加碼，與寧波近兩年來整體市場熱度較高不無關係。
克瑞瑞數據顯示，今年前11月，寧波市六區供求比僅為0.89,新房市場供不應求，庫存基本見底。截至11月末，寧波市六區庫存僅為229萬平方米，去化周期低至3.1個月，市區無房，供應受限才是造成寧波短期樓市火爆的重要原因。
再看土地市場，去年以來的寧波地價便「節節攀升」。自今年4月以來，寧波的土地成交樓面價基本處於1.1萬~1.4萬元/平方米的高位，11月更是再創新高，達到了22099元/平方米。
僅2020年下半年以來，寧波市六區成交樓面價高於20000元/平方米的涉宅用地便達到9宗。如鄞州區東部新城核心區以東片區的C3-1#地塊，經過195輪競價，最終以上限價42億元成交，配建用房面積1300平方米，折合樓面價32516元/平方米，溢價率達25%。
值得注意的是，今年下半年以來，已有多個城市升級樓市調控政策。中原地產研究中心數據顯示，7月份以來，全國已有超過30個城市加碼樓市調控政策。不久前，西安才剛剛出臺了樓市調控新政。
克而瑞分析認為，西安、寧波等熱點城市適時提高二套房首付比例、封堵限購漏洞、規範「代持打新」等措施，也為其他一二線城市和熱點三線城市實現「穩地價、穩房價、穩預期」的調控目標、落實地方政府主體責任方面提供了良好的借鑑範本。當前各地政府的首要任務還是應當預防資產荒下過多資金湧入樓市，加劇金融泡沫、進而引發潛在流動性風險。
（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）
作者：吳若凡