◆導報記者 趙雪 濟南報導
一入「拖」門深似海，山東濟南的姜先生現在對此感觸頗深——他在2011年全款買下「火炬東第」項目住宅一套，現在這個樓盤已然成為濟南幾個著名的「樓拖拖」之一。
「當時籤約的交房時間是2012年底，本來買它是想作為婚房的，現在拖了將近一年，我們也得不到個明確的說法。」著急結婚的他，無奈在今年上半年又買了套小產權房，作為臨時的過渡。
正當該樓盤業主焦急等待的時候，項目開發商捲入一起償債官司的消息，又讓他們緊張起來——未能如約償還3.1億元信託貸款，山東火炬置業有限公司（火炬東第項目開發商，下稱「火炬置業」）已被新華信託訴諸司法。
「火炬置業違約事實清楚，本案即將進入實體審理階段，我公司有信心取得勝訴判決並進入資產處置階段。」11日，新華信託回復經濟導報記者的採訪時如是表示。
抵押擔憂
在火炬東第的業主中，姜先生並不是被拖得最久的。該項目首批購房者出現在2009年。項目銷售伊始，該樓盤以「團購」為賣點，吸引了包括建設銀行、濟鋼集團、當地機關事業單位等在內的一眾客戶群。
「與我們籤訂的購房合同中約定 ，一期交房入住時間是2011年8月31日。我這房子買了4年，光延期就兩年多了，手裡除了一張張延期交房通知書外，就啥也沒有了。」2009年參與當地事業單位團購的業主孫亮對導報記者直言，「這房子買得太累。」
當他從其他業主那兒得知火炬置業被訴的消息後，心中更增添了一分不安。
2011年9月，新華信託發行了規模3.1億元的「山東火炬置業有限公司貸款集合資金信託計劃」，產品期限18個月。火炬置業將其火炬東第項目一期、二期、三期的建設用地使用權和在建工程（評估價值不少於7.2億元），全部抵押給受託人。
參照此前出現的幾例這類案件，最終信託款無法償付的話，法院就有可能將抵押物拍賣，來清償債權人。
「我的房子沒有網籤，那時好像沒這個硬性規定，現在也不知道到底在不在抵押之列，有沒有解除抵押啊？」孫亮擔憂地問道。
導報記者調查後發現，沒有網籤的業主不在少數，特別是在前期購房者中，濟鋼集團的一位業主告訴導報記者，「當時說的是散戶先籤，團購的後籤，到後來不知為什麼開發商一拖再拖。」 北京德恆（濟南）律師事務所合伙人宋俊博表示，已售賣房產是不得進行抵押的，否則就是「一房兩賣」。所謂網籤就是為了防止這種情況。假如在建工程抵押在先的話，房子在取得抵押權人同意後才能賣，否則辦理不了網籤登記。
導報記者注意到，在該信託計劃的信用增級措施中，規定了這樣一條：抵押物用於銷售時，借款人應向貸款人申請解除部分抵押權，並在解押前向信託貸款監管帳戶（借款人接收貸款的帳戶）劃入銷售保證金。
據了解，在此前的一審環節中，新華信託曾訴稱「火炬置業未按照協議約定將項目銷售收入全部劃入監管預儲帳戶」。那麼，火炬東第的房產現在還有多少處於質押狀態中？其中又有沒有已出售給業主的房產呢？
導報記者就此聯繫了火炬置業的總經理周倩，對方說信託一事都是集團公司在處理。至於項目跟業主之間的問題，她則表示，「我們跟5、6個業主代表建立了一個公共QQ群，我們會在那上面跟代表溝通。」
然而，導報記者在多日的調查採訪中接觸了好幾名業主，他們均表示沒有從開發商那裡獲得過關於此事的反饋。
面對以後可能會出現的產權歸屬問題，新華信託的態度則是：「就資產處置，公司會嚴格依法申請法院執行，我們相信法院會依法保護債權人的合法權益。」
火炬怎解資金難題
6日下午，天氣不錯，位於唐冶新區的火炬東第項目雖然靜悄悄的，但並沒有完全停擺。導報記者在現場看到，5號樓的施工電梯不時地上上下下，窗口偶爾出現工人身影。
當天，幾名8號樓的業主結伴趕來，要求退款，「都這麼多年了，3層還沒起來，我們也不要求啥賠償了，也不要按現在的市價了，把錢退給我們就行。」
導報記者了解到，業主們曾向多個部門反映過火炬東第的問題。在齊魯民聲網上，山東省住建廳11月4日給予的回應是：「此項目已涉案並由法院查封，業主也已經進入信訪流程，目前在案件無明確結果之前，購房人提出的問題尚不能解決。」
「房子還能不能蓋起來？錢都去哪了？誰來賠償我們的損失？」業主們質疑多多。
然而，種種跡象顯示，火炬置業的資金鍊確實出現了問題。不過，導報記者日前了解到一個消息，公司實際控制人陳嶺，已利用火炬集團在北京開發的火炬大廈項目，再次進行了融資。一名火炬東第前期工程方人員透露，「先融了3億多。」
這筆融資能不能成為打開火炬東第目前困局的一把鑰匙呢？
粗略數來，火炬置業除了要籌集項目下一步的工程費用，還要給業主們支付違約金，更要償還先前如新華信託等的融資款。
濟南住宅與房地產信息網12日的信息顯示，火炬東第4798套可售房產中，已有2465套售出。這還不算沒有網籤的業主。導報記者從售樓處了解到，目前僅4號樓在售，均價6100元/平方米。
而按照開發商與業主合同裡約定的違約金比例，以每套房60萬元計算的話，火炬置業需支付每名被延期業主4萬多－6萬多元的違約金。
不過，從目前最新消息看，火炬東第復工有望。火炬置業10日給出的一份施工說明顯示，火炬置業、港基建設、鼎盛建築3家公司通過協商已達成後期協議。火炬置業與鼎盛建築解除協議，雙方結算也已完成，其與港基建設已於上周籤訂了有關後期施工的補充協議，並制定了春節前的施工進度節點。新招標後期施工隊伍，正在陸續進場施工。
信託產品尚未兌付？
據了解，火炬東第項目總投資為13.8億元。新華信託在為其做貸款項目之前，截至2011年第二季度，項目已累計實現銷售收入淨額83792萬元。其中已收房款及誠意金65690萬元，尾款24211萬元。也正因如此，信託公司認為項目後期建設資金充足。
延期這麼久的現實，卻沒有印證這一點。
除了未按照協議約定將項目銷售收入全部劃入監管預儲帳戶外，新華信託還起訴稱，火炬置業在第二次還款日期屆滿時，未能按約定支付貸款本金及信託預計收益 、信託費用等，且經多次催促仍未償還，已經構成嚴重違約。在2012年12月16日前也未向信託貸款監管帳戶存入不低於1.5億元現金，違反了《信託貸款合同》第七條第五項的約定，構成嚴重違約。
因此，新華信託的要求是，火炬置業需償還貸款本金及利息合計29728.38萬元，給付逾期本金及利息合計6703.56萬元的罰息，火炬集團及陳嶺對上述債務承擔連帶責任。
其 實，該信託計劃當初還是制定了多層信用增級措施的，比如山東火炬房地產開發集團有限公司、陳嶺將其合計持有的火炬置業100%的股權質押給受託人，以擔保借款人按期還本付息；火炬集團、陳嶺分別為借款人按期還本付息提供連帶責任保證擔保；以及行使抵押權實現債權的辦法等等。但事件最終還是走向了司法程序。
制定了措施不假，但火炬置業屢屢未如約向監管帳戶打款，信託公司對此的監管責任又盡到多少呢？「關於本項目的風控措施，首先，我公司設置了充足的增信措施，並辦理了相應登記。目前，該項目施工接近封頂，且相對周邊樓盤具有一定的價格競爭力，抵質押物充足，總體風險可控。在整個項目後期管理過程中，我公司憑藉嚴密的監管手段，及時發現該項目潛在風險，並採取應對措施，有效防止了風險擴大。」對於這一質疑，新華信託如是回復。
而導報記者查閱到一份發布於2012年11月的該信託管理報告，其中並未提及產品潛在的兌付風險。
今年3月16日是該信託到期的日子，而此 前，這類房地產信託兌付糾紛已發生不止一兩起了。這次，新華信託是否按慣例「剛性兌付」了呢？對此，新華信託並沒有正面回應，只是表示，「就本項目兌付問題，我公司通過與投資人的友好協商，投資人同意給予我公司合理的處置期間。」
（應受訪者要求，文中「孫亮」系化名）