江文華 黃大大樓市黃大大
今年的北方，跌跌不休，尤其是京津冀，連北京、天津這樣的特大城市，房價也在連續下跌。
唯有一枝獨秀的它，擺脫環京樓市下跌魔咒，房價一路高歌猛進。
2016年8月以來，它的新房價格明顯上漲，次年新房、二手房價格全面上漲，從此沒有停下來。
就連黑天鵝頻出的2020年，也沒能把它幹趴下。
國家統計局最新數據（11月）顯示，它的一手房同比上漲9.3%，在全國70城中僅次於深圳。二手房同比上漲11.4%，僅次於銀川。
這個魔幻的城市，就是河北經濟的扛把子，暗藏玄機的唐山。
它是北方樓市最後的火種嗎？
抑或一場終將落幕的虛火？
京津冀城市群房價「跌跌不休」，連北京和天津都無法倖免。
最有代表性的是燕郊，最輝煌的時候，樓盤最高單價去到4萬一平，快趕上通州了。然而，2017年調控一出，價格腰斬，現在鏈家的二手房均價只有1.8萬。
我看到一組數據：
河北廊坊房價距最高點跌了46.9%，全國第一，遠超第二的青島24個百分點。
各城市最高房價時點及跌幅分布表/來源：緯房大資料庫、緯房指數研究小組
石家莊雖然在京津冀11月二手房均價環比增幅最高，但距離最高點還是跌了18%，跌幅超過濟南、北京等城市。
另一個大城市天津也好不到哪去。據統計，天津二手房均價環比增幅已經連續17個月為負（國家統計局數據）。
天津近1年半二手房均價環比漲幅情況/數據來源：國家統計局
前段時間，網上盛傳天津房價一平米降5000元。按照目前天津兩萬六的均價，直接掉價近20%。
隨後，當地政府還緊急出來「闢謠」：天津樓市量價齊升。
大家看下面這張圖：天津在2006年到2015年這十年，房價變化大致和70城房價同步，但在2016年暴漲，又在2017年暴跌，房價指數同比增速，已經遠遠低於70城數據，至今仍未崛起。
房價指數同比增速/來源：楊紅旭地產研究
京津冀這些城市房價下跌，不外乎兩個理由：
城市基本面。像張家口，甚至石家莊，城市基本面也就那樣，大家的購買力撐不起房價。
樓市調控，泡沫戳破。北京、北三縣、石家莊等地，都出臺了較嚴格的樓市調控政策，當時一頭扎進去的炒房客，大部分被套住。調控後，樓市泡沫戳破，價格趨於理性，降價也就成了必然。
只有唐山，穩如泰山。據統計，從去年11月到今年9月，唐山二手房均價同比漲幅連續11個月超過15%，穩穩的全國第一。
2016年以前，唐山房價還是四五千的水平，2017年暴漲，漲幅超過50%，去年房價進入萬元時代。
最新數據顯示，唐山二手房均價已突破1.3萬元/㎡。
唐山二手房均價走勢圖/來源：米宅北京
為什麼唐山的房價，如此鶴立雞群，特立獨行？
一個最直觀的原因是：供需失衡。
近些年，唐山的土地供應量並不多。根據克而瑞去年的調查，當時唐山中心區供地較少，新出地塊面積在二三十畝左右，政府供地計劃完成率較低。
唐山中心區2010-2017年土地成交情況
還有像2017年，唐山中心區土地成交面積97公頃，只有2010年的1/3左右。甚至在2018年上半年，唐山市區沒有拍地。
供地面積減少也會反映到住房供應量上。2019年，唐山全市的供應量是575萬㎡，而成交量就有615萬㎡，供不應求。
今年前8個月，住房供應量433萬㎡，成交量643萬㎡，供不應求更加嚴重了。
另一方面，土地供應少，地價也就漲起來，並帶動房價上漲。
2016年，唐山取消勾地制度並實行土地招拍掛，全國的房企湧入，加上當時樓市一片火熱，拍地火爆。而近些年唐山土地出讓面積又在銳減，眾多因素疊加影響，土拍價格節節攀升。
不過，供給不足，往往是因為需求太火爆了。唐山房價上漲，炒房客「功不可沒」。
2016年也可以列入唐山樓市歷史。
當年，土地招拍掛，開發商湧入，地價漲；
京唐城際當年底開工，通車後唐山到北京通州只需要半小時左右，比現在快1/3；
那幾年，北京和河北商定，要把唐山曹妃甸打造成首都戰略功能區和協同發展示範區，不少北京的企業遷到唐山，就業人口增加……
一系列利好，唐山迎來高光時刻。最先嗅到這些信號的，是炒房客。
河北經濟扛把子，城市面貌佳，房子又是白菜價，簡直是寶藏城市啊！當年，大批北京炒房客進入唐山買樓。
而唐山當時正值橫盤期，此前商品房庫存量大，2012年到2016年樓市一直上演「熊出沒」。
當時有媒體爆出，炒房客湧入，一個月買走幾年的庫存，歷史庫存在半年內消化殆盡。
隨之而來的，是房價上漲。2016年8月，新房價格明顯上漲，第二年新房二手房價格全面上漲，從此沒有停下來。
那幾年也是全國樓市燥熱時期。地王頻現，全國普漲，人民閉著眼睛買房炒房。
隨後的2017年，北京就出臺了最嚴限購令，環京各地也相繼調控。京津冀多數城市樓市橫盤。
當時，唐山也出臺了調控措施，例如外地人買房要提供一年納稅證明等等。炒房客不再像以前那樣瘋狂。
但唐山的樓市遠沒有到橫盤的地步，只能說打了個噴嚏。
這一切的原因，還是落到本地人身上——唐山人的購買力，那是槓槓滴。
被引爆的樓市熱潮，沒那麼容易熄滅。
克而瑞的數據，唐山樓市本地客群佔比80%以上。依託河北省第一的GDP，去年唐山人均GDP達8.72萬元，同樣是河北第一。
產業工人月薪8千到1萬，也可以撐起唐山樓市。
此外，去年唐山暗暗解除本地人限購，剛需和改善需求得到進一步釋放，市場也跟著升溫。
不過，唐山的支柱產業是煤炭、鋼鐵。相比而言，唐山第三產業並不發達。
這樣的產業結構能否在未來持續吸引樓市購買力，支撐起唐山的房價？
我覺得這主要看以下兩個方面：唐山的基本面、供需矛盾。
唐山GDP排在河北省第一名，去年達到6890億元。
不過即使如此，也沒有進全國前20，不及江蘇的常州、徐州等三線城市。
要是經濟轉型困難，唐山人口導入能力就有限，哪有那麼多的接盤俠？
供需矛盾方面，現在唐山樓市處在供不應求的狀態。但問題是，2018年蜂擁而入的炒房團，他們購買的期房將在這兩年進入集中交付期，二手房供應量會陡升。供需矛盾便會馬上化解，甚至出現供過於求的境地。
要知道，2016年以前，唐山樓市就是供過於求，甚至有不少爛尾樓。這成了河北經濟強市的一塊傷疤。
最後的結果可能是，當年刺激唐山樓市的京唐城際，反而助推當地樓市的接盤俠——年輕人逃往北京。
唐山的樓市，未來會不會一片悽涼？
◎本文作者 | 江文華 黃大大