「想在泰國買房嗎？你有超過45萬個選擇。」彭博一篇文章在評價泰國房地產市場時這樣說。
氣候宜人、消費水平低，離中國還近，作為罕有的價格窪地，泰國、柬埔寨、越南的房產市場正異軍突起。在上海某場房地產經紀峰會上，有炒房團一出手就是2億美金，壕氣沖天。
另據曼谷媒體報導，中國買家在泰國的託管公寓投資額已超過100億美元，泰國每建造五套公寓，就有一套歸中國人所有。
步步驚心的炒房之旅
然而，是投資就有風險。東南亞置業先天缺少本土市場支撐，全靠外來資金維持繁榮假象，唯一運轉下去的動力，就是不斷忽悠更多異國「韭菜」入局。
以泰國為例，從2017年開始，來自中國的買房者，已佔據所有外籍買房者的25%，數字持續飆升。
鄰國柬埔寨也不遑多讓，首都金邊炙手可熱。2018年，中國買家諮詢量猛增550%，此後金邊城區面積由300平方公裡擴至700平方公裡。
據居外網數據顯示，78%的中國詢盤買家諮詢的房產價格在5萬美元-25萬美元之間，有88.7%是用於投資。
毫不誇張，數百套住宅僅需一天就能被哄搶而空，來自上海、溫州、廣州的客戶出手極狠，最少也是2套起，金邊日成交額破億元人民幣。
金邊的房價，也早已突破2萬元/㎡。
與房價表現截然相反的是，泰國2019年的GDP僅有5436.5億美元，體量不及湖南省；越南的GDP為2619億美元，相當於中國的黑龍江省；柬埔寨的GDP才240多億美元，也就比中國的西藏高一點點。
去這樣「貧窮」的地方炒房，到底能賺誰的錢？
先不急著回答，看看當地人都是怎麼買房的。
泰國購房者，除了有錢人投資高檔公寓外，真正的剛需首選的是聯排或者獨棟別墅。因為泰國的別墅很便宜而且還可以擁有屬於自己的土地。
其次，泰國法律明文規定土地是私有的，外國人不能持有土地，所以每個物業至少要有51%留給當地人。
所以泰國大多數賣給外國人的樓盤，都會玩一個套路，就是把「對外價格「訂得非常高，靠它去跑利潤，然後賣給本地人的那部分，全部打折處理。
也就是說，一樣的樓盤，當地人的價格就是要比外國人低，誰能想到，買房還能吃這麼大的虧？往長遠了看，「炒房團」要麼就是「割肉」賣出給本地人，要麼就只能另尋他路。
於此，泰國房產價值，因為無法變現而喪失了房價收益。
賣不出去，租呢？
事實也並不是那麼簡單。許多房產中介都號稱「10%的租金回報率」，實際上，隨著越來越多的新房進入市場，泰國的租賃市場競爭非常激烈。
就目前曼谷的租賃情況而言，除了地鐵旁核心地段的房子出租率高以外其他都很一般。尤其是海景房，一年有幾個月的空置期不說，因為海風侵蝕，平均三四年就得重修一次，這又得花費重金。
所以大部分廣告所宣傳的10%的租金回報率都是宣傳手段而已。有機構統計數據顯示，隨著房價的上漲，泰國房產租金回報率實際已經滑落至3.5%。
而且你還需要找一個靠譜的中介代理出租事宜，如果遇到那種明明房子租出去了，卻告訴你沒人租的中介，這3.5%的回報率恐怕也別想要了。
此外，目前曼谷新樓的物業管理費，是9-16元人民幣每平米，50平米的公寓，一年下來物業費在5000-10000元人民幣。
算下來，出租泰國房產，真的能賺錢嗎？
此外，東南亞各國經濟體量都不大，對外經濟依存度高，抵禦風險能力差，其貨幣都承受著不小的貶值壓力。
以越南盾為例，過去10年，越南盾每年對人民幣貶值4.6%左右，而越南房價每年上漲5%-8%，算上匯率因素，越南房價年增幅僅0.4%至3.4%。
風險和收益，完全不成正比。
擊鼓傳花的炒房遊戲
支撐起「炒房」夢的，是東南亞的炒房客中「一夜暴富」的故事。
其中流傳最廣的版本是：有位包工頭，曾以每月1萬美金的價格長期租下了柬埔寨市中心廣場旁一塊不到兩畝的土地，並在這片地上建起一座高6層的樓房，最後只建了9個月，就被一家酒店以每月14萬美金的價格連租了12年。
照此計算，理論上這位包工頭抵扣租金後至少賺到了1億元人民幣，而建這棟樓只花了900萬元。
這個致富經很快口口相傳，柬埔寨的房地產市場在源源不斷的國內買家推動下，迅速爆發。
泰國成為中國購房者的投資熱點，時間並不久，往前數，還是2015年下半年的事情。
一來因為中國早期主流國外投資勝地，英、美、奧、加等國為了打擊國外炒房客，提高了購房稅費，而且外匯監管嚴厲，「雙劍合璧」卡死了中國炒房客。
二來隨著電影《泰囧》的宣傳，泰國旅遊業興起，吸引了足夠多的國內關注，而且泰國房價便宜，幾十萬一套房，首付2成，對於中國炒家來說，像是撿白菜。而且那時候泰國房產租賃回報率的確很不錯，6.49%，比國內大多數理財都強。
2017年更是一個突破點。
2017年是中國房地產市場的調控大年。北上廣深和諸多熱點二線城市紛紛出臺限購政策，致使炒房客無地可炒。想要鑽研炒房這條路，只能尋找房價還處於「窪地」的東南亞。
一口氣拿下幾套泰國房產的高級玩家，不在少數。再加上國內房價停滯不前，東南亞地產也成功地引起了中國「普通人」的注意。
從2018年開始，中國老百姓開始蜂擁入場，尤其是獨愛海南的東北人，當海南封殺省外購房者後，更是將「南下」去處轉移到了泰國。而後，投資需求沿溢到其他東南亞國家，例如越南的胡志明市，馬來西亞的吉隆坡……
尤其是柬埔寨的金邊，在2018年甚是火爆。數據顯示，2018年中國買家對金邊的「尋盤數」提升了550%，金邊房價飆升，年投資回報率高達29.4%，貫絕全球。
泰國央行數據顯示，2018年外國買家花了920億泰銖買房產，其中中國人佔了400億泰銖，折合約94億人民幣，刷新歷史記錄。
但是，之前的擴張帶來了房產的供過於求，特別是當2019年泰國GDP增速從前一年的4.1% 下降到2.4%，再加上泰國政府提高按揭貸款利率、首付成數等新政，開發商開始降價銷售。
2019年表現疲軟的泰國房地產市場，也讓購入了泰國多套房產的中國投資客驚呼：「東南亞市場真的危險了。」
泰國最大的上市房地產商統計數據顯示，2019年前三季度，大曼谷地區的樓市成交金額同比銳減22%，其中公寓市場的整體規模同比下跌28%，成交量同比減少22%。
如果作為養老、居住屬性，東南亞的房產或許還有用武之地，但是如果作為一種投機手段，東南亞的房產恐怕已經不是一個明智的選擇。
這場擊鼓傳花的遊戲，也許還沒有徹底走到盡頭，但恐怕已經不遠了。
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