365淘房 合肥站忽然想起來前段時間上熱搜的一個段子。
有人在微博上發起了#高考取消數學#的投票，結果有7成人贊成取消。
但打開評論區，熱評第一卻是：數學就是用來淘汰這70%的人的。
這是個細思極恐的邏輯：大多數人都畏難，可大多數人卻都想成為那一小部分戰勝困難的人。
一些思維跳躍的房產人看到這樣的熱搜後第一時間把它類比到房地產行業，思考之後的結果同樣令人唏噓：嚴重分化的合肥樓市，從特定角度來看，它同樣是用來篩掉大部分「處於下風」的購房者的。
嚴重畸形：滿分和不及格
但是，我們先不討論這大部分「處於下風」的購房者。因為，在購房者的對立面，合肥各大樓盤也同樣存在「佔據上風」和「位於下風」的差別。
基於一定的「仇富心理」，小編必然要先從一個個賺的盆滿缽滿的樓盤項目說起，順便給它們打打分。
據不完全統計，在上周，合肥共有21個項目推盤，有近1600套房源入市。
整體表現方面，一如既往地呈現了分化現象，4個樓盤100%去化，13個樓盤去化不及格；去化成績好的樓盤依然是屬於「政濱高經」，差一些的也還是「瑤新北」的項目。
具體的表現，小編得給它們打打分、排排隊。
4個「100分」樓盤
首先就是四個「100分」的樓盤：包河區的琥珀晴川裡和錦繡龍川、肥西的水安盛世桃源和旭輝濱湖江來。
水安盛世桃源，在產權上屬於肥西。但是按照地段來看，它是實實在在的「經開樓盤」。
肥西向北伸進經開的那一段裡，新盤就只有它一個。而在上周末，該項目以191套房全部售罄的陣仗完美終結了該板塊的新房時代。
191套房，均價1.4萬/㎡，與同板塊二手房的倒掛最高是1.5萬/㎡；因為是肥西產權，所以對於「學區」沒有多少執念，由此，周邊配套設施的決定性作用愈發明顯；又深處經開腹地，6大商圈環繞，還被3號線的兩個站點相夾；
再加之，經開區新房緊缺的襯託，所以，水安這191套46-117㎡的小戶型，起碼得在一兩年前就被投資客瞄上了。
這也是為什麼開盤前沒有一點宣傳動作，還能乾淨利落地去化100%。用中介朋友的話來說，「它很好轉手，內部就已經消化掉了」。
旭輝濱湖江來的這個「100分」，相對來說拿得比較容易。
44套房，數量上就不算多，1.5萬/㎡的價格也只比項目均價高了500元/㎡，關鍵的賣點是它——89㎡的三房低密多層。
整個項目的面積段在濱湖西板塊都是最小的不說，對比周圍樓盤的低密多層動輒120㎡的面積設計，旭輝用89㎡做低密多層和三房設計，對於還處於縣城的肥西客戶來說，「低總價」的產品當然更容易成為首選。
包河這次出人意料的有兩個「100分」項目。
進入平推期的錦繡龍川，這次能拿到「100分」的原因，80%要算到「20」這個分母頭上，剩下的20%就要給到「高層」這倆字了，高層本就相對好賣，同板塊內又多是低密多層，錦繡龍川這20套裝修高層去化要是低了才更值得研究。
四個「百分樓盤」中的重點介紹對象——琥珀晴川裡，解釋一下，它還是包河的。表格中標紅的「濱湖」兩個字，盲猜並非是筆誤，而是有意為之。
都知道10月底的那場土拍把濱湖的二手房市場攪和得一浪高過一浪，新房全款買不到，二手房又「涉嫌炒作」。
所以，很多人開始意識到濱湖外溢板塊的潛力，包河駱崗中央公園板塊在第一時間接受到這一訊息，並迅速給出了反映。
其中，琥珀晴川裡可以作為「優秀代表生」拿來參考一番。
該項目是四個「百分樓盤」中唯一一個首開的樓盤，110套毛坯低密多層，136-144㎡，這個面積段放在低密多層這一品類裡比較都算是比較大的了。
但是它單價低於預期。未開盤前，有業內人士估計它的備案價格會在2.3萬/㎡左右，但是備案價一出就有些驚喜：2.17萬/㎡，比預期低了近2000元/㎡。
並且，該項目的蓄客期有些長。去年5月底拿地後一年都沒動靜，今年5月初開放臨展廳，到上周開盤，這中間是可是半年多的蓄客期。
再加上濱湖近一兩個月的熱度和新房緊缺程度，其外溢客戶對駱崗中央公園板塊的關注度愈發明顯。
想必，這就是琥珀晴川裡被標註成「濱湖」項目的主要原因，不僅要借其熱度，現在就連區位都改了？
若真是如此，小編想說，目前濱湖都還屬於包河的一部分呢，這個「掛靠」有些不地道了。
2個「90'＋」的樓盤
接下來看看拿「90分以上」的項目：陽光城檀悅和榮盛山湖樾。
表格給出來後，其實也就毋庸多說了。
火爆到要用「千人搶房」來形容的首開；借勢濱湖、高新這兩個高熱區域，這是兩者的共同點。
不同點在哪？陽光城檀悅位於濱湖天花板——省府板塊，單價遠高於同區域的樓盤；而榮盛山湖樾，則位於高新東的價格窪地——北雁湖板塊。
這兩個盤本周的推貨量都不小，也都拿到了近乎百分百的去化成績。
能拿到這個成績並不意外，可能稍有話題性的是：剩下的幾套房是因為什麼沒跑掉呢？有人說是留給省府那裡一些大佬的，也有人說，可能是陰差陽錯被忽略掉的天地層。
13個不及格樓盤
保留些人道主義吧，這些沒拿到「60分」的樓盤就不一一做介紹，畢竟數學老師分發試卷的時候多少也會給我們這些差生留些顏面。
但是，這些樓盤共有的硬傷總是要說一說的。
首先，可以對比一下上文去化較好的樓盤。從大的區位分布上看，前者都是「政濱高經」的項目，而這13個樓盤多是集中於「瑤新北」。
這些區域就是眾所周知的盤多、地多和區域歷史長（俗稱「老」）。
相較而言，它們缺位於合肥當下火熱的發展軸上，在城市發展規劃裡也大都排在後面的位置。
由此之後，就是一連串的資源缺位：政策沒有關照，區域就缺乏吸引力，優質人口落戶的意願也就相對低一些。
接下來反映到房地產市場上，就是供需不平衡：土地有的是，樓盤也越聚越多，可客源並未跟上。
在這樣的環境下，一些樓盤想要脫穎而出，少不了要讓利打價格戰或者找準市場空白點，走快銷路線。
當然，有一些財大氣粗的樓盤就不用擔心了，它們耗得起。
這其實若要具體到板塊，也是一種分化。可能是因為地鐵的遠近、學區優秀與否或者商業配套、居住氛圍……不能細說，否則要暴露樓盤位置了 。
上述，就是上周推貨樓盤的分化，誰站在了上風，誰又處於下位，一個表格呈現得明明白白。
結語
反觀購房者的情況，不知道在什麼時候，「政濱高經」儼然生出了一道把大多數購房者攔在門外的檻，就像數學之於70%的學生。
都在指責它房價過高，卻又難以抑制住進去的期望。
當然，這是一個假命題，入住「政濱高」的不代表就是金字塔頂層的那一批人，相對地，入住「瑤新北」的也絕對不是就處在下位。
但是，凡事往現實了想，總有些細思極恐的。
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