專業定製房產與資金解決方案
查看2019年流入人口城市排名，成都排到第3位，前面是上海、東莞，而北京、廣州則緊隨其後，由此可見成都有著較強的人才吸引力。隨著外地人口的流入，針對外地戶口如何買房的問題也逐漸被越來越多的朋友關注起來。
我們都知道，成都也和我國其他大城市一樣，在控制樓市的管理上採取限購的政策，這就使得外地戶口要在成都買房只能通過以下三種方式：
1、先獲得購房資格後在買房
在成都要獲得購房資格可以通過：落戶（比如通過結婚）、社保（須滿兩年）、人才引進（比較困難）等方式，不過購房資格還得分區域：
一圈層：天府新區成都直管區（A類）、高新南部園區（B類）；
二圈層：高新西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區（C類）；
三圈層：青白江區、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、新津縣、大邑縣、蒲江縣（D類）。
之前的限購政策是：
1）A類只能買A類、D類；
2）B類只能買B類、D類；
3）A類和B類不能互買；
4）C類可以買C類、D類，不能買A類或B類，C類區域之間可以互買；
5）D類買D類，不能買A類、B類、C類，D類區域之間可以互買。
直到去年底做了以下調整：
1）高新南區+高新西區+五城區戶口滿兩年或者社保滿兩年可以買天府新區成都直管區；
2）天府新區成都直管區+高新南區+高新西區+五城區戶口滿兩年或者社保滿兩年可以買五城區；
3）高新南區單獨限購，非高新南區戶口或者社保未滿兩年，所有區域均不能購買高新南區；
4）其他限購政策不變。
根據目前的限購政策，高新南區被作為重點限購區域，天府新區成都直管區限購被有所降低。
絕大部分外地戶口要想獲得房票，最主要還是通過購買兩年社保，這個方式唯一的缺點就是時間成本太高，如果在房價上升期，不能快速上車。
2、購買不限購的商住公寓
了解過商住公寓的朋友肯定都了解，商住公寓和住宅的區別：
1）商住公寓不限購，也不佔用普通住宅的名額，住宅限購，限購要求上面已經說過了；
2）商住公寓通常為40年產權，而住宅是70年，兩者都可以交易；
3）商住公寓首付比例為5成，住宅最低首付3成；
4）商住公寓水電費用均為商用，費用比民用高，並且部分商住不通燃氣，住宅水電氣三通，費用按民用標準收取；
5）商住公寓交易稅費較高，過戶可能高達20%左右，導致再出售比較困難，住宅稅費較低，轉讓交易相對容易；
6）商住公寓融資額度較低，抵押貸款額度最高不超過6成，住宅抵押額度可達到8成，並且住宅的抵押產品更多；
7）商住公寓不能落戶，學區房等福利不能享受，住宅可以落戶，享受當地應有政策；
8）商住公寓戶型設計更偏商業，不如住宅適合居住。
由此可見，商住公寓在很多方面確實不如住宅更適合投資居住。
3、購買協議房
所謂的協議房就是先支付購房款，等有購房資格了再做網籤並辦理過戶手續。
這種操作雖然不普遍，但也確實有新房和二手房的交易是這麼操作的，不過需要提醒的是，由於協議房過戶是後置的，有些需要等上一兩年才能獲得購房資格，所以這期間的風險還是蠻大的，這類交易也確實出現過不少後期房產無法過戶的案例，想要辦理這種操作的朋友必須十分謹慎。
4、購買法拍房
目前成都的法拍房是不限購的，也就是說即使在成都沒有購房資格也可以購買成都的法拍房。對於無購房資格的朋友，法拍房無疑是個不錯的解決方案，別的不說，交易是合法合規的。總結一下法拍房有以下優點：
1）不限購，這一條就是最大的優勢，直擊沒有房票的痛點；
2）可按揭，法拍房也可以享受到按揭貸款，只要有按揭資格就行，按揭比例和其他房產交易沒有區別，也是最低3成，並且最快3天放款；
3）購房稅費較低，不同於二手房的稅費轉嫁給買方，成都法拍房大部分都採用各自承擔的方式，買方只需要支付買方稅費就好了；
4）有撿漏空間，雖然成都的法拍房很多，大多數住宅現在都已經溢價拍賣，但仍有一部分法拍房存在撿漏的空間，只要多多關注肯定會被精明的朋友發現的；
5）單方面辦理過戶，沒有對方毀約的風險，並且手續清晰，流程便捷；
6）資金操作簡單，由於法拍房的交易特性，導致在購買法拍房時可以應用多種資金操作手段進行操作，從而實現較大槓桿的目的；
7）成都法拍房選擇面廣，從住宅到別墅，從小戶型到大戶型，從幾十萬到上千萬的房產都可以找到，每天平均上拍40套以上的住房。
法拍房的優缺點都十分突出，除了以上優點外，也有很多的缺點，比如：競拍過程激情出價、隱藏高額稅費、無法完成過戶、後期入住困難、戶籍學位無法解決等等，這些風險基本都是圍繞法拍房大量信息不清晰導致的，所以我們經常告誡需要購買法拍房的朋友，在競拍之前一定要對參拍房產進行完善的調查，越完善的調查才能儘可能多地避開後期的問題。目前部分第三方服務機構（比如致享融）可以提供法拍兜底服務，這樣也很好地解決了法拍房的最大痛點。
通過四種方式都能解決外地戶口的購房資格問題，那麼再來說說1萬的月薪應該如何買房。
如今的成都已經不再是幾年前那個消費低節奏慢的休閒城市了，這也增加了個人的生活成本，我們保守計算一下，每月2000元的生活費是省不了的，對於1萬元的月薪（為了方便計算暫不考慮社保、公積金、個稅等情況，就算到手1萬元）來說，每月可以有8000元的資金用於支付按揭費用，那麼按照按揭30年，房貸利率5.6%，等額本息來計算，8000元的月供能力可以支撐140萬以內的貸款，加上3成首付，總房價可以達到200萬。按照80平米麵積來計算，1萬月薪可以負擔最高2.5萬元/平米的房價，
我們來看看成都目前的房價（以下數據取自6月份的統計）：
一圈層：
天府新區成都直管區：新房17849元/平米、二手房18411元/平米。
高新南區：新房20299元/平米、二手房20217元/平米。
二圈層：
錦江區：新房28236元/平米、二手房20075元/平米。
青羊區：新房21566元/平米、二手房18341元/平米。
金牛區：新房16181元/平米、二手房14409元/平米。
武侯區：新房21002元/平米、二手房16608元/平米。
成華區：新房18960元/平米、二手房15664元/平米。
龍泉驛區：新房14131元/平米、二手房12326元/平米。
新都區：新房11344元/平米、二手房10815元/平米。
郫都區：新房12146元/平米、二手房11291元/平米。
溫江區：新房12326元/平米、二手房11436元/平米。
雙流區：新房15644元/平米、二手房12747元/平米。
三圈層：
青白江區：新房7984元/平米、二手房7523元/平米。
新津區：新房8904元/平米、二手房9738元/平米。
都江堰市：新房9283元/平米、二手房8806元/平米。
彭州市：新房7234元/平米、二手房7047元/平米。
邛崍市：新房8636元/平米、二手房8672元/平米。
崇州市：新房8166元/平米、二手房9749元/平米。
金堂縣：新房6129元/平米、二手房6895元/平米。
大邑縣：新房6739元/平米、二手房8965元/平米。
蒲江縣：新房5290元/平米、二手房5241元/平米。
簡陽市：新房9935元/平米、二手房9453元/平米。
對於以上房價，8000元的月供能力在任何一個區域都是有選擇權的，那麼剩下就首付的問題了。
如果首付能接受家人的輔助當然是最好的，無負債直接上車。但如果首付只能依靠自己呢？按8000元每月的積攢速度，想要積攢到40萬以上的首付款，需要4年多的時間，也就是說靠自己要在成都買房，通過4年的積攢（也差不多有購房資格了）是完全可以做到的。
不過考慮到成都房價依然處於穩定上升的狀態，是否有辦法可以更快速地上車呢？要想儘快買房，就需要考慮使用金融槓桿了。
常見的首付方案有三種：
1、不上徵信的信貸
由於不上徵信的信貸產品可以在徵信報告中隱藏負債，那麼使用該方案只需要合理控制徵信報告中顯示的負債總額，就可以減少對後期申請房貸的影響從而達到湊足首付的目的，不過信貸的額度相對有限，通常解決並不太大的資金缺口比較適用。
優勢：辦理流程簡單；放款時間短；優質資質可同時申請多個貸款獲得較高額度；
劣勢：信貸利率較高，加上信貸的貸款周期通常在3-5年，所以貸款期內的還款壓力較大；對借款人的資質要求較高，大多數產品主要針對優質單位的員工發放；申請貸款產品會被記錄到徵信報告中，如果遇到按揭行嚴格管理，依然有一定的機率會被拒絕。
常見不上徵信的信貸產品：
銀行1，夫妻雙方一起申請額度最高100萬，額度30萬，利率0.6%，等額本息還款。
銀行2，23-57周歲，優質客戶、普通客戶:打卡工資流水5k以上；有社保或公積金，最長3年，最高30萬，月利率0.5-0.7%，材料簡單，最快三天放款，白戶可辦。
銀行3， 年齡23-55 ，額度30萬，利率0.75%，等額本息還款。
銀行4，年齡23-60，額度30萬，利率0. 5%，等額本息還款。
銀行5，年齡23-60，額度20萬，利率0.45%，等額本息還款。
銀行6，年齡23-60，額度30萬，利率0.32 %，等額本息還款。
銀行7，年齡23-60，額度30萬，利率0.35 %，等額本息還款。
銀行8，年齡23-60，額度,20萬，利率1%，先息後本還款。
2、抵押貸款
抵押貸款分為抵押消費貸和抵押經營貸，按照規則這兩者都不能用於購房，但因為在辦理抵押貸款時都已經要求出示過消費憑證或使用用途，所以相對信貸來說，抵押貸款的資金管理就不是特別嚴格，通常在進行現金截流後，就可以用於購房首付了。而且由於抵押貸款的額度可以較大，往往更適合解決更大的資金缺口的問題，比如二套房的首付、提高首付比例等。
優勢：貸款額度高，最大可以達到抵押房產評估值的8成；貸款利率低，貸款周期長，還款壓力小；還款方式靈活，隨借隨還、先息後本、等額本息等都可以選擇；
劣勢：必須要有抵押房產；操作比較麻煩，目前抵押消費貸的產品很少，基本都是辦抵押經營貸；辦理周期長；抵押貸款會佔用負債，後期辦理房貸必須要考慮收入流水是否能覆蓋。
常見抵押貸款產品：
銀行1，年息4.35%-4.75%，額度：1000萬，20年等額本息等多樣還款方式，最長10年循環一次，企業滿3個月可以貸款7成。
銀行2，年息4.15%-5.25%，額度：3000萬，20年等額本息，商業辦公也可以辦理，先息後本3年-5年，等額本息20年，房主年齡69歲以內。
銀行3，年息4.85%，額度：1000萬，20年等額本息，先息後本，收入能符合月供2倍-3倍就可以辦理，單套房產也可以7成。
銀行4，年息4.55%—5.15%，額度：1500萬，20年等額本息，收入能符合月供2倍就可以辦理。
銀行5，年息3.85%-4.35%，額度：1200萬，10年先息後本，最長10年無本續貸，商業辦公要求白名單客戶群。
3、墊資
墊資往往是走民間資金，這種資金肯定不會在徵信上體現出來，用於房貸的首付是一點問題都問題的，但是這種資金的成本往往較高，每月成本一般在3%-6%，短期使用是比較好的，但如果時間一長，這個成本就太高了，所以在使用墊資時一定要確定資金使用周期。
優勢：用款方便，不會對房貸產生任何影響。
劣勢：資金成本高，只能用於短期周轉。
關於首付的解決方案其實遠遠不止以上這三種，並且很多情況下，我們還可以將以上這些方案結合起來使用，比如看好一套房產，但由於賣家急於出手，依靠信貸的資金不能滿足，馬上辦抵押貸款肯定來不及，這時我們就可以通過墊資全款買下，然後再辦理抵押貸款來實現購房的目的。
合理運用金融槓桿工具可以極大地提前上車時間，但要充分考慮還款能力，還是以月薪1萬為例，如果需要40萬的首付，那麼通過不上徵信的信貸湊足40萬，即使是貸款5年，6%的年化利率，信貸的月供也要達到7500+，而這部分月供加上按揭房貸肯定超過了8000元的可用資金，那麼這時還需要依靠信用卡等工具來支撐，比如一個月按揭月供為6000元，信貸月供為7500元，前5年的月供為13500元，減去8000元的可用資金，信用卡每月需要支撐5500元，一年就是6.6萬，5年需要33萬的額度，按照信用卡可用7成額度計算，只要擁有50萬左右的信用卡額度就能完全應付這筆費用，之後還可以依靠月供貸或者二次抵押來繼續持有房產。
雖然以上方案操作起來比較複雜，但在樓市上升期，採用以上辦法持房是完全可行的。但最終不管是採取什麼樣的解決方案，都需要大家結合自身的實際情況來定製。
通過以上介紹可以發現，1萬月薪在成都買房並非難事，而且隨著個人能力的增強以及得到行業的認可，相信以後的收入會越來越高，說不定過不了幾年就會考慮改善型住房或者投資性房產了。
致享融提供房產與資金整體解決方案